武漢萬達廣場600平方米房產“消失”迷局

文 《法人》記者 李碩秋 見習記者 彭飛

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武漢萬達廣場600平方米房產“消失”迷局

文 《法人》記者 李碩秋 見習記者 彭飛

位于武漢萬達廣場價值2000多萬元的一處商鋪突然易主，而業主卻并不知情。在這起涉嫌詐騙的案件背后，還有哪些不為人知的內幕？

4月的陽光照進窗戶，鋪滿一地的白紙黑字竟然沒有顯示出絲毫的違和感。近40平方米的臥室里，除了床、馬桶和梳妝臺，角角落落都密致而整齊地鋪滿了和案卷相關的材料。

這是《法人》記者推開本案當事人魯軍（化名）的客房時，首先映入眼簾的一幕。

兩年來，為了討回“不翼而飛”的價值高達2000萬的房產，除了借助一層層的司法救濟途徑之外，魯軍還曾向政府多個部門寫過“舉報信”“控告狀”，各式的材料堆疊了一沓又一沓。

這起最初由四角債務引發的房產糾紛，情節復雜而曲折，以至于每次有需要了解案情的客人來訪，魯軍都要事先將材料在房間里一一鋪開，右上角還特意做了數字標號，以便來人能更好地厘清案件的發展脈絡。

從武漢市公安局黃陂區分局對本案刑事立案至今，接近兩年時間過去，其中一名嫌疑人被刑事拘留期限后，目前處于取保候審階段；另外兩名嫌疑人被網上通緝，但由于一直未緝拿歸案，迷局真相始終難解。

房產過戶如何成為一個圈套

“這是一場事先精心設計的騙局。”到手的房子‘飛了’之后，魯軍如夢方醒，然而當初置身其中時，他覺得一切都“巧妙而合理”。

2013年8月5日，魯軍的債務人丁祥偕同劉光潤一起找到魯建國，稱劉光潤拖欠其債務不能按期歸還，導致自己也不能按期歸還欠魯建國的900萬元借款及利息。

準確來說，劉光潤只是丁祥的次債務人，丁祥的直接債務人是曾凡呈。曾凡呈沒錢還丁祥，劉光潤也沒錢還曾凡呈，但劉光潤名下有一套價值2000多萬元的房產。

丁祥提議，可以通過以房抵債的方式互相抵消債務，將劉光潤名下的房產過戶給魯建國。

魯軍回憶：“當時丁祥對我說，他現在真沒錢，如果不要房子的話，短期內還不上錢。丁祥說劉光潤的這套房子實際價值三四千萬，兩個月之后還打算回購。”

此外，丁祥還提出一個附加條件：劉光潤名下的這套房產在華夏銀行還有741萬元的銀行抵押貸款未付，需要由魯建國支付才能順利過戶。

魯軍算了一下，“銀行抵押款加上丁祥欠自己的錢和利息，與房子的價值基本相當。而且，如果不接手這套房子，短期內也無法從丁祥手中拿回欠款”。仔細掂量后，魯軍接受了丁祥的還款方式。

丁祥還告訴魯軍，兩個月內如果有錢，會再回購房子。

新的問題產生了，按照我國的房產過戶相關法規，房子來回過戶要產生兩次過戶費用。以這套房產的價錢，每次倒手都要繳付270多萬的過戶費用。

但問題很快被丁祥化解，他提議，可以與魯軍共同成立一家公司，將來丁祥收回魯建國手上的房產時，只需變更一下股東即可，不用繳付巨額的稅費。丁祥表示愿意承擔房子過戶產生的200多萬稅費。

在魯軍看來，丁祥所說均有理有據。

萬事俱備之后，2013年8月5日，魯軍與丁祥簽訂了《債務調解協議》。協議約定，魯軍以900萬元債權連同利息，以及700多萬元現金，合計1900萬元出資，丁祥沒有實際出資，僅承擔房屋過戶費用，占100萬元的股份，雙方共同成立武漢少剴投資咨詢有限公司。其中，魯軍指定其子占公司95%的股份，丁祥指定其丈母娘邱鳳清占公司5%的股份，并由邱鳳清擔任公司法人代表。

