鏈家遭調查 金融模式存四大懸疑

雒招霞

就上海鏈家被調查一事，鏈家回應稱，目前上海鏈家只是暫不承接新的金融業務，目的在于集中精力對作業過程中經紀人是否存在違反業務規范流程的操作行為進行全面核查，一旦核查結束，鏈家將盡快恢復該項服務

近期，因上海業務遭到消費者保護委員會和住建委的調查，鏈家站在了風口浪尖。而金融業務主體之一的鏈家理財更陷入停業傳聞的漩渦中。2月26日，鏈家對此回應稱，鏈家堅決不為查封房提供交易。記者走訪調查發現，鏈家北京地區貸款業務以及理財業務均在正常運作。但鏈家金融的資金池、自擔保、貸款高杠桿風險以及“理房通”資金使用不透明四大問題仍存懸疑。

上海鏈家被調查背后涉金融業務

2月23日，上海市消費者保護委員會在通報會上點名鏈家，通過鏈家購房的消費者講述了鏈家中介服務存在的一些問題。此后，上海市住建委介入調查。上海市住建委2月24日回應表示，鏈家公司相關門店存在不規范經營行為，對其已展開正式調查，處理結果將及時向社會公布。而上海鏈家方面也連夜更換窗貼，徹底排查并更新鏈家門店所有廣告窗貼。

在上海消保委披露的兩起案例中，上海市民黃先生介紹，鏈家中介欺瞞了房產的抵押情況和房東的信譽情況，自己支付了七成首付后，房子卻接連被三家法院查封，鏈家更要求自己將父母名下資產作為抵押資產作信用擔保才肯繼續辦理交易。

另外，有市民反映，自己支付了定金后在簽訂正式協議前才被告知，房屋有 167 萬元的抵押貸款，房產證無法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家、以供其購買其他房產的。

在錯綜復雜的事件背后，鏈家的衍生金融被擺到臺前，合同中涉及故意隱瞞重要信息，然后利用衍生金融服務阻礙買賣雙方正常交易，繼而為客戶提供各種“有效辦法”，比如月利率高達2%的墊付融資服務，金融服務已成了鏈家最賺錢的業務之一。

目前，鏈家的金融業務主要有三塊：2006年開始的融信按揭（北京中融信擔保）、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。

針對外界關于上海鏈家金融業務暫停的質疑，鏈家相關負責人回應稱，目前上海鏈家只是暫不承接新的金融業務，目的是集中精力對作業過程中經紀人是否存在違反業務規范流程的操作行為進行全面核查。一旦核查結束，鏈家將盡快恢復該項服務。正在辦理中的金融業務不受影響。

鏈家金融模式的四大懸疑

目前，鏈家北京地區貸款業務以及理財業務均在正常運作。有媒體調查顯示，鏈家金融北京地區的資金池、自擔保、貸款高杠桿風險以及“理房通”資金使用不透明四大問題仍存懸疑。

在鏈家理財業務中，包括“家多寶”和“定期寶”兩款產品。在分析人士看來，其中的“定期寶”存在資金流向不明問題以及資金池的嫌疑。

客戶在體驗“家多寶”和“定期寶”這兩款產品中發現，作為投資人，這兩款產品的投資協議都是和鏈家地產以及中融信擔保簽訂的協議，并沒有和借款人直接簽訂協議。而借款人也是通過和鏈家地產以及中融信擔保簽訂協議。網貸之家首席分析師馬駿認為，這樣的做法表明鏈家充當了信用中介的角色，而不是單純的信息中介。放貸要有資質，而目前鏈家理財并未獲得相關金融放貸牌照。

況且銀監會于去年底發布的“網貸細則”征求意見稿將網貸平臺定位為純信息中介，不得提供增信服務，不得設立資金池。

除此之外，“定期寶”的產品借款人和投資人存在一定的利差。比如，投資者在《定期寶服務協議》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及擔保協議》中的利率卻是6.48%，存在0.08%的利差。鏈家理財的相關人士解釋，“定期寶”會配置多個“家多寶”標的，但“定期寶”和“家多寶”的期限不太一致，資金會存在空檔，而這時定期寶會持續進行計息，息差就是來補這部分空檔期的收益。

在分析人士看來，定期寶產品容易出現期限錯配，涉嫌資金池問題。網貸資深專家李子川表示，由于不是投資人與借款人的直接對接，交易信息極不透明，難以判斷資金流向，會存在資金池風險，這需要監管方面對平臺出具更大的約束力。

調查發現，在鏈家理財平臺上發行的“家多寶”產品中，有不少項目的用途是湊齊購房首付，而這無異于放大購房貸款的杠桿，不僅與房地產調控政策相悖，更加大了購房者的壓力，放大了風險。

例如，北京地區二套房目前要求50%的首付比例，那么一套400萬元的房子首付部分應當為200萬元，杠桿只有一倍，而如果購房者原有的房屋能貸出150萬元，實際繳納資金只有50萬元。業內人士表示，鏈家的這種做法，類似于去年股市的配資，給了本就火熱的一線樓市房地產加高了杠桿。在不出現房地產系統性風險的情況下，風險可控，但一旦發生系統性風險，可能會造成巨大的危機。對購房者而言，如果未來收入下降，或房價下跌預期形成后出現拋盤，勢必將蒙受損失。

值得注意的是，作為鏈家金融閉環中的重要一環，“理房通”也被指違規。據悉，理房通是鏈家旗下定位于全國房屋資金擔保支付的第三方支付平臺，獲得央行頒發的“支付業務許可證”。理房通主要負責買賣雙方在房屋交易過程中涉及的定金、房款、物業交割保證金、經紀公司服務費等所有資金安全。

同時，理房通通過對買家的房款進行監管保護，在買賣雙方過戶完成后再進行解凍支付。大量購房者將首付款或定金放入該第三方支付賬戶，事實上形成大量沉淀資金。早在去年8月就有人對鏈家理房通以及托管的房款去向產生質疑，而理房通則回應道，鏈家客戶的房款受央行監管，任何人不得挪用。

對于理房通的做法，專家表示，理房通的牌照資格是互聯網支付，對外宣稱提供房屋資金“監管”和“財富管理”服務，同時又稱自身為房屋資金“擔保”支付平臺，其并不具備監管、財富管理、擔保這樣的資格。事實上，所有的支付機構并沒有監管權限，從本質上來說只是提供網絡端的資金清結算服務，理房通在業務開展與宣傳上有違規嫌疑。