發展權移轉制度應用于文化資產保護之反思
——臺北經驗個案研究*

Rethinking the Transfer of Development Rights Mechanism in Cultural Heritage Asset Conservation:A Case Study of Taipei's Experience

徐伯瑞【臺灣】

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發展權移轉制度應用于文化資產保護之反思
——臺北經驗個案研究*

徐伯瑞［臺灣］

徐伯瑞建筑師事務所

主持建筑師，博士

1 發展權移轉制度簡述

發展權移轉的概念源起于1940 年代英國的烏斯沃特報告（The Uthwart Report），該報告中提出公共改良價值（betterment）及浮動價值（floating value）兩個觀念，并于1947 年的城鄉計劃法中進一步將發展權法制化。美國依據發展權的概念，提出發展權移轉（Transferable Development Rights，簡稱TDR）及空中權移轉（Air Rights Transfer）等開發方式[1]。1961 年 Gerald Lloyd 首次提出了可移轉密度（transferable density）概念，1968 年紐約市提出地標保存法（landmarks preservation law），以及地標發展權移轉辦法（transfer of development rights for landmark sites”），以保存大中央車站歷史地區，將原本可于當地使用的發展權，移轉（出售）至其他開發基地使用。1978 年聯邦最高法院判定紐約市以發展權移轉手段，進行歷史保護是合憲性的政策。此判例確立發展權移轉作為兼顧文化資產保全并保障所有權人合法經濟利益的工具。至今美國已有超過33州、136 個市或郡實施發展權移轉制度，廣泛運用于文化資產保存、環境護育等領域。

2 我國臺灣地區發展權移轉制度

2.1 初期階段

發展權移轉制度的定義為“允許原屬于一宗土地，依都市或區域計劃及管制法規所賦予的發展權，得以移轉至另一宗土地，同時對移出基地及收受基地予以詳盡規范與限制，并在審理、核準、登記與追蹤、執行方面，作妥善的管理”（圖1）。

我國臺灣地區將發展權稱為“容積”，根據不同的土地使用分區（zoning）給定不同的開發強度，最早實施發展權移轉制度系于1991 年，因景觀風貌考慮，針對一處政府主辦、橫跨13個街廓的公共住宅整體開發案，將小區中央街廓的發展權移至周邊街廓。但此案例主要是都市設計制度發揮功能，并未建立完整的發展權移轉申請機制，且尚未引用至歷史保護相關事宜。其主要原因在于當時臺灣社會主流價值觀系以發展為導向，文化資產保存議題經常被忽視。且發展權移轉相關權利計算與登記方式，以及是否造成環境沖擊等課題，均尚在研議階段。

2.2 以發展權移轉應用于文化資產保護

歷經前階段試驗個案后，各界逐漸深化發展權移轉制度的研究并制定相關法令。目前發展權移轉制度的應用領域與執行機制可分為兩大類型：一是以發展權移轉進行文資保護，其執行機制為“古跡容積移轉辦法”，以及制定于各歷史風貌特定區內的“容積移轉要點”；二是以發展權移轉取得都市計劃公共設施用地，其執行機制為“都市計劃容積移轉辦法”。但限于篇幅，本文僅就文化資產保護部分進行論述。

臺灣地區歷史保護相關對象統稱為“文化資產”（cultural heritage asset），又可區分為“古跡”（historic monuments）、“歷史建筑”（historic buildings）、“聚落”（settlements）、“文化景觀”（cultural landscapes）、“遺址”（archeological sites）等類型[2]。其中因土地權屬的不同，又可分為公有、私有兩類：公有文化資產多為公共建筑，如車站、博物館、辦公廳舍，各機關可編列預算進行維修，且使用功能較不受限制；而所有權屬私有的文化資產大多為宅第或宗教建筑，如經指定或登錄為文化資產，則無法再改建，其開發權益將立即受到影響，且私有古跡的物業主尚須負擔管理維護古跡的責任與經費，故造成推動文化資產保護的極大阻力，甚至常發生專家學者進行歷史調查后，文化資產即遭惡意拆毀的情形。遂有引入美、日等國已有施行成效的“發展權移轉”制度應用于文化資產保存的倡議。1997 年“文化資產保存法”修法時明訂“經指定為古跡之私有民宅、宗廟、宗祠所定著之土地或古跡保存區內之私有土地，因古跡之指定或保存區之劃定，致其原依法可建筑之基準發展權受到限制部分，得等值移轉至其他地區建筑使用或予以補償，其辦法由主管機關定之”，為臺灣地區最早立法授權制定發展權移轉的法令條文。然而，由于文化主管單位無相關經驗，亦缺乏執行工具，故再由都市發展部門于1998擬定“古跡容積移轉辦法”為實施依據。