魯軍《法人》記者，之所以由小股東邱鳳清來擔任法人代表，也是丁祥的主意，“他說怕稅務局說我們是買賣行為，將來要查稅。有很多人用這種方式逃避稅收，如果讓我兒子擔任法人代表，別人盯上了會說是偷稅行為”。

2013年8月7日，公司營業執照頒發的當天，劉光潤與少剴投資咨詢公司簽訂《武漢市存量房買賣合同》，合同約定，劉光潤在合同生效后30天內，將位于武漢市武昌區積玉橋街臨江大道98號萬達廣場（二期）1棟1—3層003室，面積為606.79平方米的房屋所有權過戶至武漢少剴投資咨詢有限公司名下，少剴公司一次性將房款2000萬元支付給劉光潤，如少剴投資咨詢有限公司逾期不支付房款，劉光潤有權解除合同，過戶產生的全部稅費由少剴投資咨詢有限公司承擔，少剴投資咨詢公司還須向劉光潤承擔總房款10%的違約金。

2013年8月9日，劉光潤將所涉房屋過戶到武漢少剴投資咨詢有限公司名下。房產證、土地證、營業執照等悉數到手，懸在魯軍心里幾天的石頭也終于落了地。

萬達廣場這處價值2000多萬元的臨街商鋪目前處于空置狀態

一次缺席的判決是如何發生的

房子過戶后的第二個月，丁祥并未如期收回房子。

2014年4月13日，平靜的日子終于還是起了漣漪。魯軍把房產證交給助理，讓其去辦理房屋抵押貸款手續，然而，卻收到一個令他備覺震驚的消息：房子已經不在少剴公司名下了。

一番打聽之后，魯軍才搞清真相：在房子過戶后，劉光潤用了一套“組合拳”，又將房產悄然收回。

原來，在少剴公司拿到房產本后的第五十天，即2013年9月29日，劉光潤就以少剴公司未支付購房款為由，向武漢市中級人民法院提起了訴前財產保全。

2013年10月8日，武漢市中級人民法院做出（2013）鄂武漢中立保字第00192號民事裁定書，凍結武漢少剴投資咨詢有限公司銀行賬戶存款2000萬元。

2013年10月9日，武漢市中級人民法院查封了武漢少剴咨詢有限公司名下的該套房產。

2013年10月16日，劉光潤向武漢市中級人民法院提起訴訟，要求法院判決解除購房合同，并要求少剴公司承擔200萬元的違約金。

2013年12月19日，武漢市中級人民法院在被告少剴公司缺席的情況下開庭審理此案。

2013年12月25日，武漢市中級人民法院做出（2013）鄂武漢中民商初字第00382號民事判決書，判決解除購房合同，武漢少剴投資咨詢有限公司向劉光潤返還上述房屋，并承擔200萬的違約金。

2013年12月30日，武漢市中級人民法院做出宣判筆錄，開庭未出席的少剴公司法定代表人邱鳳清領取法院判決書，并在宣判筆錄上簽下“無議建（意見）”。

2014年1月27日，武漢市中級人民法院做出執行裁定，解封對武漢少剴公司房產的查封，并裁定將該房屋返還給劉光潤。

2014年1月28日，武漢市中級人民法院向武漢市武昌區房地產管理局送達執行裁定書和協助執行通知書，將房屋轉給劉光潤。

2014年3月7日，武漢少剴公司的房本被注銷，房產產權轉移到劉光潤名下。

2014年3月30日，劉光潤與曾凡呈簽訂購房合同，并將房屋產權轉移到曾凡呈名下，之后曾凡呈又將該房屋抵押給了廣東人黃振宇。。

半月后，由于辦理銀行貸款事宜，魯軍方才發現武漢少剴公司的房產證被注銷、法院缺席審理等情況。

令魯軍覺得不可思議的是，房產證、土地證、營業執照等還在他家保險柜里鎖著，而自家的房子卻不翼而飛了。

由于發現以上情況的時候一審判決已經生效，少剴公司只得向湖北省高級人民法院申請再審。2014年6月10日，湖北高級人民法院做出裁定，指定武漢市中級人民法院再審。

接下來，魯軍踏上了曲折的討房之路。

不存在的房產如何為財產保全擔保

察覺房屋被轉移走后，魯軍于2014 年5月23日向武漢市公安局黃陂區分局報案，兩天后，黃陂區公安分局以丁祥、劉光潤和曾凡呈涉嫌詐騙予以立案。

北京建豪律師事務所周雷律師接受《法人》記者采訪時認為，對于本案，既然案件已經在刑事偵查中，所有民事程序都應該進入中止程序。通過刑事訴訟程序可以查明事實，追回被害人魯軍的經濟損失、懲罰犯罪，具有程序優先性。

