提升高層居民住宅小區用電安全性的研究

周麗　李嘉雄　吳澤佳

摘 要：高層建筑如雨后春筍般出現在城市當中，其各方面的安全問題，特別是日益增多的用電安全問題更加引起了人們的關注和擔憂。高層建筑中的高層居民住宅小區，相較于商用高層建筑又有其特殊性。在《肇慶市端州區高層建筑安全用電調查》項目的基礎上，通過問卷調查、入戶訪問、文獻查閱等方式，對肇慶市端州區高層居民住宅小區用電安全性問題進行研究，關注高層居民住宅小區的用電安全，并提出建設性意見，以期從制度上、源頭上杜絕安全隱患。

關鍵詞：高層建筑；居民住宅小區；用電安全

中圖分類號：F293.347 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）09-0112-03

引言

近年來，隨著肇慶市端州區經濟社會發展，人民生活水平不斷提高，城市化進程加快以及住房體制的不斷完善，居民對住房的剛性需求及改善需求不斷激發，房地產市場長時間保持高速增長，大批量的房產開發商和大面積的商品化居民小區不斷建成，同時，小區電力設施建設作為公用配套項目也隨之高速發展。隨著經濟的發展，我國各類民用、商用等建筑均逐漸向大面積、高層、超高層、多功能、綜合性用途發展，因此對建筑用電及其安全性能也提出了更高的要求。作為住宅設計的重要組成部分，住宅的供電設計對于住宅建筑的美觀、使用功能、保障居住者的生命財產安全、降低綜合造價等均有一定影響。

依據《民用建筑設計通則（GB50352-2005）》可將住宅建筑依層數劃分為：一層至三層為低層住宅，四層至六層為多層住宅，七層至九層為中高層住宅，十層及十層以上為高層住宅。除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層和多層建筑，大于24m者為高層建筑（不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑）；建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。

高層建筑中的高層居民住宅小區，相較于商用高層建筑又有其特殊性。本文將在《肇慶市端州區高層建筑安全用電調查》項目的基礎上，通過調研和分析，根據居民住宅小區的特點對其用電安全性問題展開探討，從相關參與者的觀念意識、管理制度、實際操作等方面著手，以杜絕用電安全隱患為目標給予改善對策。

一、肇慶市端州區高層居民住宅小區用電綜合情況

本次研究的主要數據從《肇慶市端州區高層建筑安全用電調查》項目中獲得，項目主要的數據收集方式為實地走訪，在走訪過程中對居民和物業管理公司進行分別的訪談和問卷填寫。課題組調查覆蓋的區域已建高層建筑共計257棟。高層住宅樓242棟、高層綜合樓（商住樓）7棟，近80%為2001年后新增高層建筑。

在供電負荷的分級方面，依據《民用建筑電氣設計規范JGJ16-2008》《供配電系統設計規范GB50052-2009》等規程、規范都對負荷分級（類）進行了詳細的闡述。從三級至一級，它們在供電設施、故障處理時限等方面有不同的要求，供電保障性依次遞增。本次研究對象中，肇慶市端州區的居民住宅小區的一級負荷較為少見，中高檔高層建筑居民住宅小區及多層建筑商住小區、商業廣場中存在二級負荷，絕大部分住宅小區為三級負荷。

二、肇慶市端州區高層居民住宅小區用電存在的安全問題

住宅是人們生命中停留時間最長的地方。從規劃建設上看，現代的居民住宅區普遍具有集中化，使用功能多樣化，樓宇結構整體化，公共設施系統化，產權多元化，管理復雜化等特點。從居民居住行為上看，有居民年齡組成多樣，老少居民停留時間長，鄰里關系趨于疏遠等特點。而高層建筑在現代社會日益普遍，但其安全風險仍是一大難題，在用電安全方面，其特殊的高度和復雜的結構都給故障排除、災難救援帶來了很大的困難。根據居民住宅區的特點，其用電安全管理更顯得重要和特別。