在上述修法立法階段，民間力量發揮了極大的作用，其中又以嚴秀峰女士以及諸多學者專家的努力最為顯著。除了進行相關研究并積極發表論述，也引介在紐約實際執行發展權移轉的華人規劃師涂平子先生返臺講授相關經驗，更與負責立法的民意代表密切互動，終于使得相關政策得以實施[3]。

“古跡容積移轉辦法”政策出臺后，于2001年開始有大稻埕辜宅取得發展權移轉許可函，成為臺灣地區首個發展權移轉案例，社會輿論普遍稱許此一做法。因“古跡容積移轉辦法”獲得肯定，故都市發展部門再推出以發展權移轉取得私有土地作為公園、道路等公共設施用地的“都市計劃容積移轉辦法”。但此辦法一出臺，即遭到學者專家的強烈批評，認為將造成文化資產保護的排擠效應，且過量的發展權移轉將對都市環境造成沖擊，故臺北市政府力主以文化資產保存為優位的發展權移轉制度，與臺灣其他縣市全面開放以發展權移轉取得公共設施用地的做法形成較大區別。以下針對個別基地申請發展權移轉、整體都市計劃區實施發展權移轉，以及開發商運用發展權移轉使得房產建設與歷史建筑保存共生等3個案例，進一步說明臺北市的具體做法。

圖1　容積移轉示意圖

圖2　蘆洲李宅鳥瞰圖

3 實施案例概述與分析

3.1 蘆洲李宅——推動私有古跡發展權移轉

蘆洲李氏古宅創建于1857年（清咸豐7年），為臺籍抗日英雄李友邦中將故居（圖2）。李友邦16歲即加入蔣渭水創辦的“臺灣文化協會”從事抗日運動，后因日本人緝捕轉進內地，對日抗戰時在浙江組織“臺灣義勇隊”進行抗日游擊活動，并與杭州當地大戶人家嚴秀峰女士結為連理，臺灣光復后夫婦二人返臺定居。但1950年2月，嚴秀峰因“參加中共組織”罪名被判15年徒刑。1951 年11月，李友邦則以“參加中共組織，在臺掩護中共地下人員，意圖顛覆政府”罪被捕，并被處以死刑。

嚴秀峰女士出獄后，有感于歷史不容抹滅，故極力保存老宅，以緬懷李友邦將軍事跡。當時臺灣地區因都市發展迅速，低矮的傳統建筑大多遭到拆除改建，但李女士卻力主老宅完整保存，于1982年主動向政府申請將古宅指定為古跡，成為臺灣地區私產權地主推動文化資產保存的首例。雖然家族內各房亦有希望將老宅拆除改建大樓的想法，并于1992年提出廢除古跡指定的建議，但李女士均力排眾議。有感于私有古跡所有權人權益受到政府政策限制的不合理，故成立“中華私有古跡保存促進會”，以民間非營利組織（NGO）結合學術界（如：臺灣大學建筑城鄉研究所）以及民意代表，提出“民間版文資法修正草案”，積極推動古跡發展權移轉制度。歷經多年努力，終于促成“古跡容積移轉辦法”政策出臺。蘆洲李宅也依據法令申請發展權移轉，其具體操作方式如下：

（1）古跡的管理維護計劃或修復、再利用計劃，必須經由文化資產主管機關核定后，以蘆洲李宅為移出基地，以土地的基準發展權可全數移出。

（2）以同一都市計劃地區內任何一宗建筑土地為接受基地。接受基地如申請建筑時未能將所有獲準移入的發展權使用完，可再移往同一都市計劃內的另一宗建筑土地，并以一次為限。

