投資性房地產公允價值計量模式分析

胡函

摘要：隨著社會的發展，為了更好的適應當今經濟模式，新會計準則應運而生。新會計準則中，投資性房地產被重新提煉成一個新的會計科目，并利用新的公允價值計量模式來核算相關事項。

關鍵詞：投資性房地產；公允價值計量；SWOT分析法

一、公允價值計量模式在投資性房地產中的應用

關于公允價值的定義，我國在借鑒了國際會計準則和其他各國的會計準則后，將歸納總結為：在公平交易的過程中，了解基本情況的雙方當事人，在出于自愿的情況下交換資產或者清償債務時的發生額。新計量模式下的投資性房地產不需要計提折舊，并且不能再予以攤銷。轉而以資產負債表日的新公允價值為標準，對原有賬面價值的差額進行調整，并將兩者之差計入當期損益。終止確認投資性房地產中被處置的部分，而永久退出市場并且不能獲得經濟利益的部分也應終止確認。企業處置投資性房地產時的當期損益為：處置的收入減去原有賬面價值和相關稅費后的剩余金額。

二、投資性房地產公允價值計量模式運用的SWOT分析

（一）S（Strengths 優勢）

1. 充分體現相關性原則

遵循相關性原則的要求，會計信息所反映的內容應該能夠幫助信息使用者作出正確的決策。公允價值計量模式改變了以歷史成本為基礎的現狀，轉而以市場的公允價值取代歷史成本。公允價值計量模式充分展現了企業擁有資產的價值和取得的現金流量的數額，同時計量主體和時間等因素不會造成很大的影響，這樣企業的財務狀況就能有效地呈現出來，進而更加精確的反映企業的經營能力和償債能力，明確了企業經營時所需承擔的財務風險，使會計信息的合理性得到充分體現，方便決策者在最短時間內做出準確、適合的判斷。

2. 客觀真實反映投資性房地產狀況

投資性房地產因為主要應用于賺取租金和增值收益，所以采用公允價值計量模式可以有效的反映企業的資產情況和盈利能力，從本質上客觀真實的給出了投資性房地產的現時情況。原來的成本計量模式以歷史成本作為會計計量屬性，管理層人員往往可以通過使用一些會計手段來掩飾失誤，粉飾財務報告指標使其達到相應水平，從中獲取更高額的利潤與獎勵。現行的公允價值計量模式可以很好的規避此類財務風險，透明的反應企業內部的財務狀況，降低會計信息的不對稱性，使得投資者能夠正確的評價企業管理層執行水平。

（二）W（Weaknesses劣勢）

1. 可靠性差

人們最為廣泛關注的非公允價值的可靠性莫屬，但同時，這也是最飽受爭議的問題之一。公允價值計量模式在實際使用中不但要提供大量的可供參考的數據，同時還要有準確的數據來源。公允價值計量在不充分了解市場情況時，很可能出現不可預測性和隨意性。在具體實務操作時，評估手段的不完善性和判斷的不確定性可能減弱其可靠性。此外，別有居心之人也會利用此劣勢，故意制造虛假會計信息，欺騙報表信息使用者，阻礙企業真實財務信息披露，提高公允價值的使用難度，不能達到理想中的“公允模式”狀態。

2. 易引起利潤波動

公允價值計量模式在實際應用中，其實是一把“雙刃劍”，它在為企業提供方便簡明的會計信息的同時，也會引起利潤的波動性，直接影響企業的經營業績。在資產負債表日，企業以投資性房地產的公允價值取代賬面價值重新進行計量，并將產生的差異記為公允價值變動損益，如此進行下去，企業最終的總體利潤必然受其左右。房地產價格上調，企業的利潤隨之增加；房地產價格下滑，企業的當期利潤必然減少，企業將會非常依賴于房地產的市價，每一次微小的價格調整都很可能使當期損益產生重大變化。若長期股權投資、投資性房地產等科目在計量時期內不斷變化，且上升或下降數額巨大，企業當期的利潤總額也會隨之不斷變化，增加了企業經營的不穩定性，更有甚者會致使企業的投資者和債權人在決策時給出錯誤的結論，危害企業的后續經營。