根據項目調研數據顯示，在全部被調查的小區中，有大約30%的小區存在供用電安全隱患，主要集中在居民住宅小區。隱患主要是：

（一）供電設施不完善，設備安全得不到保障

1.無應急電源和停電預案。有部分建筑為單電源供電，或者無自備電源，或者未制定停電應急預案。這些問題的存在，一旦發生停電等突發狀況，將無法確保電梯、水泵、消防等重要保安負荷電源的持續供應，容易引發次生災害。

2.部分新建居民小區因臨時用電困擾，用電安全缺乏保障。臨時用電只能用于建筑工程的施工建設。臨時用電用于住戶家庭本身就存在安全隱患，因電壓不穩定，電器還容易受損，遇上用電高峰期，斷電現象不可避免。小區建設前，開發商就要同時申請臨時用電和永久性用電設施。從程序來說，小區基建完成后，開發商要委托有資質的施工單位進場鋪設永久性用電設施，經供電局檢查合格后，才會將永久用電接入居民家中。永久居民用電工程需要完成修建變電站、鋪設小區電力管網以及安裝室內電路等資金投入。因此，部分實力不足的開發商無能力或無意愿投入，導致居民購房入住后一直受到“建筑臨時用電”的困擾。

3.不同開發商建設標準不統一，遺留問題較多。由于制度上缺乏相關法律法規，我國絕大部分開發商僅承擔房屋建設義務，為追求經濟利益最大化，部分開發商故意降低建設用電標準或者采用價格較低的供電產品。甚至有部分開發商在建設住宅項目時，只辦理臨時基建用電，逃避建設永久供電設施責任。在住宅小區建成初期，由于入住率低，用電負荷相對較輕，問題暴露不明顯，供電企業在進場檢驗時難以發現存在的隱患。但隨著小區的入住率提高，用電負荷的不斷增加，就必然會出現供電事故頻發的情況，給小區居民、物業管理機構以及供電企業都留下棘手的安全遺留問題。

（二）各方安全意識、責任意識薄弱

1.住宅用電安全責任落實得不到位。目前，高層建筑用電安全的管理混亂，在沒有相關法律法規的前提下，開發商建設完工后便撤離，并不負責建筑的后續管理；街道、社區又認為建筑的用電安全管理是物業管理公司的事，參與到建筑的用電安全管理工作的程度很低；而與業主簽訂物管合同的物業管理公司在簽訂合同時并未明確其住宅用電管理的職責，履行的只是一些簡單的用電收費、設備看管等職責，其用電安全管理不能落實到位。

2.對于新建小區高層建筑用電安全應該加大宣傳，幫助居民盡快適應“新家”的安全用電規則。在走訪過程中，僅半數居民認為小區物業有開展用電安全服務，主要以粗放式的宣傳為主，單獨教育或實操性的演練比較少。雖然大部分居民清楚所在小區配備了應急電源或有相關處理流程，但對實際操作和具體應對的方法不太了解。小區居民文化程度不一，年齡不一，理解能力不一，但安全用電畢竟是涉及每一位居民的人身安全，增加單獨的教育和實操性演練才能提升大家對所在小區用電的規范和應急方法。

3.超高層建筑用電安全措施較齊全，但還特別需要強化用電安全意識。近年來由于地價昂貴，開發商開始推廣超高層建筑。隨著林隱天下、光大·錦繡山河等樓盤的竣工入住，超高建筑的安全用電問題也逐漸在肇慶得到關注。目前，肇慶超高層建筑的用電規范相對完善，但也存在部分高樓管理人員缺少安全用電的崗前培訓，給用電安全事故應急留下了巨大的安全隱患。超高層建筑的安全用電必須制定完善的安全用電操作規程，明確物業管理職責分工，嚴格控制使用荷載。小區需要對居民全面開展安全知識的教育，專門管理人員上崗前應依據有關規定進行專門的安全技術培訓。采用新技術和新設備的，應按規定對從業人員進行相關安全技術的再教育。