（3）接受基地可移入發展權以不超過該土地基準發展權40%為限，但如配合都市整體開發、都市更新計劃等特殊條件下可提高到50%。

（4）移出發展權換算方式以（送出基地移出發展權 h 送出基地申請發展權移轉當期公告現值） r 接受基地申請發展權移轉當期的公告現值。

以蘆洲李宅為例，由于1985年被指定為古跡時，該地區尚未納入發展權管制，當時開發強度約基地面積的350%。但1998年古跡容積移轉辦法實施后，其計算基準卻僅能以該地區都市計劃規定的200%為計算基準。都市計劃單位為了鼓勵文化資產保存，特別進行都市計劃變更，給予蘆洲李宅包括：主動申請指定古跡（0.4倍）、發展權移轉收益公益化（0.2倍）、全面開放經營（0.15倍）等3項發展權獎勵給定發展權率，以蘆洲李宅基地面積5 832.79 m2計算，其可移出樓地板面積為5 832.79 x 200% +5 832.79x 200% （0.4+0.2+ 0.15）= 20 414.77 m2。對古跡所有權人來說，無須實質興建大樓，可將發展權售予開發商，獲得收益約5 000萬RMB，但所有發展權移轉所得全數捐予“財團法人蘆洲李宅古跡維護文教基金會”作為公益使用，最終達成蘆洲李宅以古跡暨“李友邦將軍紀念館”正式對外開放，成為當地鄉土文化教育、市民活動空間，所得基金可供古跡原有形貌及工法的修復以及日常保養、定期修繕，并可進行各項教育推廣活動，使文化資產得以永續保存[4]。

圖3　大稻埕古跡及歷史建筑分布圖

圖4　臺北市政府建議大稻埕街區風貌重建樣式

3.2 大稻埕歷史風貌特定區—— 都市計劃整體規范歷史保存與發展權移轉

前述蘆洲李宅雖為發展權移轉成功案例，但僅限于個別基地，臺北市大規模應用發展權移轉于城市歷史風貌整體保存的案例當屬“大稻埕歷史風貌特定區”。

大稻埕歷史風貌特定區占地40.48 hm2，居住人口約17 000人。此地區最初為臺灣地區先住民平埔族“奇武卒社”居住地，清中葉后漸有漢人來此墾居，由于有大片曬谷空地遂得名“大稻埕”。清咸豐八年（1858）天津條約與咸豐十年（1860）北京條約將此地列為對外通商口岸，洋行、領事館散布于港口周邊，從事臺灣地區茶葉、樟腦等物產之貿易，此地區成為清代臺北重要的現代化實驗基地以及全臺商業中心，其中又以現今稱為迪化街的地區最為繁榮。大稻埕的建筑多為前店鋪后居住（倉儲），或下店上居的閩南式“長條店屋”，其后又出現巴洛克及近代建筑風格。此地在日據時期仍為全臺商業鼎盛地區，然而在20世紀60年代后，本區商業漸趨沒落，卻也使得歷史環境可以較完整地保存。惟地區居民對于土地開發利益的期待，成為都市治理及歷史風貌保存的壓力（圖3）。

1980年，市府決定將清代遺留寬度約7.8公尺的老街（迪化街）拓寬為20公尺，希望帶動地區發展。但此一舉動遭到民間社團及學者專家的強烈抗議，老街拓寬計劃暫緩實施后，卻又遭到地方居民的強烈不滿，支持與反對者展開長期對抗。于是市府自1996年開始研議以發展權移轉及都市設計制度，推動大稻埕（以迪化街為主）保存計劃，并于2000年發布此地為歷史風貌保存特定區，指定應保存的歷史建筑物，并搭配都市設計與發展權移轉制度，以兼顧都市歷史保存及地主利益。此一計劃的特點包括：

（1）將20 m計劃道路恢復為清代既存的7.8—8 m的寬度，不再拓寬。

（2）于細部計劃內制定明確的歷史保存規定。且將全區分為不同層級的街道風貌區，予以不同的建筑管制，指認83棟歷史性建筑物，并制定本區的歷史性建筑物認定作業要點。

（3）以迪化街為核心的地區劃定為“歷史街區”，制定嚴格的都市設計管制。

發展權移轉相關機制包括：

（1）明訂發展權“送出基地”條件：指定①經認定之歷史性建筑物（含古跡）之土地，②“歷史街區”內所有建筑物如經“風貌重建”者亦可適用。

（2）明訂發展權“接受基地”：原則上本特定區移出的發展權得移轉至全市任一基地，其移轉上限為該基地法定發展權的30%。但移轉至地鐵站周邊、市府指定的重點展地區（如經貿園區、科技園區）則可放寬至40%。

（3）為確保發展權移出有助于文化資產保護，計劃規定“歷史性建筑物”應先提出建筑維護事業計劃，非歷史性建筑物則應依特定區風貌管制規定，提出建筑計劃經都市設計審議后始得辦理（圖4）。

