淺析房貸利息可抵扣個(gè)人所得稅的弊和利

冉鋮　陳久會

摘 要：今年一條房貸利息可以抵扣個(gè)人所得稅的消息不徑而走，此消息一出便引起了眾多網(wǎng)友熱議和廣泛關(guān)注。本文從房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的含義出發(fā)，分析了其弊和利，同時(shí)也是提出了個(gè)人建議，以起到拋磚引玉的作用。

關(guān)鍵詞：房貸利息；個(gè)人所得稅；庫存房

伴隨著新的個(gè)人所稅改革草案即將出臺，關(guān)于房貸利息可以抵扣個(gè)人所得稅的提案的消息不徑而走，此消息引起了眾多網(wǎng)友熱議和社會的廣泛關(guān)注。那么什么是房貸利息抵扣個(gè)人所得稅？有何弊又有何利？

一、房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的相關(guān)概念

個(gè)人所得稅涉及面廣，一直以來都備受關(guān)注。關(guān)于個(gè)人所得稅改革的討論似乎也沒有停息過。2015國家發(fā)改委提出了《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，其中特別提到了一項(xiàng)備受關(guān)注的內(nèi)容：增加住房按揭貸款利息可以在個(gè)人所得稅稅前扣除。那么什么是房貸利息抵個(gè)稅呢？

（一）房貸利息是指個(gè)人或者家庭通過銀行等金融機(jī)構(gòu)按揭貸款方式購房的，其向銀行等金融機(jī)構(gòu)支付的利息。

（二）個(gè)人所得稅是以自然人取得的各類應(yīng)稅所得征稅對象而征收的一種所得稅，是政府利用稅收對個(gè)人收入進(jìn)行調(diào)節(jié)的一種手段。其納稅人不僅包括個(gè)人還包括具有自然人性質(zhì)的企業(yè)。從全世界來年個(gè)人所得稅的稅制模式有三種：分類征收制、綜合征收制和混合征收制。我國目前采用的是第一種模式，即分類征收制。

（三）房貸利息抵扣個(gè)人所得稅是指個(gè)人或者家庭通過銀行等金融機(jī)構(gòu)按揭貸款方式購房的，其向銀行等金融機(jī)構(gòu)支付的利息，可以在計(jì)算個(gè)人所得稅的稅前給予扣除。以起到少繳稅或者不繳稅，從而達(dá)到減輕“房奴”稅賦的目的。

二、房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的弊

（一）越來越多的人將會傾向購買高檔住宅

為了最大限度的享受房貸利息可以抵扣個(gè)人所得稅的好處，一些收入較高的人群在購房時(shí)將會提高檔次來購買房子。因?yàn)榉凑彿康睦⒖梢缘挚燮淅U納的個(gè)人所得稅。

（二）越來越多的人將會選擇更長期的按揭方式購房

因?yàn)橘彿坷⒖梢缘挚蹅€(gè)人所得稅，為了更長期地享受這種好處。一個(gè)本來有10年還款能力的人將會選擇20年的貸款期限購房，一個(gè)本來有20年還款能力的人或許將會選擇30年的貸款期限購房。

（三）越來越多的人將不會選擇提前還貸

大多數(shù)選擇提前還貸的人都是想節(jié)約利息支出。但是由于提前還貸將無法繼續(xù)享受到房貸利息可以抵扣個(gè)人所得稅的好處，所以很多人即使有提前還款能力也不會選擇提前還貸，寧愿用這些提前還貸的錢用于其他投資，為自己帶來更多的收益。

（四）越來越多的人將會選擇低首付

為了享受房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的好處，一些人即使有能力支付更高成的首付款，也寧愿選擇最低成的首付款。這樣貸款的金額會有所增加，以后支付的利息也將會更多的用來抵扣個(gè)人所得稅，讓自己繳納的個(gè)人所得稅降至更低。

（五）可能會推高房價(jià)

房貸利息能抵扣個(gè)稅一旦落地，，將刺激原本購房欲望并不迫切的一大批中高收入者加快購房的步伐。一些投機(jī)客也會立即抓住機(jī)會出手購房。在短時(shí)間內(nèi)或許使得成交量大幅度上升，這種需求量不得不使房地產(chǎn)開發(fā)商迅速提高價(jià)格，從而導(dǎo)致房價(jià)的新一輪上漲。同時(shí)，還會加重尚未購房者的心理負(fù)擔(dān)。

三、房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的利

這年來，房地產(chǎn)和個(gè)人所得稅都是社會熱點(diǎn)。房貸利息可以抵扣個(gè)人所得稅的消息把這二個(gè)社會熱點(diǎn)結(jié)合在一起，引起網(wǎng)友的熱議和社會的廣泛關(guān)注，也是情理之中。如果房貸利息能落地，對于通過銀行貸款購房的購房者而言，可以降低個(gè)人所得稅稅賦，成為直接受益者。也會吸引更多潛在購房者為了享受房貸利息能抵扣個(gè)稅而加快購房的步伐，這對于去庫存房將有積極意義，此外，由于房地產(chǎn)發(fā)展帶動上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)而增加國家財(cái)政收入。

