南寧城市土地市場發(fā)育內(nèi)外部因素分析

張韋唯 馬桔紅 陳冉 周承莉

摘 要：近年來，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深化，中國的土地市場建設獲得較大發(fā)展。論文對影響南寧市城市土地市場發(fā)育的主要外部和內(nèi)部影響因素進行分析，結合南寧市城市土地市場的實際情況提出理論參考意見，為南寧市健全土地市場發(fā)育提供依據(jù)。

關鍵詞：土地市場發(fā)育；主要影響因素；房地產(chǎn)市場

2009年，受國際金融危機的影響，各種類型的房地產(chǎn)銷售都出現(xiàn)較大的滑坡，加上房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊缺等因素，不少土地市場熱度下降，開發(fā)商買地的熱情大減，土地流拍、低價成交和開發(fā)商退地的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，南寧土地市場明顯進入了調(diào)整期。2010年逐漸恢復土地市場的熱度和積極性，以后南寧市土地市場交易增長量逐漸上升。

2015年南寧市城市土地市場依然繁榮，在成交面積、地塊數(shù)量、成交金額均比上一年有所增長。同時，區(qū)域分化明顯，五象新區(qū)繼續(xù)穩(wěn)坐供地大戶的頭把交椅，其他城區(qū)表現(xiàn)平平。房地產(chǎn)開發(fā)商對于拿地更加理性和謹慎，品牌房企繼續(xù)深化在南寧的布局，將區(qū)域做熟做透。

論文立足于城市土地市場發(fā)育研究，就影響南寧市土地市場發(fā)育的主要影響因素進行分析，分析影響南寧市土地市場發(fā)育的主要內(nèi)外部因素，促進南寧市土地市場的健康發(fā)育。

一、南寧城市土地市場發(fā)展概況

2010-2015年南寧市城市土地開發(fā)速度逐漸加快，城市化步伐在加快，最近兩年南寧市城市土地市場呈現(xiàn)繁榮局面，在土地成交量、地塊數(shù)量、土地成交額等方面有明顯上升的趨勢。

在土地成交量上，2010-2012年城市土地市場發(fā)展較為緩慢，從2013年開始，土地成交面積躍升至5000畝以上，2010-2015年南寧市土地成交量總體呈上升趨勢，上升空間明顯；在成交宗數(shù)上，2011年土地市場尤為低迷，其他各年成交數(shù)比較均衡，2015年成交數(shù)上漲的漲幅較大，成交宗數(shù)較以前較多；在成交額上，2010年-2015年期間，土地成交金額上升幅度不大，增長幅度不是很明顯；在平均地價上，2011年降幅明顯，2012年有上升了44.28%，之后三年平均地價上較為平穩(wěn)的走勢。

二、南寧城市土地市場發(fā)育外部主要影響因素分析

1.社會經(jīng)濟發(fā)展水平

經(jīng)濟社會發(fā)展因素是城市土地市場發(fā)育的一個重要因素。南寧市2010-2015年地區(qū)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)上升的趨勢，尤其是2014年達到了3000億元的大關，2015年南寧市地區(qū)生產(chǎn)總值比2010年同比增長了47.21%，南寧市經(jīng)濟社會發(fā)展水平的提高健全了城市土地市場，主要表現(xiàn)在，內(nèi)部上城市土地市場有更多的資金支持和各方面資源的有效利用，外部上有強大的需求。社會經(jīng)濟的發(fā)展，居民人均收入呈增長趨勢，樓市消費者的更多需求要得到滿足，開發(fā)商看中良好時機購買土地使用權，因而投入到土地的資金呈現(xiàn)上漲趨勢。

南寧市投入到土地市場的資金是構成南寧市固定資產(chǎn)投資總額的重要一部分，南寧市社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得土地交易價值及附加值上升，從而更好地促進了南寧市土地市場發(fā)展，而南寧市土地市場的發(fā)展又是推動經(jīng)濟發(fā)展的方式，包括促進產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、促進收入分配公平、提高居民生活水平等內(nèi)容。因此，南寧市社會經(jīng)濟發(fā)展水平與城市土地市場發(fā)育是呈正方向關系。

