淺談房地產企業財務風險的特征及成因

徐　娜

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淺談房地產企業財務風險的特征及成因

徐娜

21世紀以來，越來越多的農村居民開始在城市購房居住，再加上城市居民對購房的需求加大，使得房地產行業隨著我國經濟的發展得到空前發展，房地產行業的風險也越發明顯。房地產開發企業面臨的財務風險隱患比較普遍，已成為急需解決的現實問題。因此，深入探討房地產企業在經營過程中潛在財務風險的特征及其形成原因，對我國房地產市場正規化與健康化有重要作用。

房地產企業；財務風險；特征；成因

什么是財務風險？從“財務風險”字面上的意思可以看出，財務風險是指可能會給企業財務方面造成損失的各種不確定性。當前財務風險有狹義與廣義之分，狹義的財務風險是指由于企業經營過程中企業內部財務與資金處理不當而使得企業可能難以償還債務而導致企業的投資者到期債務違約的風險。廣義的財務風險是指在特定時間、特定空間內，企業在生產經營活動中由于受到一些內外部難以預測并不能完全控制的因素影響，使得與企業預期經營結果有一定差距的不確定性。本文是從廣義的財務風險視角進行以下分析的。

一、我國房產行業財務風險的特征

房產行業的財務風險主要是指在房地產開發的活動中，由經濟社會的系統性誤差而存有不可避免的財務風險，因而使得房產企業的實際財務收益與預期收益存有一定偏差，最終造成房地產企業的經濟損失。房產企業由于自身行業的特有屬性，使它伴隨的財務風險也擁有其他行業沒有的特性。總的來說，房產企業的潛在財務風險特點概括起來具有以下幾點：

(一)不確定性

風險就是有其不確定性，我們才不能預先準確判斷出來。雖然，我們現在具備可以預先估計并預測某種企業潛在財務風險是否發生的能力，但在財務活動中多種可能性因素的不確定性使得財務風險不能被準確判斷出來。比如房產開發土地規劃、征地過程、國家宏觀經濟政策調整、以及自然災害等不可控因素都會造成風險預測結果的準確性。

(二)可轉移性

房地產行業的投資對規劃區域的政策和經濟環境有較強的依賴性質。面對多變的經濟形勢，房地產行業對經濟形勢變化而做出的調整是較為緩慢的，進而導致房地產開發過程中風險是時刻伴隨在側，且難以避免。既然財務風險是不可避免的，我們就只能夠坐以待斃了嗎？事實并不如此，在理論研究與實踐中表明，財務風險是可以通過運用科學的方法去分散或轉移的，科學的決策、科學的運用風險規避方法能夠控制房地產行業的非系統性風險，將經濟損失降到最低。

(三)不可量化性

房地產企業面臨的財務風險是一個定性的概念，本身就沒有可量化的說法。在當前的經濟發展水平下，各種風險，包括房地產企業的財務風險可以通過運用一些科學的方法進行預測，進而采取相應的措施對風險進行風險轉移、風險規避。可是，我們也知道房地產的項目開發周期較長，不可控的因素也較多，對國家政策的依賴性較大。國內外經濟環境變化無常，企業財務數據的不完整性與不準確性導致當前對我國房地產企業財務風險的準確判別都會帶來較大挑戰，更別說對其進行準確量化了。因此，不可量化性也是房地產企業財務風險的一個重要特征。

二、房地產企業財務風險的成因

房地產企業開發與經營過程從規劃布局到銷售環節耗時長、涉面廣涉，使得房產企業所面臨的財務風險是復雜多變，難以掌控。接下來對這些影響因素進行簡單介紹。

(一)宏觀經濟環境和國家政策因素

當前我國經濟形勢發展較好，但在經濟運行良好的形勢下，我們依然缺乏一套較為完善的經濟制度和優越的經濟政策。國家政策的不穩定性、國家法律法規的不完善等情形使得我過房地產企業所處的外部環境形勢較為嚴峻。在這種制度還不是很完善的大環境下，與國家政策及宏觀經濟政策聯系緊密的房地產行業的生存會受到很大的影響。