（三）用電安全管理不到位

1.管理工作體系不完整。小區物業管理公司作為用電工作管理的主體，因存在輕安全、重效益的思想，在人力、物力、財力等方面投入不夠，部分也由于自身專業能力不足、專業人員未能充分配置等原因，未按規定定期對用電設施進行檢測維護保養，導致部分用電設施處于故障頻發狀態。

2.供電設備改造更新不及時。由于費用界面界定不清晰，供電設備改造更新不及時，導致某些設備因使用年限太長老化而造成故障的發生。供配電設施的使用年限一般為十五至二十年左右，而我國房產的法定使用年限為七十年，兩者之間差距太大，這就要求房屋需要多次改造或更換供配電設施，以保證住宅區用電的安全可靠。而實際上，由于經費等問題，住宅區的供配電設施的建設、改造與更換問題根本就沒有得到人們的重視，由于某些設備因老化而造成故障時有發生。

3.資料檔案管理存在漏洞。由于小區配套供電設施的管理多為相關的物業管理公司，各家企業的技術、運營、維護水平參差不齊，一旦發生緊急故障，經常出現門鎖無法打開、雜物堵塞，供配電設施型號雜亂難以尋找對應的備品備件等情況，供電局的搶修人員到達現場后必須重新查閱相關設計圖紙、掌握現場設備安裝情況以查找故障，直接影響供電局搶修效率。一方面，物業以重要圖紙主要由物業總公司存檔為理由無法提供電路圖紙。另一方面，完建運營多年的高層建筑，存在電路圖存放混亂管理人員找不到電路圖的情況，這一現象仍能從側面反映出管理部門對用電方面的檔案資料保管不夠重視。

三、提升肇慶市端州區高層居民住宅小區用電安全性的對策

（一）以制度規范新建住宅電力設施建設投入主體和維護主體，確保后續電力設施運維到位，居民用電安全得到“終身”保障

1.統一建設標準。從法律上規定相關標準，從根本源頭上解決住宅小區供配電目前存在的一系列問題，新建住宅供電設施建設必須依據規劃部門有關的修建性詳細批復規劃，實行統一標準、統一規劃、統一建設、統一管理。由政府有關部門針對住宅小區供配電設施出臺強制性的建設標準，建設標準必須內容詳細、要求明確，權責分明，以此規范現有住宅小區供配電設施的建設，從根源上提高供電設施的整體安全水平，最大限度地維護住宅居民用電權益。

2.明確出資方界面。完善政策法規，通過制度明確出資方界面。建議新建住宅供配電設施建設項目開發單位與供電企業簽訂相關合同，由供電企業負責組織供配電設施的建設以及供配電設施資產接收后的維護管理和更新改造，確保供配電設施工程的進度和質量，保障住宅業主正常用電、安全用電。由物價部門依據住宅小區供配電設施建設標準，由供電公司負責此部分設施的建設，并完全承擔運行、維護及更新改造的責任，設施的產權屬供電公司所有。確保住宅小區供配電設施建設、運行、維護與更新改造的責任主體統一，資產最清晰，責任最明確，無中間環節。

3.新建配套費收取政策。供電企業應當按照物價部門核準的有關標準，按居住面積向開發商收取“新建住宅小區供配電設施配套費”。新建住宅小區供配電設施配套費由政府實行專款專用，統一專賬管理；接受政府財政、審計、物價有關部門及社會的監督，專款專用，賬目公開，確保資金運用于對新建住宅小區實行供配電設施統一標準、統一規劃、統一建設和統一管理。

4.明確收費標準。建議由政府明確新建住宅小區供配電設施工程的收費標準，制定公正的供配電設施工程費標準。不同地區根據各自的實際情況制定供配電設備的配置標準，從而增加電力配套設施建設工程成本的透明度，使其在公平、公開、公正的環境下競爭，確保工程的質量。

5.推行小區供配電設施“終身”負責制。解決住宅電力工程建設與運行維護主體一致性的問題，理順住宅小區供配電設施產權紐帶，小區供配電設施資產從建設到運維的全生命周期管理由供電部門“終身”負責。