2.政府宏觀調(diào)控

政府通過調(diào)控土地稅收和利率水平達到影響土地市場的作用。2010-2015年，南寧市土地稅收占財政收入比例有平穩(wěn)增長的趨勢，2010年所占比例為8.46%，2011年比例稍有下降，為8.11%，2012年漲幅較大，達到11.99%，以后幾年都呈現(xiàn)增長趨勢，這說明政府財政稅收的收取上，依賴于土地稅收的比例在增大，政府過度依賴土地市場帶來的收益，不利于土地市場的健康發(fā)展，反而抑制土地市場的發(fā)展，進而達到一種不理想的狀態(tài)，應該把土地稅收占財政收入的比例控制在一定的范圍之內(nèi)。

因此，南寧市城市土地市場的發(fā)育與政府宏觀調(diào)控是亦步亦趨的，當政府宏觀調(diào)控放寬時，刺激更多的人放眼于土地市場與房地產(chǎn)市場，土地市場偏向于熱度回溫；當政府宏觀調(diào)控收緊時，相比而言，土地市場傾向于冷淡。

3.城鎮(zhèn)化水平

城鎮(zhèn)化發(fā)展，使得外來人口、鄉(xiāng)村人口流入城市，城市規(guī)模明顯擴大。城鎮(zhèn)化推進，使得城市用地就要更加合理規(guī)范，影響土地供應量，進而影響城市土地市場發(fā)育。南寧市2010-2015年以來，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤尸F(xiàn)上升的趨勢，已經(jīng)達到了50%以上，城鎮(zhèn)化水平在高速提高。2014年南寧市調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅應稅土地等級范圍，調(diào)整后，南寧市區(qū)范圍應稅土地仍劃分為六個等級，征稅面積進一步擴大，并調(diào)高市區(qū)范圍內(nèi)房價較高地域的土地等級。應稅土地等級范圍的擴大，從側(cè)面反映了城市發(fā)展范圍的擴張，城鎮(zhèn)化建設的提速。南寧市城市的擴張，使得城市用地需求量增大，南寧市2010年土地供應量為391.9萬平方米，2011年上漲了18%，2012年同比下降了1%，2013年呈現(xiàn)大幅度上漲，達到856萬平方米，2014年土地市場受到房地產(chǎn)市場整體低迷的影響，土地供應與土地需求的增速要低于2013年同期，但總體來說，近幾年南寧市土地供應總量呈現(xiàn)曲折上漲趨勢。

總之，南寧市城市的擴張，城鎮(zhèn)化建設的提速，為南寧市城市土地發(fā)育帶來機遇，同時也會具有挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)是城鎮(zhèn)化加速，使得土地市場可能出現(xiàn)囤地的現(xiàn)象，從而抬高地價的同時，也使房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)較大波動，可能出現(xiàn)房價急速抬高，不利于南寧市城市土地市場發(fā)育。因此，南寧市城鎮(zhèn)化發(fā)展對南寧市城市土地發(fā)育來說是一把雙韌劍，南寧市要抓住優(yōu)勢和機遇，使南寧市城市土地市場更加完善。

三、南寧城市土地市場發(fā)育內(nèi)部主要影響因素分析

1.土地供應總量

土地供應總量是影響我國經(jīng)濟社會發(fā)展速度的因素，其最終目標是實現(xiàn)土地資源的最高效配置和實現(xiàn)效益的最大化，以達到經(jīng)濟總體供求平衡，也是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展最為直接的因素。2009-2014年南寧市土地供應總量總體呈現(xiàn)增長的趨勢，南寧市政府宏觀調(diào)控和土地市場相結合，能夠使土地供應總量更加合理，能夠穩(wěn)定和促進經(jīng)濟發(fā)展，優(yōu)化結構調(diào)整。

南寧市2010年土地供應量為391.9萬平方米，比上一年上漲了8%，但土地成交量比上一年下降14%，說明2010年南寧市土地交易市場較為低迷，因為受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，有的地塊出現(xiàn)兩度流拍現(xiàn)象，一些地塊以起始價成交。2011年房地產(chǎn)市場繼續(xù)加強調(diào)控，土地供應量上漲了18%，達到463.4萬平方米，土地成交量達到417萬平方米，上漲了35%，雖然有小幅度上漲，但土地市場交易依舊低迷，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地熱情下降，土地成交以數(shù)量少、流拍、平淡、小面積為主要特點。2012年土地供應總量同比下降了1%，2013年呈現(xiàn)大幅度上漲，達到856萬平方米，2014年同比下降2%，但成交量上漲8%，土地市場總體保持穩(wěn)定的狀態(tài)。