但事實上，本案刑事立案后，再審程序并未中止。

2014年12月2日武漢中院做出再審判決，維持武漢市中級人民法院的一審判決，并判決劉光潤向武漢少剴公司返還購房款741萬元。

在魯軍看來，“劉光潤和丁祥從訴前保全階段就在合謀欺騙，法院卻未能察覺”。

2013年9月29日，在劉光潤針對少剴公司兩千萬的房產提起訴前財產保全時，提供了以下四處房產、楊華幼所有位于武漢市洪山區的房產，牛道華所有位于武漢市武昌區武車三村的房產和位于武漢市武昌區公太里的房產，以及方菁所有位于武漢市武昌區徐家棚街的房產，分別為劉光潤的此次保全申請做了財產擔保。

魯軍告訴記者，楊華幼提供的擔保房屋系虛假擔保物，其房產早在保全申請之前的2013年5月27日就被拆除。

之后《法人》記者對上述幾處擔保房產分別進行了探訪。

實地走訪發現，楊華幼位于洪山區和平鄉武豐村的一套四層800多平方米的擔保房屋，在房屋做出擔保前，已在規劃拆遷中被拆除。

2016年4月7日，《法人》記者來到和平鄉武豐村時，楊華幼擔保房屋所在的土地上已經矗立起一幢幢嶄新的居民樓。楊華幼的同村鄰居告訴記者，武豐村土地性質為集體所有，五六年前，武豐村的房屋已被拆除，現在村民正陸續回遷，新房還沒有房產證。

武漢市人民政府2011年3月24 日發布的《武漢市人民政府征用土地公告》（［2011］第62號）顯示，洪山區和平鄉武豐村征收用地總面積為4.1418公頃，登記截止日期為2011年4月9日。

之后，記者又前往牛道華所提供的兩處擔保房屋所在地了解情況。

牛道華房產地之一武漢市武昌區徐家棚街公太里目前仍處于拆遷狀態，整個社區大部分已成殘垣廢墟，臨街還有幾戶未搬遷的居民。與牛道華同社區的鄰居告訴記者，牛道華所在的徐家棚街公太里3 1棟4-4-10號房屋在6年前都已拆遷完畢。

《法人》記者未查詢到該區域房產的官方拆遷公告，但在一份涉及“徐家棚街公太里拆遷”的行政判決書上了解到，徐家棚街公太里在2010年已納入拆遷計劃。

牛道華另一處位于武漢市武昌區武車三村6棟6單元1層1號的房產尚在，其鄰居告訴記者，該處房產之前被抵押過，目前的市價大概為15000千元每平米。

這意味著，楊華幼所有800多平方米的房產和牛道華所有位于徐家棚街公太里的60多平方米房產在做保全擔保時，實際已不復存在，二人使用了已拆遷但房產證尚未注銷的房產在為劉光潤的保全申請做擔保。

方菁提供的位于武漢市武昌區的房產惠譽花園真實存在。

楊華幼提供擔保的位于和平鄉武豐村的房產拆除后，已新建起一幢幢居民樓

價值400萬元的房產能否2000萬元的房產擔保

《法人》記者按照武漢“房天下”等房產中介網站的市場報價，對實際存在的兩處擔保房產進行了估價，牛道華所有位于武漢市武昌區武車三村的50多平方米房產估價不到100萬，方菁所有位于武漢市武昌區惠譽花園的150多平方米的房產估價不到300萬。按照現在的市場價，兩處房產加起來也不到400萬。

