深度剖析選址的五痛

梓忱

麥當(dāng)勞CEO說(shuō)過(guò)，餐飲最重要的是三件事：選址、選址、還是選址！餐飲選址的8大謹(jǐn)慎法則：

1.下行商圈要謹(jǐn)慎;

2.燈下黑要謹(jǐn)慎;

3.樓中店要謹(jǐn)慎;

4.畸形房產(chǎn)要謹(jǐn)慎;

5.買肥搭瘦要謹(jǐn)慎;

6.新盤新場(chǎng)要謹(jǐn)慎;

7.二房東要謹(jǐn)慎;

8.決策機(jī)制含糊要謹(jǐn)慎。

選址之痛1：

新場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，入市當(dāng)謹(jǐn)慎！

如果熟悉東莞虎門的朋友，你一定當(dāng)初會(huì)認(rèn)為虎門國(guó)際購(gòu)物中心是個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊有虎門汽車站，鎮(zhèn)區(qū)核心商圈的五星級(jí)龍泉大酒店，邊緣密集的居民區(qū)，自身配套虎門第一家巨幕影院，主力店大潤(rùn)發(fā)超市等。

其實(shí)很多投資者看好它，因?yàn)樗肓酥髁Φ甏鬂?rùn)發(fā)，在簽合同時(shí)還特別留意餐飲集中的區(qū)域在哪，能否成行成市形成品牌聚力，是否在逛街購(gòu)物人流的動(dòng)線上。可是，當(dāng)投資者進(jìn)場(chǎng)籌建時(shí)，露天的廣場(chǎng)通往地下餐飲區(qū)突然多了天花，開(kāi)發(fā)商為了擴(kuò)大招商面積創(chuàng)造業(yè)績(jī)也是拼命利用空間做加法，犧牲原本的功能定位，更不在乎已進(jìn)商家的存活，品牌布局混亂，動(dòng)線破壞，可見(jiàn)度不高，廣告位設(shè)置不夠等等諸多因素，終于走進(jìn)了自掘的墳?zāi)埂?/p>

總結(jié)：

在二三線城市，應(yīng)該更多關(guān)注開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)，規(guī)劃，招商，運(yùn)營(yíng)，營(yíng)銷，物管等綜合實(shí)力，特別是私人老板，土豪的項(xiàng)目，千萬(wàn)不要被他的招商推廣誤導(dǎo)，要有自己的判斷，寧可等開(kāi)業(yè)后第二波品牌調(diào)整時(shí)找機(jī)會(huì)進(jìn)入，也不要貿(mào)然第一個(gè)吃螃蟹。總之，新場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，入駐要謹(jǐn)慎！

選址之痛2：

單體樓中店，一年后不見(jiàn)

原來(lái)的店址所在是一間超大飯?zhí)谩Ｄ繕?biāo)顧客就是本座大廈和附近幾個(gè)甲級(jí)辦公樓盤的白骨精們。當(dāng)時(shí)投資者老張計(jì)算的就餐人流量一天至少2000人，這個(gè)基數(shù)對(duì)于整棟30多層的大樓只有獨(dú)家餐飲配套的老張而言是得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

可是，等老張開(kāi)業(yè)后，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，一天不到1000人的消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支撐他的投資，更別提收益了。為什么？因?yàn)檫^(guò)于自信，過(guò)于盲目，老張干了迄今為止最大面積的店——900平方米。可是，老張阻止不了陸續(xù)有樓層清空的搬離，阻止不了越來(lái)越多周邊餐飲配套樓盤的增加掠奪，阻止不了周末節(jié)假日休息時(shí)大樓人去樓空的寧?kù)o。

一年后，老張不得不關(guān)掉了門店。

選址之痛3：

二房東，千萬(wàn)別當(dāng)真！

小李選擇在廣州市一處開(kāi)店，事實(shí)上籌建到開(kāi)業(yè)很順利，開(kāi)業(yè)后生意上升趨勢(shì)明顯。但二房東是個(gè)混蛋！他作為二包租，定位所承租的近2000多平方米的項(xiàng)目嚴(yán)重失誤，將過(guò)氣服裝檔口塞滿除了兩個(gè)餐飲外的所有區(qū)域，該區(qū)域雖然是街鋪，但畢竟在二樓，又臨近春節(jié)開(kāi)業(yè)，珠三角城市的特點(diǎn)，特別是深廣莞，基本大部分城市建設(shè)者在春節(jié)都會(huì)離開(kāi)回老家。

春節(jié)期間本身是快餐業(yè)態(tài)生意的淡季，生意要守的。這老兄可倒好，開(kāi)業(yè)剛剛3個(gè)月就開(kāi)始拖欠大業(yè)主租金，他確實(shí)也損失很大，包下這項(xiàng)目改造據(jù)說(shuō)投入了4百萬(wàn)元，加裝扶手梯，做外立面改造等，但無(wú)論如何，他違約了，殃及池魚(yú)。后來(lái)大業(yè)主強(qiáng)行收回房產(chǎn)，小李的店無(wú)辜的躺槍身亡。

選址之痛4：

你看到的不一定是真的！

因?yàn)閺V州市電腦集散地川流不息的人群，投資者王海認(rèn)為快餐店生存沒(méi)問(wèn)題，實(shí)際是王海看到的是假像。因?yàn)閺南M(fèi)者的構(gòu)成分析，這條街的人流停留性差，而且都是以物流打包送貨路過(guò)為主的人群，王海的店還是在該死的一樓半，還要縮進(jìn)路面20米，業(yè)主把它當(dāng)首層招租，租金過(guò)10萬(wàn)每月。出來(lái)混遲早要還的，王海輸?shù)煤脩K。

這是一個(gè)典型的燈下黑案例，王海選址判斷的標(biāo)準(zhǔn)看來(lái)光憑人流數(shù)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還要考量有效人流。

選址之痛5：

畸形房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，倍受折磨

你見(jiàn)過(guò)一家快餐店從大門到后門縱深跨度70米的距離嗎？這個(gè)項(xiàng)目就是這么畸形，像智利地圖，狹長(zhǎng)窄淺。這家店原本是部隊(duì)的停車場(chǎng)通道，由于地理位置實(shí)在太好，有本事的人就加建起建筑用來(lái)做商業(yè)。從破舊的房梁結(jié)構(gòu)可以判斷當(dāng)年起樓的粗制濫造。

為了在這個(gè)商圈占據(jù)一席之地，投資者老劉不惜代價(jià)幾乎對(duì)整個(gè)臨時(shí)建筑進(jìn)行了加固，外立面改造等，投資巨大，差不多用了兩家店的投資開(kāi)出這家店，事實(shí)上開(kāi)業(yè)后生意一直平平。賺錢是黃粱一夢(mèng)，等到期想必不會(huì)續(xù)約了！