近些年來，南寧市土地供應充足，土地市場保持穩(wěn)定的狀態(tài)。南寧市城市土地供應總量與土地市場發(fā)育整體上呈正方向的關系，當土地供應總量充足時，在一定程度上能刺激土地市場需求。

2.土地交易方式

南寧市主要的供地方式為出讓，出讓中招拍掛是主要的方式，這三種方式對于完善南寧市土地市場發(fā)育有極其重要的意義。2015年南寧市出讓成交面積3631888平方米，成交總價為1884387萬元，其中主要是招標占9.68%，拍賣占15.05%，掛牌占75.27%。招標的土地是綜合考慮各方面的影響，招標的方式發(fā)揮了南寧市城市土地在資源規(guī)劃中的真正價值，使土地更加合理的被利用，而且能更好地發(fā)揮政府配置土地資源的職能，使市場化運行機制有效地與政府職能相結合，一般適合城市基礎設施建設用地。拍賣的土地是價高者得，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價值最大化，土地的經(jīng)濟價值得以充分顯現(xiàn)，一般適用地塊好，價值高的土地，南寧市拍賣方式取得土地的比例占有一部分，說明南寧市城市土地出讓中，經(jīng)濟實力高，資金充足的開發(fā)商更偏愛于利潤價值高的地塊，拍賣的地塊一般是經(jīng)濟集中的區(qū)域，商業(yè)開發(fā)價值高。南寧市掛牌出讓方式所得土地是主要的方式，開發(fā)商著重看中的是報價方式靈活，較多考慮土地的價值，一般是城鎮(zhèn)住宅、商務金融用地。

綜上所述，南寧市城市土地交易主要偏向于掛牌的方式，南寧市城市的發(fā)展需要更多平衡于高價值與低價值之間的水平方式，更好的分配城市用地，有利于城市的長遠發(fā)展。

3.土地供應結構

土地的供給結構決定了房地產(chǎn)市場各種商品房的構成比例，是政府調(diào)控的重點。以2014年南寧市土地供應結構來看，2014年商業(yè)、住宅、辦公用地供應比上一年稍微增多，但漲幅不大。商業(yè)住宅辦公用地所占比例與工業(yè)用地所占比例大致相同，2014年南寧市商住用地供應338.4萬平方米，占商住辦公用地的84%，同比增長22%，商業(yè)辦公用地供應65.5萬平方米，同比增長9%，說明南寧市2014年政府土地供應中商住辦公用地占總用地的大部分，供應量增長，在土地需求方面，2014年南寧市商住面積成交量同比增長24%，商辦面積成交量同比下降5%。

總之，在土地供應市場中商業(yè)住宅用地供應充足的情況下，南寧市土地市場商業(yè)和住宅商品房用地的增多，商業(yè)和住宅房地產(chǎn)市場供應增加，有利于平抑房地產(chǎn)市場價格，更加有利于土地市場的健康發(fā)展，在一定的控制范圍內(nèi)，這是成正向比例關系。

4.土地交易價格

土地價格的高低及穩(wěn)定與否，不但直接影響不動產(chǎn)市場運作、當前的房地產(chǎn)市場和土地市場的發(fā)育、整個價格體系的波動，還會直接影響整個經(jīng)濟和投資環(huán)境。政府通過調(diào)整土地交易價格，可以達到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需的目的，土地供給價格是城市土地市場發(fā)育的重要內(nèi)部因素。

南寧市近年來土地的開發(fā)速度在加快。2010-2015年，南寧市土地成交量一路走高，總體呈上升趨勢。在土地成交量上漲的同時，土地交易價格也在上漲，如表12010-2015年南寧市土地交易價格指數(shù)總體上呈上升趨勢，其中住宅用地漲幅最大17.08%，商服用地增長了16.92%。

土地價格平緩上升更有利于土地市場的健全發(fā)展。如果土地價格上漲過快，開發(fā)商拿地成本增加，考慮到后續(xù)資金緊張，盲目拿地的開發(fā)可能導致項目無法按計劃進行下去，因此可能變相加劇囤地、捂盤行為，由此導致土地市場供需不平衡，供給量高于需求量，不利于土地市場發(fā)展。

