房屋滲漏司法鑒定典型案例及體會

呂天祥

摘 要：房屋滲漏容易導致相鄰糾紛或者合同糾紛，進而訴諸于法院進入工程質量司法鑒定的程序。通過對作者在從事工程質量司法鑒定中接觸的一起典型案例進行分析，簡要說明工程質量司法鑒定在解決房屋滲漏糾紛案件中所起的作用。

關鍵詞：滲漏；糾紛；工程質量；司法鑒定

據近年來國內房產系統對北京、上海、天津等13個城市的49000幢房屋的平屋面進行滲漏情況調查，共計屋面面積252萬多平方米，調查結果滲漏率達70%。尤其是和居民生活息息相關的住宅樓和商鋪，一旦因工程質量缺陷發生滲漏水，很容易導致樓上樓下的相鄰關系糾紛或者業主和開發商之間的合同糾紛，進而訴諸于法院進入工程質量司法鑒定的程序。隨著公民及社會組織的法律意識及維權意識的不斷提高，人民法院依法受理的涉及建筑工程質量的案件（尤其是民事糾紛案件）呈上升趨勢，與之相關聯、相對應的建筑工程質量司法鑒定亦呈上升趨勢。以下通過對作者在從事工程質量司法鑒定中接觸的一起典型案例進行分析，簡要說明工程質量司法鑒定在解決房屋滲漏糾紛案件中所起的作用。

1 案情摘要

原告向被告承租某樓盤店鋪，租賃期限為2012年5月6日至2017年5月5日，原告入駐裝修開始經營后發現有滲漏情況。2013年4月份暴雨期間，漏水嚴重，店鋪被雨水浸泡，導致原告停止營業。開發商派原主體施工單位進行維修，店鋪無法恢復經營。雙方對該店鋪的滲漏水原因有爭議，經申請由法院委托進行鑒定。

2 現場勘查和資料調查情況

受鑒店鋪分兩層，一層建筑面積191m2，二層建筑面積252m2。

2.1 原告所提供的現場漏水照片、視頻

根據原告提供的2013年4-5月份所拍攝的照片、視頻，2013年4月份暴雨期間，店鋪內漏水嚴重，一層地面積水2-3cm。漏水部位集中于店鋪內一層西側和南側墻體，漏水點主要是在墻體與地坪交接處和墻體1.5米高位置，呈水平帶狀分布，并貫通整面墻體。

2013年5月份開發商派原主體施工單位拆除了店鋪一層地面，開挖5條深1.2米，寬1米的深溝進行排水處理。但仍未解決漏水問題，下雨天還是會造成店鋪內一層地面積水。

根據原告所提供的現場漏水照片，底板鋼筋位于地板下的土層中，保護層厚度嚴重不足，并且未見底板防水層；底板鋼筋未與南側擋土墻形成有效連接。

2.2 現場勘查、調查情況

現場勘驗原主體施工單位對店鋪一層西側和南側墻體1.5m高度的水平漏水帶進行維修狀況：漏水帶位于鋼筋混凝土墻和加氣混凝土砌塊墻體之間；維修方案為鑿開漏水帶墻面，鑿成U型槽，寬度約100mm，深度50mm；在漏水帶內插入Φ50排水管，然后漏水帶內刷涂防水涂料，最后抹灰找平。

2.3 開發商所提供的電子版竣工圖紙

根據開發商提供電子版竣工圖紙，該店鋪相關設計情況如下：

（1）建筑施工圖說明。

地下二層除食堂、超市配套用房防水等級為一級，其余部分防水等級為二級。地下二層頂板以上部分，防水等級為一級。

地下室防水設防采用抗滲鋼筋砼和防水材料外防水設防，防水構造做法詳見裝修構造表及國標圖集02J301。

（2）根據一層平面圖和剖面圖，該店鋪一層底板面標高為-1.90m（黃海高程13.80m）；南面相鄰店鋪一層底板面標高為-0.30m，相鄰高差為1.60m；西面相鄰店鋪一層底板面標高為-0.40m，相鄰高差為1.50m。