（4）送出基地的可移轉發展權量，為本計劃規定各使用分區及用地的基準發展權扣除實際保存及新建的建筑發展權。但歷史性建筑物所定著的土地，倘捐贈該歷史性建筑物及土地為市府所有，并完成維護保存再利用，得全數移轉其總發展權（不扣除現有發展權）。

（5）發展權移轉的換算比例依申請發展權移轉當期的送出基地及接受基地公告土地現值的比值計算，即接受基地移入的發展權=送出基地移出的發展權x申請發展權移轉當期送出基地的公告土地現值/ 申請發展權移轉當期接受基地的公告土地現值。

（6）送出基地應提撥維護/工程費用于信托專戶儲存后，始得核發接受基地之發展權移轉許可函。

在大稻埕歷史風貌特定區計劃發布前，由于歷史街區內都市計劃道路寬度未定論，因此市府對核發建照極為嚴謹，1985—2000年僅有4件小規模基地申請案。但風貌特定區發布實施后，由于大稻埕地區的發展權移轉計算方式較“古跡容積移轉辦法”寬松，故建商購買意愿較高，如果將發展權移至都市周邊地價較低處，因地價僅大稻埕地區的1/2，故大稻埕地區移出1 m2樓地板可轉換為接收基地2 m2樓地板，一方面可攤平開發商購地之成本，另一方面又可創造更多的可售面積。2003年起，適逢臺北地區房價高漲，因此開發商積極進行發展權買賣，以創造更高的開發利益。2000—2012年，統計本地區共有近400件發展權移轉申請案件送審，其中又以2005—2007年為最高峰，每年約有40件申請案。市府為此成立項目審查小組，也出現專門進行發展權買賣交易的開發公司以及專門協助申請發展權移轉的建筑師，計劃實施迄今已移出之樓地板面積約19萬m2[5]。

總體而言，發展權移轉相關機制與都市設計審議制度緊密相連，不論歷史性建筑還非歷史性建筑，都須經過審議通過后方得申請發權移轉。但歷史性建筑審查較為嚴格，施工階段更須經由5次工程勘驗確保施工質量后，購買發展權的開發商方可取得開發案的使用許可執照（方可正式交屋予購屋者），其程序較為繁復。也因此在計劃出臺后，開發商大多購買街區內“非歷史建筑”的發展權，對于歷史性建筑的修復投入較少。此為擬訂計劃未曾預料之處。

此外，本計劃雖基于街區風貌的整體保存，但除指認有案的歷史性需原樣原修外，歷史街區內其他建筑則鼓勵以仿古重建或風貌修護的方式辦理，此一做法引發歷史真實性的疑慮。例如，為申請發展權移轉，地主將原本清代留存的閩南式建筑拆除，改依市府規定的“仿古樣式”送審，或是為了申請獎勵，故聯合各單棟屋主整合為同一新建案，如此一來原本各自設計與雇工興建，爭奇斗艷各具特色的店屋立面，在現代化施工法與統一工程發包的制度下，原本砌磚構造改為貼面磚，建筑物缺乏細部，線條亦較為生硬，成為街區內的“假骨董”(圖5-圖7)。

圖5　迪化街歷史建物整修前街景

圖6　迪化街建物整修后街景

圖7　迪化街依都市設計準則風貌重建建物

而由于發展權市場活躍，歷史街區內個別基地移出發展權比例產生逐年升高趨勢。根據調查，發展權移轉制度實施初期各申請人大致仍保留50%發展權于原基地使用，之后留存發展權逐年遞減，使得許多基地無法再提供居住功能，不但與原先住商合一“店屋”類型不合，也使得街區夜間活動更為冷清，街區生活機能逐漸弱化（圖8）。

當然，由于規定歷史性建筑物所定著的土地倘完成建筑物維護保存再利用后將土地與建筑物捐贈為市府所有，則可將全部發展權（不必扣除已使用的歷史性建筑樓地板）全數移轉。因此基于同一邏輯，亦有部分私地主選擇將歷史性建物修復后將建物與土地全部捐予市府，使得市府在街區內取得部分物業，為市府推動“URS 都市再生前進基地”（Urban Regeneration Station）提供了物質基礎，也進一步帶動街區再生[6]。