四、完善南寧市城市土地市場發(fā)育的建議

1.“以價換量”，提高土地成交量

南寧市城市土地市場的健康發(fā)展，不僅是靠土地市場供給，更重要的是需求與供給的平衡。由于一些中小開發(fā)商自身的經(jīng)濟水平不足以與大型開發(fā)商相較量，在取得土地使用權的競爭中優(yōu)勢不足，因此，可能會錯失一些土地成交的機會。在土地供給量一定的前提下，土地的成交量相對來說就會下降。為了促進公平交易，提高中小開發(fā)商的積極性，可以“以價換量”，即合理降低土地交易價格，給中小開發(fā)商更多的機會，使土地的成交量上升，土地的需求量盡量與土地供給量在同一個水平面上，達到土地供需平衡，從而能提高土地的利用效率。

2.嚴厲打擊囤地、捂盤行為

城市土地市場與房地產(chǎn)市場息息相關，人們對于城市土地市場的需求主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，城市發(fā)展對用地的需求則是表現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)對土地的需求。一些不法開發(fā)商的囤地、捂盤行為嚴重影響了土地市場與房地產(chǎn)市場的供求平衡，從而擾亂了土地市場的正常秩序，最終通過破壞供求關系的鏈條，助推了房價的暴漲。

南寧市正處在城市化的快速發(fā)展時期，土地資源的有限性與城市建設用地需求之間的矛盾將日益突出，城市建設用地的供給量和需求量不均衡，影響城市的健康發(fā)展，所以要嚴厲打擊囤地、捂盤行為，有利于土地資源的有效利用，實現(xiàn)社會公平。

3.地塊分割出讓，給中小開發(fā)商更多機會

一般情況下，單宗用地面積大，土地的出讓總價也會高，這在一定程度上影響了中小開發(fā)商買地的積極性。一些大型房企深耕南寧使得市場競爭更加激烈，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商市場占有率較小，壓抑了開發(fā)商土地市場建設的積極性。把地塊分割出讓，可以讓實力稍弱的開發(fā)商也能買地開發(fā)，增加土地交易的公平性，給更多企業(yè)提供發(fā)展機遇，土地市場交易呈現(xiàn)小而優(yōu)的特點。

4.完善土地周圍環(huán)境，增加土地交易價格附加值

土地交易價格是房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標、拍賣、掛牌等方式公開市場交易獲得土地使用權的實際成交價格，或者通過協(xié)議方式獲得土地使用權的土地取得成本，一般認為土地價格的影響因素是作為城市土地市場發(fā)育影響程度的大小的一個重要影響因子。土地價格的推動，可以使城市土地市場發(fā)育更加成熟。南寧市高鐵密集開通，骨干交通網(wǎng)絡不斷升級，城外高速公路的建成通車，因此，可以增加土地交易價格的附加值來完善南寧市城市土地市場，完善土地周圍環(huán)境，增加基礎設施建設和文化設施建設，加強其他城市的帶動輻射力，滿足人們對土地多樣化用地需求。

參考文獻：

[1]何芳.城市土地經(jīng)濟與利用[M].上海：同濟大學出版社，2009：167-201.

[2]丁洪建.土地供應政策對城市居住用地市場的影響機制及程度分析[J].中國房地產(chǎn)，2010（04）.

[3]許虹.我國城市土地供給管理方式和問題研究[J].科技資訊，2010（02）.

[4]濮勵杰.黃賢金.周寅康等.城市土地供應與房地產(chǎn)市場運行研究[M].北京：科學出版社，2008：156-211.

[5]陶曉龍.土地政策與宏觀調(diào)控—新時期土地市場政府干預理論與實踐[M].北京：中國環(huán)境出版社，2013：23-71.

作者簡介：

張韋唯（1986—），女，廣西宜州人，講師，碩士，主要從事土地利用與城市發(fā)展研究。

注：本文系2016年廣西壯族自治區(qū)大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練計劃項目“城鎮(zhèn)化進程中西部地區(qū)土地流轉(zhuǎn)市場調(diào)查研究—以廣西為例”編號201613639008的研究成果。

（作者單位：廣西科技大學鹿山學院）