試論房地產行業中企業預交所得稅的會計處理

張強

摘 要：伴隨我國人口的穩定增長，全國人民正在以滿懷殷切盼望的信心進行熱火朝天的社會主義事業建設，這使得房地產行業得到了空前發展，促進稅收收入的增長，對國民經濟的增長做出了重要貢獻。但是與此同時，其行業中出現了房價持續走高，偷逃預交所得稅等現象，引起了一系列社會矛盾，因此通過預交所得稅的會計處理等方面規范其行業的發展顯得尤為重要。

關鍵詞：房地產行業；企業預交所得稅；會計處理

一、前言

房地產是近些年來一種熱門行業，不僅滿足了人民群眾的日常生活需要，而且更是促進了社會生產效率的提高，直接或間接創造了豐富的利潤，產生了巨大經濟效益。基于房地產行業的重要作用，規范企業的管理顯得非常有必要。本文以房地產企業為研究對象，對其企業的預交所得稅的會計處理展開了論述。

二、企業所得稅概述

企業所得稅簡單來說企業在法律規定下對合法收入所繳納的稅務，是國家財政收入的重要組成部分，納稅主體對象顧名思義就是企業。從專業角度來講，其所得稅是具有法律資質的內資生產經營企業單位在生產經營或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務，通常來說其稅收有一定的標準，當超出規定的收入部分時需要繳納稅務。在我國企業所得稅主要面對的對象是六大類內資企業與其它組織。企業作為社會納稅人的一員，繳納企業所得稅是其應該履行的義務，具有一定的強制性，任何企業不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。房地產企業作為現代社會中一種炙手可熱的企業也不例外，也應該按照有關規定履行按時繳納企業所得稅的義務。

三、會計處理對稅收的影響

在房地產企業中對于核算開發成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據進行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關規定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關系始終存在于開發過程的之中，也就是說樓盤成本計入成本開銷之中，計入所得稅之中，當實際樓盤成本超出行業標準，房地產產業就要相應地繳納所得稅[1]。當開發任務結束后，花銷會轉而過渡到與之相關的科目上，一般是轉換過渡成開發產品，對具體對象按照一定的方式進行計算，這就使得開發成本得以構成，即銷售出去的產品所獲取的經營成本。不管使用哪種核算方法，稅收清算都是將稅收扣除作為依據。實際情況是核算成本的方法多種多樣，成本在轉結過程中很難保證準確性，存貨成本準確性也會受到影響，不能真實反映出整個銷售階段的效益情況，還會導致征繳所得稅的準確性得不到根本保證。

四、預交所得稅會計處理的意義

稅收是國家財政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應該堅持適度平穩的原則。政府通常針對企業所得稅等實行預征制來維持穩定財政收入，以保證全社會的收支平衡，維護社會的正常秩序。房地產行業具有一定的特殊性，是由開發周期與收入來源，也就是漫長的開發周期與分散的收入來源決定的。在房地產銷售中，通過預交所得稅會計處理能夠對其企業實際獲得的收入做出正確的預測，便于企業做好收入利潤的分配。

五、房地產企業中預交所得稅存在問題

（一）提前確認與預交、虛交稅款

一般情況下國家會對各地方政府、稅務部門要求在稅收方面有一定的目標任務，當沒有達到目標任務時，會與房地產企業采取約談等方式，提前對稅款征收入庫，按照有關規定稅款需要入庫的時間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會導致繳納稅款時出現虛假信息的現象，這就導致房地產企業在預交所得稅方面也會出現虛假現象。

（二）延時納稅

房地產企業履行納稅義務的前提是結轉營業收入，是納稅額的主要依據，當結轉營業收入推遲，納稅也會隨之延長，這是企業使用的一種少交預交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規定的時間對經營收入進行按時結轉，售房款項預收收入長期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規定的實際日期內進行[2]。

（三）通過“往來科目”偷逃稅款

按照相關企業所得稅的規定，生產經營所獲得的收入是房地產企業的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業為逃避納稅業務以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業務，為一時之便，在其它應付款中融入按揭款項之中，不再是預售收入的內容，從而實現偷逃稅款。