圖8　歷年申請容積移轉案（移出/接收）基地分布圖

3.3 新芳春茶行——歷史保護與地產開發共存的案例

新芳春茶行位于臺北市西區，鄰近前述大稻埕歷史風貌特定區，為興建于1930 年代，共六連棟三層磚造的店屋（Shop House）建筑。當時臺灣地區主導茶葉產業以福建安溪人為主，新芳春茶房為茶產業人員聚集和活動場所，見證19 世紀末至20世紀前半葉臺北作為茶貿易港口的產業歷史，具有歷史、文化與商業史價值。但2004年地主與民間開發商合作，計劃將老屋建筑拆毀改建大樓，雖然市府于2005年3月曾公告登錄此建物為“歷史建筑”，但同年5月卻又發函表示“同意采全棟拆除重建方式辦理，惟改建時應維持本區歷史風貌，且保留部分建材贈予本府”，故開發商即以“全棟拆除改建為地上19 層、地下5層”的方案申請都市設計審議，但都市發展部門卻認為此建筑為難得的文化資產，故未通過審批。相關部門經會勘結論：“本案應確實保護文化資產，維護并重視地主權益，保障開發單位投資權益，至開發獎勵部分則依規定審查，俾達三贏之結果。”于是自2006年起連續召開5次小組會議，在保障地主與給予開發商發展權補償的原則下，終于達成“新芳春茶行”全棟保存的共識，并于2009年重新以因建物結合“茶行”、“烘焙茶工廠”、“倉庫”與“主人住宅”等4種空間機能，形成一個完整的茶文化復合體，亦為當時臺北最大的茶工廠，為臺北罕見之例，將“新芳春茶行”及其后側烤茶焙壟間共同列為“市定古跡”（圖9）。

在指定古跡后，市府進一步確定本案可適用相關發展權移轉辦法，開發商將古跡保存并修復，在其周邊未劃入古跡之土地興建住宅大樓，并將建案名命為“新芳春”。此案例為臺北市第一件經協議后，由原本全棟拆除進行開發的方式改為歷史建筑保存再利用的案件，最后達成“新芳春茶行”全棟保存維護并捐贈予市府的結果。

為顧及私地主及開發商的權益，市府也辦理都市計劃變更，給予適當發展權獎勵，因古跡保存致使開發基地縮小及開發時程延宕，故針對開發商之開發利益損失給予發展權補償項目，包括：

（1）增設停車獎勵損失——因基地縮小使原可申請的增設停車獎勵減少。

（2）一樓店面價值損失——因基地縮小使一樓店面面積減少。

（3）單位價值損失——車位數減少使出售車位收益減少。

（4）利息損失。

市府也規定古跡及其定著土地，以及經文化主管單位核定的維護再利用經費均應交付信托，并以市府文化局為受益人，以古跡修復完成及捐贈市府為信托目的。本案于信托契約簽訂完成送市府（文化局）備查后始同意原依法可建筑的基準發展權扣除已建筑發展權受到限制部分予以發展權移轉。且“新芳春茶行”古跡的修復經主管機關勘驗通過，并完成相關捐贈后，始得核發新建建筑物的使用執照。經由發展權移轉協商機制，開發商與地主的商業利益獲得完全保障，目前全案已開發完成，開發商花費約1 800萬元進行古跡修復后捐贈予市府，古跡周邊住宅開發案則于2015年4月開始銷售。市政府獲得的新芳春茶行古跡建物及其土地，后續可做為URS都市再生基地或其他公益設施之用[7]（圖10、圖11）。

4 臺北實施發展權移轉經驗之反思

4.1 開發商主導的發展權移轉制度

經由本文研究，發現文化資產保存的移轉權移轉具有足夠的市場誘因，吸引古跡或歷史建筑的所有人選擇以發展權移轉方式來替代原地主的開發改建。然而臺灣地區實施發展權移轉制度基本上仍以房地產市場較活躍的大臺北地區為主要應用地區，相對地，如果該地區的房地產價值未具有差額地租的吸引力，則發展權移轉制度不具有誘因。

此外，由于開發商以獲取房地產開發收益為主要目的，故對于文化資產保存投入成本盡量壓低，在大稻埕風貌特定區的案例中，也發現為了發展權移轉而造成街區內建筑物在10年內大幅度拆除改建的現象。整體而言，文化資產或是街區的歷史感與場所精神的重要性在此一利益競逐的博奕中并未被突顯，開發商成了最大的獲益者。有鑒于此，臺北市政府在2015年起開始推動“發展權銀行”，未來開發商如需購買移轉的樓地板面積，其中有1/2須向市府的發展權銀行購買，此機制目的即在穩定市場，避免人為炒作，惟此一制度的成效有待后續觀察（圖12）。