1、近年來，我國人民生活水平有很大提高，通貨膨脹居高不下，建筑工程中涉及到的材料成本、措施費用成本、材料周轉成本以及人工成本持續快速的上升。對開發周期較長的房地產行業而言，通貨膨脹帶來的成本的上漲使得風險因素時刻存在，由于國家經濟環境帶來的風險因素并不能夠完全的轉移。

2、市場價格、政府的貨幣政策、市場利率和國內外匯率等等宏觀經濟指標的波動都是房產企業所不能夠長時間預期與控制的因素。

3、當前社會百姓對房價的普遍上漲已經是怨聲載道，不少國家政策都是趨向從民眾的角度對房價進行打壓、對房地產市場進行調控，面對政府的調控行為，不少房地產商并不能做出較為完善的應對措施而面臨多種風險。

(二)企業資本結構不合理

企業的資本結構往往從企業的財務狀況中能體現出來，企業的財務狀況反映在企業的資產負債表中。企業的財務情況按資產負債表的組成部分可以分成三種情形：第一種情形是企業必需的流動資產很大一部分是流動負債構成的；自有資金與長期負債構成了固定資產。簡單的說，流動資產幾乎全靠流動負債來構成，固定資產幾乎全部由自籌資金來充當。第二種情形累計結余很低或為負，這項說明財務虧損是從自籌資本中扣除，使得自有資本占總資本的比重降低，企業面臨財務風險。第三種情形是指當全部自籌資本已不能完全覆蓋虧損的缺口，并且需要部分負債才能彌補虧損的空缺的情形，此時資不抵債。當發生這種情形時，企業必須果斷采取相應補救措施。在利益的誘惑下，某些房產企業過于追求負債的財務杠桿作用，利潤率可能會因此很高，但潛在風險的存在同樣不可忽視，然而這種資本結構布局是不合理的。

1、過多的負債會產生較高的利息。負債比重的擴大，會使得房地產企業需要償還的借款利息比重上升，一旦房地產市場不景氣，就會使得房產企業償債能力大大下降，而被迫面臨資金風險。同時，投資者與債權人都會要求提高資金收益率去面對他們所承擔的風險，從而使房企雪上加霜，資金成本大大提高。

2、負債經營的成本高低是相對的。合理的負債水平可以使得企業經營總的資金成本降到最低。從成本理論中可以知道，資本形成的結構最優組合是存在的，但由于房產開發過程中的復雜性，使得企業需要不斷優化資本結構才能實現企業利益最大化的經濟目標。企業資本結構不合理從小的方面可以說會讓企業遭受利益上的損失，從大的方向來看，會使得企業遭受資金鏈斷裂的財務風險而破產，因此，對房地產企業的資本結構進行優化是必要的。

(三)財務管理環境復雜

房產企業運行進程中的復雜性使得其內部財務管理環境也同樣處在一個復雜多變的環境當中。企業內部財務環境關系錯綜復雜是房地產開發商面臨的潛在財務風險發生的重要原因；企業的資金利用效率較低是導致企業面臨潛在風險的普遍原因；資金用途普遍不當，是企業財務資金面臨較高的風險的又一因素。此外，信息的不對稱，因而在管理進程中必然有些主觀因素，使得企業財務上反映出來的信息與真實情況有一定的偏差。總之，當前我國房地產整個行業沒有得到科學的規范，并普遍存在下列情形：

1、受到利益的驅使進入到房地產行業的企業很多，企業的專業性不足。

2、不少國企沒有合理考慮企業預算，資金的利用率較低。

3、不少房地產企業高層領導者的素質高低同樣會直接影響房地產經營效率高低，如果領導人員的素質普遍較低就不可避免的會使得房地產經營產生一定的風險。(作者單位：安徽廣播電視大學滁州分校)