（3）設計更改通知單（編號S-01），該店鋪上部結構采用現澆鋼筋混凝土框架體系，店鋪內一層地梁頂面標高為-2.20m～-2.00m，一層底板板厚為120mm，配筋為C8-150雙層雙向拉通；該店鋪與南面相鄰店鋪之間的擋土墻由位于37軸上的地梁WKL7（2A）加高而成，頂面標高為-0.35m，截面尺寸250mmx2250mm；與西面相鄰店鋪之間的擋土墻由位于M軸附近的地梁L5（2A）加高而成，頂面標高為-0.35m，截面尺寸250mm×1900mm。

2.4 工程勘察報告調閱情況

專業鑒定人員前往城市建設檔案館調閱《巖土工程勘察報告》，該店鋪地下水情況如下：

（1）根據勘探點平面位置圖（A1地塊），該店鋪區域位于勘探點zk44附近。

（2）根據勘探點主要數據一覽表和工程地質剖面，勘探點zk44地下水穩定水位埋深1.40m（黃海高程13.39m）。該場地地勢北低南高，地下穩定水位也是北低南高，埋深1.4～5.9m（黃海高程13.39～20.42m）。

（3）2.4.2地下水類型及動態變化規律：“地下水主要通過側向地下徑流補給，其次通過大氣降水間接補給；通過側向地下徑流排泄。結合地區經驗，該場地旱季地下水位可能再下降1.0m左右，雨季豐水期地下水可能上升1.5m，地下水年變幅在2.5m左右。”

3 分析說明

根據現場勘查情況及相關資料，店鋪漏水原因分析意見如下：

（1）根據竣工圖和工程勘察報告，該店鋪一層底板面黃海高程為13.80m，地下水穩定水位黃海高程為13.39m，地下水埋深為0.49m。結合地區經驗，地下水年變幅在2.5m左右，在雨季豐水期地下水位最高可能超過一層底板面2.0m；并且該場地地勢北低南高，地下穩定水位也是北低南高，該店鋪位于場地內地勢最低的北側，暴雨期間雨水通過地表滲透入地下后，將往地勢較低的北側匯集，該店鋪所在區域的地下水位將上升更多。

（2）由于該店鋪一層底板面比南面和西面相鄰店鋪的地坪低1.5m左右，并且在雨季豐水期地下水位超過一層底板面，所以該店鋪地下部分應符合《GB50108-2008地下工程防水技術規范》3.1.3、3.1.4、4.1.24三條強制性規范要求。

根據建筑施工圖說明，該店鋪防水等級為一級，防水設防采用抗滲鋼筋砼和防水材料外防水設防，符合規范要求。

根據原告所提供的現場漏水后開挖排水溝的照片，該店鋪一層底板鋼筋未與南側擋土墻形成有效連接，底板鋼筋位于地板下的土層中，保護層厚度嚴重不足，并且未見底板防水層。因此，該店鋪底板和擋土墻的主體結構施工情況不符合設計圖紙要求，防水材料外防水設防未設置或者存在質量缺陷。

4 辦案體會

該案件疑難因素：（1）商品房滲漏是社會所關注的工程質量通病。（2）該店鋪的建筑形式較為特殊，屬于半地下室，設計規范中對半地下室工程的防水要求較為模糊。（3）經過多次修復后，該店鋪仍存在滲漏現象，各方單位一直未找到準確的滲漏原因和確實可行的滲漏處理方案。

本次鑒定為法院確定各方在此次房屋租賃合同糾紛案件中的責任提供了技術參考。房屋滲漏原因的確定比較復雜，只有經過細致的勘查，充分的分析，找出滲漏的真正成因，才能依據相應的法律關系和規定來明確各方所應當承擔的責任。

參考文獻

[1] 唐紅，趙琳，吳雋魁.平屋面滲漏與設計對策[J].建筑技術開發，2004， 31（07）：96-97.

[2] 地下工程防水技術規范（GB50108-2008）[S].