4.2 接收基地環境沖擊未予以規范

臺北市以大稻埕歷史保存區為實施發展權移轉制度試點。原希望“兼顧歷史街區保護以及新區開發”，因此指定幾處“接收地區”，但由于指定發展權接受區常位于都市新發展區，相關配套機能尚未齊備，短時期移入大量發展權造成環境沖擊，也引發居民抗爭。未來應明確規定發展權接收基地需審查“環境影響沖擊”，同時亦應規范“不得接收發展權”的地區，例如古跡或歷史建筑毗鄰街廓、坡地或土地利用潛力較低地區、農業區、保護區、河川區的土地等，以確保環境敏感地區不致受到高強度開發之沖擊。

圖9　新芳春茶行室內整修前

圖10　新芳春茶行整修中

圖11　新芳春茶行整修及開發后

圖12　容積銀行概念圖

4.3 發展權移轉利得未回饋街區發展

目前雖規定私地主與開發商需執行文化資產保護工作后才可辦理發展權移轉，但基于公共利益角度，后續應可針對接收基地加強管控，例如課征“環境影響捐”，或是依個案規模收取發展權移轉的規費。亦可設立“臺北市歷史保存公益信托基金”，未來辦理發展權移轉時應將歷史建筑維護經費及出售發展權價金提存于該基金，基金孳息即可作為歷史街區發展公益基金，各申請基地需確實依據申請報告書實施歷史建筑修復或非歷史建筑更新，并經專業團體審查通過后才可按工程進度提取信托金額，以確保歷史遺產保護被妥善執行，并可適度回饋街區。

5 結語

發展權移轉制度的立法宗旨在延續城市集體記憶、保護歷史遺產并促進歷史建筑維護，觀察臺北經驗可發現都市計劃與都市設計審議制度在發展權移轉制度中扮演重要的功能，城市規劃部門成為文化部門推動文化資產保護最重要的執行者。雖然10余年間文化資產保護工作依然遭遇嚴峻的挑戰，但發展權移轉確也達到一定功效。特別是在降低私有文化資產物業主的抗拒方面起到較大的作用。以臺北經驗觀之，若能搭配適當的管制配套，如以文化保存為優位且重視歷史真實性的風貌管制準則，或是對發展權接收基地的合理管制，發展權移轉利得適度地回饋公益與街區，則此一制度仍不失為保護文化資產的良好工具，值得識者進一步深化研究。

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Rethinking the Transfer of Development Rights Mechanism in Cultural Heritage Asset Conservation:A Case Study of Taipei's Experience

徐伯瑞【臺灣】

摘 要20世紀末，臺灣地區為了推動歷史建筑保護，實施發展權移轉制度。此制度實施迄今，可觀察到對歷史建筑保護幫助極大，但也衍生部分課題。故以臺北的經驗個案為例，經由資料匯整與分析，探討發展權移轉制度應用于歷史建筑保存的成敗得失，以茲借鏡。研究發現，發展權移轉制度于臺灣地區最初系由民間非政府組織與學者專家推動，用以緩和私有文化資產物業主抗拒歷史保護造成的沖突，嗣后逐漸制度化于大范圍的歷史街區風貌保護，近期更成為政府與開發商協商的重要工具，如可進一步調整相關配套，對文化資產保護將更有幫助。

AbstractAt the end of the last century, for the purpose of promoting cultural-heritage-asset conservation, Taiwan implemented a Transfer Development Right (TDR) mechanism. Since the implementation of the TDR system, we observed significant benefits it has for the conservation of historic architecture, as well as some resulting new challenges. This paper explores several key cases in the evolution of the use of the TDR mechanism to exemplify Taipei's experience in the implementation of a TDR system, and to discuss the success and failures of using such a system in cultural-heritage-asset conservation.The results of this study show that while the TDR mechanism was initially advocated only by non-governmental organizations and academic scholars as a means to mitigate conflicts and the resistance of cultural-heritage-asset property owners toward conservation efforts, it has since been institutionalized through its use in large-scale, historic-district-style conservation projects. In recent years, the TDR mechanism also has become an important negotiation tool in government and commercial developer joint-venture projects that involve cultural heritage assets. It is expected that the TDR can play an even larger role in cultural-heritage-asset conservation with additional adjuvant management plans.

關 鍵 詞發展權移轉 | 文化資產保護 | 都市再生

KeywordsTransfer of development rights | Cultural heritage conservation | Urban regeneration

作者簡介

文章編號1673-8985（2016）02-0049-06

中圖分類號TU981

文獻標識碼A