（三）O（Opportunities機會）

1. 經濟環境及信息需求的改變

隨著社會的快速進步，當今的經濟環境是波動可變的，這時，公允價值計量就顯得尤為重要。采用這一計量方式的企業，要求執行的會計人員有責任將現行價值或公允價值充分在財務報表中披露出來，以增強財務報告的決策可用性。原因很簡單，服務于市場和企業的會計人員不能忽略市場的變化，相關、可靠性的信息會對投資者進行決策起很大作用。所以經濟環境及信息需求的改變，為公允價值計量模式的推廣提供了廣闊的發展平臺和良好的發展前景。

2. 與國際接軌的必然需要

現今，會計準則在全球范圍內的趨同已日益形成。能夠在國際世界中擁有一席之地，并有更好的發展則要求我國從根本的會計準則上與之接軌，利于國際投資者更充分的了解今天的中國企業。同時，國外企業在長期實踐中積累的豐碩成果可以直接為我國所利用，進一步完善補充我國獨立發布的適應我國特殊實際狀況的會計準則。努力在會計信息自身的質量上做到能夠與國外成熟信息相比較，從而在國際間形成較高的國際認可度。因此，與國際接軌成了公允價值計量模式在我國發展的必要推動力，也是中國經濟進步的具體表現。

（四）T（Threats威脅）

1. 會計人員職業水平有待考驗

公允價值計量模式能否在我國得到快速、正確應用，取決于會計執業人員對它的理解和掌握。鑒于公允價值的實質是利用估值技術的計量，所以需要會計人員系統全面地學習價值評估技術手段和方法，同時還應維持相應數據庫資源的備查，便于最終編制財務報表時正確選擇資產定價參數。并且貨幣的時間價值難以準確估量；未來現金流量的不穩定變動；會計人員欠缺預判市場經濟的職業能力等因素，使得公允價值計量模式在實務操作步履艱辛，難以發揮真正的優勢。公允價值還易被某些企業利用成為操縱利潤的直接工具，在一定程度上面臨著較高的道德風險和法律風險，這時財務報表的編制人員、注冊會計師等會計人員的職業素質水平就顯得極其重要。

2. 市場結構并不完善

眾所周知，交易信息的對稱性是保證公允價值計量正確執行的不二法門，一個被承認的公允市場價格的形成與所處的環境密不可分。這種計量模式是否是真實的、可靠的依賴于現時的經濟大環境，經濟的良性循環能夠促使最終的計量結果準確、明晰。若存在市場活躍性強、流動性強、結構健全完整，那么取得的公允價值則更加可靠真實準確；反之，缺乏活躍度、流動性差、能夠交易的金融工具或資產相對較少、基本結構不完善的市場條件，就難以獲得可靠公允的計量結果，得到的市價的公允性就更加有待商榷了。我國現有的交易市場還處于發展階段，生產資料還未全面公開，市場化程度普遍不高，交易信息的公開透明度不夠，這些問題的滯留導致所需的數據資料難以在第一時間獲得、可觀察的市場價值也無法相應獲取。這就要求會計人員憑借自身的職業技能，利用其它信息和估值技術進行主觀判斷和估計，這在操作上存在一定的困難。可以說，成本計量模式在過去形成的原始環境中還未被完全替換，使得新的計量模式無法普及。

