“地王”現象對房地產業的影響效應分析

胡劍

摘 要：在土地市場激烈的競爭中“地王”頻出，它一方面體現著房地產企業對于土地資源的珍視，同時也影響著土地市場的正常運行，加大了政府的宏觀調控難度。土地價格不斷的被刷新，牽動著政府、房地產企業以及普通百姓的心，它不僅對房地產價格的漲幅有很大影響，而且對整個房地產業的生存與發展也存在重要影響。本文從“地王”引發的一系列現象入手，分析其產生的原因以及對房地產業各方面的影響，并提出一些建議，以期了解“地王”現狀，保障房地產業健康快速發展。

關鍵詞：“地王”；房價；土地出讓制

房地產業對我國經濟的快速發展起著至關重要的作用，已經成為我國經濟發展不可缺少的行業，房地產業既是資本密集型產業又是關乎社會民生的基礎型產業，要給予高度的重視，“地王”現象是近幾年隨著房地產業的蓬勃發展逐漸興起的現象，它的出現不僅對房價有很大影響，對整個房地產業也存在很大影響。

一、“地王”的本質及發展現狀

1.“地王”的本質

“地王”一般是指社會輿論對房地產開發土地招標活動中以碩大的資金數字拍得自己屬意地塊的中標單位的簡稱。根據上述地王的概念可以了解到，地王的核心本質就是土地交易價格的居高不下。

2.“地王”發展現狀

一線城市經濟發展迅速，基礎設施完善，人口流動性大，土地供應更是十分緊俏，開發商為了獲得更高的利潤價值，開始了對土地的爭奪，因而“地王”頻繁出現。

二、“地王”現象產生的原因

城市化是我國走向現代化的重要標志，城市化發展會帶動房地產業的發展，同時，房地產業的發展也為城市化健康穩步的發展提供了基石。城市化的進程使城市的規模擴大，越來越多的人口流向城市，城市人口數量不斷增加。技術、產業等各種要素集聚，這就使房地產業用地數量增加，對土地資源也產生了極大的壓力。尤其是我國城市化水平發展不均衡。由于地區經濟的高速發展，交通、通訊、教育等配套設施的完善以及大量的就業機會使得大量人口涌入其中，對于住房等需求逐漸加大，在城市內部地段良好的區位，供給彈性小，更是寸土寸金，進而出現“地王”。

三、“地王”現象對房地產業的影響

1.“地王”現象促使房地產價格上漲

房價與地價的關系緊密相連，二者相互作用，地價的不斷升高使房地產開發成本加大，必然會將成本轉移到產品終端—房價的身上，最終也轉嫁到了購房者的身上，而熱度不減的房地產市場，發展迅猛，為了滿足市場需求就必須進行更多的土地儲備，進一步抬升了土地價格。

2.房地產市場的風險加大

土地開發成本加大，使企業要通過多種方式籌集資金，導致企業的資產負債率的增高，企業經營風險加大，如果對于拍得的土地后續資金不能跟上，就會面臨巨額的土地閑置費，對房地產企業是一個嚴峻的考驗。隨著“地王”的不斷出現，政府必然會采取一系列的宏觀調控措施來抑制地價和房價的上漲，企業為了收回資金，不得不通過低價銷售的方式來回籠資金，這也可能導致企業銷售利潤的下降以及資金鏈斷裂。

3.促使國家加大宏觀調控力度

我國“地王”現象頻出是多種因素造成的，在市場化的競爭態勢下，取得公平、公正以及土地最大化利用的同時，市場化的弊端業逐漸顯現，市場調節的盲目性導致大量企業因為一塊優良地塊競相追逐，抬高價格，而自發性則導致由于現在房地產市場被看好，各種投資都投向房地產業，行業之間發展失衡，不利于資源配置。

四、對目前“地王”現象的思考與建議

1.完善土地出讓制度

政府對土地市場的壟斷應該由土地多方面直接進入市場轉變為政府的統一集中管理，所有土地在進入市場時都由政府管理和監控，有利于政府對土地市場的宏觀調控，改變現有的直接從原來的土地使用者手中出讓土地到開發商手中的方式，要通過對土地進行統一管理、開發，評估其價值之后再進入土地市場進行流轉，有效解決土地流轉中出現的問題。

2.加大土地儲備，保障土地市場可持續發展

土地市場的穩健對房地產市場健康運行提供基本保障，要穩住土地出讓價格，減少“地王”的出現，最有效的方式就是實現土地的供求平衡，土地的儲備量對于土地市場的合理運行有著很大的作用。由于政府對土地的壟斷機制，政府對于土地的儲備、開發情況、開發規模和開發進程等都影響著土地供應的規模，進而影響著土地的價格。政府只有保持靈活性以及高度的敏銳性，在土地供應緊缺或者土地價格虛高時，能夠利用土地儲備來進行干預和調節。因此政府要加大對土地儲備的管理力度，提高土地供應能力，穩定對于土地的供求預期，降低房地產企業的購地需求，從而平抑土地價格，減少“地王”出現情況，保障土地市場可持續發展。

五、結束語

“地王”現象的發生并不是一個孤立的存在，它是由多種因素綜合而成的，對于它所反映的現象不僅表現在土地市場也表現在房地產市場，“地王”的出現帶動土地出讓價格的上升，也由于盲目的競爭造成土地資源的嚴重浪費，不利于土地的資源配置，“地王”現象對房地產市場的影響也是方方面面，它不僅催生了房價的上漲，擾亂了房地產市場的秩序，同時也加大了政府對于房地產市場的調控難度。對于“地王”所帶來的問題也要積極解決，通過完善土地出讓方式、加大政府調控力度、提高土地利用效率等方式，保障房地產市場的良好運行。

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（作者單位：內蒙古財經大學）