（一）減輕“房奴“個(gè)人所得稅稅賦

不動產(chǎn)花費(fèi)金額較大，按揭貸款時(shí)間較長，這對于那些通過銀行貸款買房的購房者而言，按揭購房無疑是他們身上沉重的負(fù)擔(dān)。如果房貸利息能抵扣個(gè)稅的話，這將會大大減輕這些“房奴”的負(fù)擔(dān)。接下來讓我們來看一看例子：

假如購房者采用按揭方式首次購買普通住宅一套，價(jià)值100萬，首付二成即20萬元，剩余房款80萬元，向銀行貸款，期限20年，按照4.9%（商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率）來計(jì)算，還款方式為等額本息，還款本息合計(jì)為1528492.96元，（其中償還本金為800000元，支付利息為728492.96元，按照30年360個(gè)月來算，平均每個(gè)月的房貸利息約為2023.59元。

又假如購房者的每月個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅額為7000元，按照目前的個(gè)人所得稅繳納標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅為245元。如果將每月支付的房貸利息也作為個(gè)人所得稅的扣除項(xiàng)，那么每個(gè)月扣除后的金額為4976.41元，則每個(gè)月只需繳納個(gè)人所得稅為44.29元，比原來繳納的245元少繳了200.71元，一年少繳納的個(gè)人所得稅為2408.52元，30年一共少繳納的個(gè)人所得稅為72255.6元。

房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，對大部分來說，這可以為個(gè)人節(jié)省房貸利息大約15%到45%的錢。但因?yàn)樯婕皬?fù)雜的算法，具體方案在年內(nèi)能否出臺，并未可知。我們可以提前預(yù)測一下，如果房貸利息可以抵扣個(gè)稅，將給房奴帶來利好。

（二）刺激消費(fèi)，去庫存房

商品房庫存是指開發(fā)商正在賣的，還沒有賣出去的商品房。房貸利息可以抵扣個(gè)人所得稅可以利用稅收杠桿刺激樓市，讓潛在的購房者和熱衷于房地產(chǎn)投資的投資者提前出手買樓。房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的速度將因此加快，成交量上升。房地產(chǎn)相關(guān)上游和下游行業(yè)將來帶動發(fā)展。從而有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，整個(gè)社會亦將受益。

（三）長遠(yuǎn)看可以增加國家財(cái)政收入

如果說房貸利息抵扣個(gè)人所得稅將意味著國家財(cái)政收入直接減少。但是房貸利息抵扣個(gè)人所得稅對稅收總收入的影響并不大，因?yàn)閭€(gè)人所得稅僅占國家稅收總收入的6%。由于房貸利息可以抵扣個(gè)人所得稅將刺激樓市，讓房地產(chǎn)交易產(chǎn)生相關(guān)的稅收收入比抵扣的個(gè)人所得稅多很多。因此，從長遠(yuǎn)看這一政策不但不會減少國家財(cái)政收入反而會因?yàn)榇碳鞘邢M(fèi)增加國家財(cái)政收入。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會帶動相關(guān)上下游行業(yè)的發(fā)展，也會間接地增加國家的財(cái)政收入。

四、房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的個(gè)人建議

（一）要界定好房貸利息的內(nèi)涵和外延

1、房子上界定：是住房還是商業(yè)用房？是普通住宅還是豪華住宅？是新住宅還是二手住宅？是首套房還是多套房？在房子面積上要不要有一個(gè)界定范圍，如果要界定是整體面積還是人均面積？在房子的單價(jià)上要不要給予一個(gè)界定標(biāo)準(zhǔn)？等等方面要做了明確的、合理的標(biāo)準(zhǔn)。

2、關(guān)于利息的界定：是僅指銀行貸款利息？還是其他金融機(jī)構(gòu)的利息？民間融資貸款和利息算不算？算多少？都要有一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)。不然的話的就會有點(diǎn)混亂不清。

（二）要有整體個(gè)人所得稅稅制改革的配套

如果要讓房貸利息抵扣個(gè)人所得稅得以有效、公平的實(shí)施，那么個(gè)人所得稅綜合制度就必須要配套改革。國家稅務(wù)機(jī)關(guān)的征稅管理水平也要提高。個(gè)人所得稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)、扣除對象是個(gè)人還是家庭為單位、以及房貸利息抵扣的上限均要進(jìn)行細(xì)分。與此同時(shí)，對于那些一次付款的購房者和租房為居住條件的租客而言，在個(gè)人所得稅的抵扣上如何體現(xiàn)也應(yīng)該納入改革內(nèi)容，不然就有失公平。

（三）進(jìn)一步提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收水平

房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的依據(jù)和計(jì)算比較復(fù)雜，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定也會有點(diǎn)復(fù)雜，這就對稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征收管理水平提出了更高的要求。但是我們相信在“營改增”的大背景下，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)是完全有能力做好相關(guān)政策的出臺和實(shí)施工作的。

總之，將房貸利息納入個(gè)人所得稅抵扣的好處是顯而易見的。可以減輕稅賦、刺激樓市、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、增加國家財(cái)政收入。但同時(shí)，免稅的具體標(biāo)準(zhǔn)怎么制定，怎樣才算是公平，會不會導(dǎo)致“劫貧濟(jì)富”，如何征求社會意見等復(fù)雜的問題，極度考驗(yàn)政策制定者的智慧。但我們相信國家相關(guān)機(jī)關(guān)一定有能力做好這一項(xiàng)利國利民的惠民工作。