（四）通過成本混轉調減利潤偷逃稅款

企業為獲得更多的利潤，不會只是投資開發一個項目，有時多個項目共同開發，各個階段情況也有所不同。針對于多個項目，應將核算成本區分開來。企業會在其中投機取巧，將這些項目合并，并不按照權責發生制與規定的配比原則對成本進行結轉，對項目調整具有隨意性，這樣表面上看上去好像房地產企業出現虧損，實則上卻是盈利。

（五）通過借款利息偷逃稅款

在一個項目還沒有正式開發之前，房地產企業需要投入或籌集一定的資金用于開發建設，需要的資金是一筆大數目，所以為獲得這筆大數目的資金，需要通過多種渠道來獲取資金?；I集資金的渠道有銀行借記貸款，或者是員工集資等方式。稅法中對于完工前與完工后的成本對象有著相關規定，但是在實際中企業在開發成本的核算處理中將利息全額計入其中，有時同期的借款利率遠遠超過了銀行貸款利率。

（六）虛增成本與調整利潤

針對預提費用的處理在稅法中規定在年末不能有余額的存在，根據周期長短采取不同的處理方式。而現實情況是一些企業在年末仍有大量結余，通常會通過優惠政策選擇對各項費用不交或者少交，對國家已經取消的收費項目進行提取。

六、審計對策

（一）提高審計人員的業務水平素質

審計人員是會計處理的主要工作人員，其業務水平素質對于企業生產經營收入具有重要的掌控作用。有時審計人員也會鉆法律的空子，做一些假賬，對企業與國家的利益造成了不利影響。為此提高審計人員的業務水平素質無論是對預交所得稅的會計處理，還是對企業的其它日常經營項目的事務處理，都有著極其重要的作用。這就要求審計人員對稅收政策等相關法律法規有全面的掌握，依法進行稅收方面的事務處理，同時還要掌握扎實嫻熟的計算機操作知識，在實際業務處理中總結經驗，及時掌握企業偷稅漏稅等信息動態。

（二）充分利用綜合信息

通過稅收政務系統結合電子資料，針對同一企業納稅對象進行對歷年來的數據展開對比分析，從中發現異常問題。加強外調工作，善于發現新問題。如在交易中心進行調查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購房者的角色進行實地查看，以多種方式了解、采集與之相關的開發建設真實信息。

（三）開展審計實踐

1、加強實物信息核查。實物信息核查堅持重點抓住“四個環節”的原則，這四個環節分別是項目數量、開發面積與地點、單位價格，具體涉及到各種協議文件資料，這些都可以作為實物信息核查的有力證據[3]。

2、提高選案環節針對性。對于避免預交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數據分析工作，這就要求以每年的最后一個月的稅收作為對比參照，以該月占據全年稅收的比例，進行逐步的分析數據工作。如果在對數據篩查中發現一些電子數據在同一個月內出現多次，或者是在同一個月份當中針對同一種稅款企業只進行一次的申報繳納，當出現了這些情況可判斷有不屬實現象的存在。

3、加強往來賬戶的審查力度。加大對售房合同的檢查力度，并結合經營收入進行核對，按照合同上的要求加強審查力度，檢查在收入結轉中是否有按照合同上的要求進行，注重對往來賬戶加強警惕，重點檢查付款與借款項目上。

七、結論

綜上所述，本文從五個方面對房地產行業中企業預交所得稅的會計處理展開了論述。房地產行業具有一定的特殊性，對其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業稅種的多樣性，同時多樣性也決定了在預交企業所得稅的時候出現了各種問題。對于存在的問題相關房地產企業與政府、稅務部門有全面的認識，要加以采取有效的措施進行改善，以保證國家稅收收支平衡，以將財政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業當中，以維護社會秩序的和諧穩定。（作者單位：寧夏萬耀生物科技有限公司）

參考文獻：

[1] 趙磊.房地產開發企業預收款預計利潤對所得稅的影響[J].財會月刊，2013，02：53-54.

[2] 盛英會.房地產行業銷售人員個人所得稅征收模式改進研究[J].金融理論與教學，2013，03：75-77

[3] 馬龍，吳曉丹.房地產行業企業所得稅稅收籌劃實證研究[J].商，2014，17：121.