深度剖析選址的五痛

梓忱

麥當勞CEO說過，餐飲最重要的是三件事：選址、選址、還是選址！餐飲選址的8大謹慎法則：

1.下行商圈要謹慎;

2.燈下黑要謹慎;

3.樓中店要謹慎;

4.畸形房產要謹慎;

5.買肥搭瘦要謹慎;

6.新盤新場要謹慎;

7.二房東要謹慎;

8.決策機制含糊要謹慎。

選址之痛1：

新場有風險，入市當謹慎！

如果熟悉東莞虎門的朋友，你一定當初會認為虎門國際購物中心是個不錯的項目。區位優勢明顯，周邊有虎門汽車站，鎮區核心商圈的五星級龍泉大酒店，邊緣密集的居民區，自身配套虎門第一家巨幕影院，主力店大潤發超市等。

其實很多投資者看好它，因為它引入了主力店大潤發，在簽合同時還特別留意餐飲集中的區域在哪，能否成行成市形成品牌聚力，是否在逛街購物人流的動線上。可是，當投資者進場籌建時，露天的廣場通往地下餐飲區突然多了天花，開發商為了擴大招商面積創造業績也是拼命利用空間做加法，犧牲原本的功能定位，更不在乎已進商家的存活，品牌布局混亂，動線破壞，可見度不高，廣告位設置不夠等等諸多因素，終于走進了自掘的墳墓。

總結：

在二三線城市，應該更多關注開發商的開發，規劃，招商，運營，營銷，物管等綜合實力，特別是私人老板，土豪的項目，千萬不要被他的招商推廣誤導，要有自己的判斷，寧可等開業后第二波品牌調整時找機會進入，也不要貿然第一個吃螃蟹。總之，新場有風險，入駐要謹慎！

選址之痛2：

單體樓中店，一年后不見

原來的店址所在是一間超大飯堂。目標顧客就是本座大廈和附近幾個甲級辦公樓盤的白骨精們。當時投資者老張計算的就餐人流量一天至少2000人，這個基數對于整棟30多層的大樓只有獨家餐飲配套的老張而言是得天獨厚的優勢。

可是，等老張開業后，形勢急轉直下，一天不到1000人的消費遠遠不足以支撐他的投資，更別提收益了。為什么？因為過于自信，過于盲目，老張干了迄今為止最大面積的店——900平方米。可是，老張阻止不了陸續有樓層清空的搬離，阻止不了越來越多周邊餐飲配套樓盤的增加掠奪，阻止不了周末節假日休息時大樓人去樓空的寧靜。

一年后，老張不得不關掉了門店。

選址之痛3：

二房東，千萬別當真！

小李選擇在廣州市一處開店，事實上籌建到開業很順利，開業后生意上升趨勢明顯。但二房東是個混蛋！他作為二包租，定位所承租的近2000多平方米的項目嚴重失誤，將過氣服裝檔口塞滿除了兩個餐飲外的所有區域，該區域雖然是街鋪，但畢竟在二樓，又臨近春節開業，珠三角城市的特點，特別是深廣莞，基本大部分城市建設者在春節都會離開回老家。

春節期間本身是快餐業態生意的淡季，生意要守的。這老兄可倒好，開業剛剛3個月就開始拖欠大業主租金，他確實也損失很大，包下這項目改造據說投入了4百萬元，加裝扶手梯，做外立面改造等，但無論如何，他違約了，殃及池魚。后來大業主強行收回房產，小李的店無辜的躺槍身亡。

選址之痛4：

你看到的不一定是真的！

因為廣州市電腦集散地川流不息的人群，投資者王海認為快餐店生存沒問題，實際是王海看到的是假像。因為從消費者的構成分析，這條街的人流停留性差，而且都是以物流打包送貨路過為主的人群，王海的店還是在該死的一樓半，還要縮進路面20米，業主把它當首層招租，租金過10萬每月。出來混遲早要還的，王海輸得好慘。

這是一個典型的燈下黑案例，王海選址判斷的標準看來光憑人流數量是遠遠不夠的，還要考量有效人流。

選址之痛5：

畸形房產結構，倍受折磨

你見過一家快餐店從大門到后門縱深跨度70米的距離嗎？這個項目就是這么畸形，像智利地圖，狹長窄淺。這家店原本是部隊的停車場通道，由于地理位置實在太好，有本事的人就加建起建筑用來做商業。從破舊的房梁結構可以判斷當年起樓的粗制濫造。

為了在這個商圈占據一席之地，投資者老劉不惜代價幾乎對整個臨時建筑進行了加固，外立面改造等，投資巨大，差不多用了兩家店的投資開出這家店，事實上開業后生意一直平平。賺錢是黃粱一夢，等到期想必不會續約了！