三、推進公允價值計量模式的優化建議

（一）增長型SO戰略

公允價值計量模式的使用必須依循會計政策的要求，保證一定的可選擇性才能輔助企業日后相關盈余管理的實現。考慮到長期發展和未來的盈余管理，嘗試憑借企業自有的內部優勢來獲取更多的外部機遇，企業的管理層及監管層人員應加強監督管理。第一，將成功的理論應用到實踐中去，依照會計準則的規定規范相關的會計處理，避免漏洞的出現。第二，對投資性房地產公允價值計量模式使用情況進行嚴格全面的審計。我國現階段仍處于評估體系尚不完善的階段，所以審計人員應保證在審計時合理估測風險，提前做好同各個關聯方的有效溝通，獲得了充分的審計證據后客觀真實評價該投資性房地產企業對公允價值計量模式的實際應用情況。

（二）多種經營型WO戰略

公允價值計量模式在投資性房地產企業能否順利執行依賴于宏觀經濟形勢創造的穩定環境，但更深層次的發展運用此種模式還需要改善內部劣勢來抓住可能出現的機遇。即在最短時間內提升會計人員的職業水平，盡可能多的獲得來源于企業外部的有利機會。所以能否改善會計人員的專業技能水平迫在眉睫。一是要從思想根本上向會計人員灌輸使用公允價值進行計量的概念。針對我國企業現有的基本情況，合理把握公允價值計量的方法，用最短的時間對公允價值的確認做出真實可靠的判斷。二是應該加強對投資性房地產價值評估過程中的技術研究，制定規范的條例準則防止其不良發展，開設業務培訓課程，方便會計人員克服實際評估中出現的難題。三是要注重培養會計執業人員的責任感，讓會計人員的操作受到道德和法律條文的雙重約束，從而保證會計信息的真實、透明。

（三）扭轉型ST戰略

綜合分析公允價值計量模式自身的優勢和它所能面臨的外部環境威脅，如果不具備一個優質的經濟環境，那么它的優勢就很難顯現出來，所以發揮內部優勢減輕外部威脅是保證投資性房地產企業順利實施新計量模式的不二法門。受我國房地產交易市場的不完善性和不成熟性的影響，公允價值確認的難度大大增加，這對投資性房地產企業的會計人員來說又是一個很大的挑戰。所以，政府部門作為市場監管的有效職能部門，應盡快合理地調控房地產市場的運營，制定合理的披露體制，透明、準確地公布房地產信息及現時市價；構建一個正規的房地產交易平臺，增強對房地產交易活動情況和交易信息披露的管理力度，提高房地產交易價格的透明度；組建一個房地產價值信息的數據庫系統，充分體現市場行情的動態發展趨勢，更為方便企業取得準確可行的房地產公允價值信息提供有利的硬件條件。

（四）防御型WT戰略

投資性房地產企業在實際中使用新的計量模式取代原始計量，想要克服內部劣勢避開外部威脅，最有效的方法就是在財務報表附注中全面披露相關信息，除了準則中應該披露的以外，還應囊括：投資性房地產資產的基本情況概述；公允價值計量模式的可行性證明；公允價值的出處和評估計算方法等一系列相關財務信息，達到提升財務信息質量的目的，便于財務報表使用者根據自身的需求做出最有利的經濟決策。

四、結語

通過以上對投資性房地產公允價值計量模式應用的分析，我們可以看出應用該種計量模式，以公允價值模式本身的內部結構為出發點，規范了會計執業人員對此模式的實際操縱，同時加強企業的監督管理，達到提高會計信息質量的目的，避免因內部劣勢導致財務信息使用者錯誤決策而帶來的經濟利益影響；從計量模式可能應用到的外部環境出發，提供良好的發展平臺，構建活躍和諧的房地產交易市場，同時增強會計人員執業水平，提高應用公允價值計量的效率。只有做到這些，才能避害就利、取長補短，推動我國投資性房地產企業經濟健康發展。

參考文獻：

[1]岳宗偉.公允價值計量應用的SWOT分析[J].現代商貿工業，2012（24）.

[2]鄧英飛.談投資性房地產公允價值模式應用存在的問題[J].財會月刊，2011（08）.

（作者單位：遼寧師范大學）