（二）供電企業對現有住宅小區進行統一的供配電設施的更新改造及運行維護，全面提高用電安全性

由于現行的法律法規未對小區電力設施的建設投資界面有明確的規定，各地執行不太統一。由于小區電力設施產權所屬，小區電力設施運行和維護也出現了三類情況：第一類是小區內電力設施已移交供電企業的，供電企業負責維修維護，這類小區用電可靠性相對較高；第二類是小區電力設施沒有移交供電企業，由物業公司負責維護管理，由于物業公司自身維護能力不足，經費沒有保障，小區用電可靠性相對較差；第三類是小區電力設施沒有移交供電企業，或者小區沒有物業公司，其電力設施處于無人維護的狀態，小區用電得不到保障。

一般情況下，小區電力設施出現故障時，居民會撥打95598電力服務熱線進行報修，供電企業承擔了搶修維護的責任，其費用主要歸入至電力企業的大修、技改經費。其中，資產未移交小區電力設施的維修維護費用給供電企業成本管理和財務核算帶來一定困難。針對這類老舊住宅區的客觀現實和歷史遺留問題，建議已有的住宅項目經業主大會與供電局協商一致同意后，參照國家最新相關規定進行供配電設施的更新改造及運行維護。供電企業加強內部管理，做好供電工程服務工作，完善對配電網的升級改造，加強對信息收集反饋的管理，注意對電源點的補充。

（三）供電企業提前介入，確保臨時供電方案與正式供電方案同步提供

房地產開發公司在申請臨時基建用電之時，供電部門會在提供臨時基建供電方案的同時，再按小區規劃提供正式供電方案，即提前告知房地產開發公司，要求開發商在小區建設時預留足夠面積的配電房。加強對電力工程建設質量的管理。住宅區電力工程設入運行后，由供電單位采用基建工程的管理辦法進行統一規范與管理，加強臨電小區的用電檢查力度。隨時監測臨電小區用電負荷情況，如發現開發商超過臨時報裝容量用電的情況，則按違章用電處理。

（四）加強檔案資料的建立與管理

對于每個小區電力建設，供電企業都應該加強檔案資料的建立與管理，對電設施設備的選型、變壓器容量配置的原始資料、維修記錄、管網的鋪設（民用和商用須分開）在每個小區的布局圖紙等均需要有完整的檔案和記錄。相關資料建檔、入庫后，可采用現代電子化檔案管理技術進行把關，以備不時之需。

（五）加強用電安全宣傳和應急演練，保證企業與小區居民（用電客戶）信息對稱

強化全民用電安全意識。加強用電宣傳教育工作，廣泛組織社會單位和群眾組織參與教育培訓，開展用電法律法規和困梯、觸電自救、互救等知識的宣傳，加大安全用電宣傳力度，向社區居民發放安全知識宣傳資料、安全用電小畫冊，現場講解和示范安全用電操作方式方法和注意事項，舉辦用電安全常識培訓，介紹用電基本常識及困梯解救方法并解答居民提出的日常家庭用電安全問題。

定期或不定期開展高層建筑小區用電安全應急演練。通過安全用電應急演練，可在事故真正發生前暴露預案和程序的缺陷、發現應急資源的不足（人力和設備等）、改善各應急響應部門（機構）、人員之間的溝通與協調、增強居民應對突發事故救援的信心和救援意識、提高應急救援人員數量。

（六）邀請第三方專業機構加強對小區安全用電狀況的監控，定期發布全市高層建筑安全用電報告

為了加強小區安全用電的監控，可由第三方運營機構介入，實施第三方監控備案制度。定期發布全市高層建筑安全用電報告，確保小區用電設施高效、穩定運行、數據準確可靠。充分發揮第三方機構在小區安全用電管理中的作用，由第三方運營機構對高層建筑的用電安全進行認真細致的調查，形成報告，定期向社會公布。

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[責任編輯 陳鳳雪]