也就是說，在劉光潤申請訴前保全時，擔保人是在用總價值不過400萬的房產為2000萬的房產做保全擔保。

那么司法實踐中，申請人所提供的擔保物的價值與所要保全的房屋的價值是否應當等值呢？

周雷律師告訴《法人》記者，根據我國《民事訴訟法》司法解釋的規定，人民法院在采取訴前財產保全和訴訟財產保全時責令申請人提供擔保的，提供擔保的數額應相當于請求保全的數額。對于擔保物價值的確認，司法實踐中，法院可以要求申請人提供有權評估機構做出的評估報告或者審計結論作為實物價值、權利價值的依據。普通的認知就可以判斷的，法院也可依證據認定擔保物價值。評估的程序應該申請人提供評估機構，對評估機構有爭議的，則由人民法院指定。

《法人》記者之后前往楊華幼所有房產的登記機關武昌區房管局和牛道華所有房產的登記機關洪山區房管局了解情況。

武昌區房管局行政許可科科長告訴記者，原則上來說，提供保全擔保的財產應不低于保全財產的價值。他同時還表示，房管局只負責協助法院查封財產，但并不會對房產是否實際存在進行審查，他們也沒有審查的權力。核實房屋現狀和房屋登記薄上是否一致，不屬于房管局職權范圍。

《法人》記者查知，按照《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的規定，“國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。”

武昌區房管局和洪山區房管局向記者證實，上述兩處在保全申請前已被拆除的房產目前在房管局的登記依然還未注銷。房管局表示，房產拆遷后房產登記不注銷的情況在現實中大量存在。

之后，《法人》記者來到武漢市中級人民法院，就“法院對保全措施申請人所提供的擔保標的物的價值是否進行了實質審查”等問題進行采訪，但截至發稿之日，武漢市中級人民法院一直未予回復。

牛道華提供擔保的位于武車三村的這處房產目前估價不過百萬

600多平方米房產易主疑局待解

“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，自古便有“江城”之稱的武漢市水域充沛，道路逶迤。距離魯軍家20多公里之遙即是素有“萬里長江第一橋”之稱的武漢長江大橋，下橋右轉進入臨江大道即是本案爭議房產所在地積玉橋萬達廣場。

在房屋過戶后的幾個月里，每次驅車從橋上路過，眺望江岸，魯軍都滿懷欣慰。他十幾歲開始白手起家，半生商海打拼終有所創，江畔600多平方米的商鋪為此再添注腳。而如今再次路過，魯軍更多的是郁悶和后悔。郁悶的是，“丁祥和自己還有些親戚關系，并且過戶的全程自己都非常謹慎，竟然還是出了紕漏”。后悔的是，“如果當初沒有接受丁祥的還債方式，也就不會引發接下來一系列的無妄之事”。

采訪中，魯軍不斷向《法人》記者強調，本案存在多個疑點，讓他十分困惑：

“保全申請時，擔保物都不存在，究竟是誰走了眼？”

“再審中，為何武漢中院在公安機關只調取了刑事立案證明，卻未調取公安機關的詢問筆錄？”

“法定代表人信息中的聯系電話寫的是我兒子的，為何一審全程我們都沒收到法院開庭的電話通知？”

“劉光潤在訴前財產保全申請書和起訴狀中都說向少剴公司多次催要房款，然而我們從來沒有收到任何催要房款的通知書。”

“劉光潤庭審記錄中說既不認識我也不認識丁祥，那房子為何過戶給少剴公司？”

3月20日，湖北省檢察院根據上級文件精神，印發了《關于充分發揮檢察職能依法保障和促進非公有制經濟健康發展的十條措施》，該文指出，“更加注重對侵害非公有制企業權益刑事訴訟活動的監督，更加注重對涉及非公有制企業的民事行政訴訟活動的監督”，具體要求“堅決糾正該立案而不立案，或者久而不偵、久偵不結等問題”，“加大對損害非公有制企業權益的虛假訴訟、惡意訴訟監督力度，促進法治經濟建設”。

一系列利好政策法規的出臺，讓曾獲第二屆“中國青年創業獎”、同時也是湖北省法治環境監督員的魯軍格外欣喜。

魯軍期待，警方能盡快將仍在逃的劉光潤和曾凡呈緝拿歸案，將迷局早日解開。

《法人》記者試圖向武漢市黃陂公安分局了解案件偵辦進展，后者以案件正在偵查中為由，未予明確答復。

少剴公司不服武漢中院再審的判決，已向湖北省高級人民法院提起再審上訴，本刊將進一步關注案件進展。