房產(chǎn)“年限”不了局

鄭智維

如同一顆 “地雷”，住宅土地使用權(quán)到期如何續(xù)期讓很多業(yè)主深感憂慮。作為此次事件的主角，溫州方面的回應(yīng)與做法備受各方關(guān)注。

“如果是70年產(chǎn)權(quán)，起碼還有40年。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，“年限”問題對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)目前還沒有太大影響，但已經(jīng)有少量的人有恐慌。

近期，溫州等地住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問題引發(fā)持續(xù)熱議。實際上，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，”早在2007年就被寫入《物權(quán)法》。但在執(zhí)行環(huán)節(jié)，如何“自動續(xù)期”卻沒有明確規(guī)定。

續(xù)期要不要續(xù)交費用？如果交費，交多少費用？

時隔9年，這些問題仍未等來答案。在全國層面實施細則出臺之前，住宅土地年限續(xù)期問題依然還是個不了局。

年限“縮水”

2012年10月，業(yè)主王女士在溫州市區(qū)橫河北新村買了一套75平方米的二手房，總房款超過100萬元。不過，今年準備賣房時，卻發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)在3月4日已經(jīng)到期。實際上，王女士的這套房屋，土地使用年限僅有20年。

在溫州，除王女士外，遭遇土地使用年限問題的還有不少。

據(jù)溫州市國土資源局初步摸排證實，僅在溫州市區(qū)，土地使用權(quán)在2017年12月31日前到期的房產(chǎn)有600多套，至2019年底到期的有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)，為特定區(qū)域、特殊時期的特定房屋。

就全國而言，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題，溫州并非孤例。《民生周刊》記者檢索媒體報道發(fā)現(xiàn)，深圳、濟南、青島、重慶、克拉瑪依等地都存在類似情況。

通常而言，房屋使用年限分兩個概念：房屋本身的使用年限和土地使用年限。房屋是私人財產(chǎn)，享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)；但土地是國家的，有一定的使用年限。

在我國，不同用途的土地，土地使用年限也不相同。這在1990年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中就有了明確的規(guī)定。

按照該條例第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

溫州等地的住宅土地使用年限“縮水”，實際上是特殊時期的產(chǎn)物。

據(jù)悉，上世紀90年代初期，溫州市為了順利推進國有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔辦理出讓手續(xù)，并繳納相應(yīng)的土地出讓金額。

續(xù)期引發(fā)爭議

按照2007年出臺的《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。然而，如何“自動續(xù)期”，業(yè)界依然存在著不小的爭議。

最大的爭議點在于，要不要續(xù)交費用，交多少費用。

談及《物權(quán)法》出臺時的背景，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說，當時沒有顧及20年、30年住宅土地年限問題，為了使法律盡快出臺，在這條規(guī)定上沒有做過多糾纏，留作以后再來解決或解讀。

時隔9年，對于這個問題的看法依然還有分歧。目前，關(guān)于如何續(xù)期，主要有三種觀點：免費自動續(xù)期、補出讓金差價和費改稅。

“‘自動續(xù)期讓民眾有一種免費的期待。”談及個人看法，中國人民大學商法研究所所長劉俊海認為，既然沒有規(guī)定自動續(xù)期的條件，就應(yīng)當理解為無條件，應(yīng)當免費將利益讓給業(yè)主。

在劉俊海看來，如果將來追加費用，勢必導致現(xiàn)有商品房價格的不確定性，影響房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。從尊重商品房的商品屬性來看，穩(wěn)定物權(quán)既是各國的通行做法，也是以民為本、造福群眾的體現(xiàn)，同時也避免了因?qū)嶋H操作困難而助長新的不公。

以稅收的形式取代土地出讓金，也被視為是一種可探討的方式。“我國憲法規(guī)定土地國有，體制也決定土地不可能私有。”顧云昌分析說，“十三五”規(guī)劃提出房地產(chǎn)稅的概念，而之前是房產(chǎn)稅。“由于土地不歸個人所有，如果對土地征稅，在法理上還有些矛盾需要進一步理順。”

“業(yè)界的看法是，肯定得收，但不知收多少。”談及預期，張大偉說。

購房者買下存量二手房，實際上買的是剩余年限的土地使用權(quán)。有些樓盤在銷售之初，就“縮水”十幾年，甚至更多。“若以后土地產(chǎn)權(quán)續(xù)期繳費的制度逐漸明朗，二手房價格隱含的土地價值將逐步顯性化，二手房價格應(yīng)會對土地成本做出反應(yīng)，尤其對于剩余使用年限較短的二手房。”張大偉說。

不了局

如同一顆 “地雷”，住宅土地使用權(quán)到期如何續(xù)期，讓很多業(yè)主深感憂慮。作為此次事件的主角，溫州方面的回應(yīng)與做法備受各方關(guān)注。

此前，溫州當?shù)孛襟w報道，溫州市國土資源局鹿城分局副局長陶建武稱，如果王女士的土地證還沒過期，在轉(zhuǎn)讓時續(xù)期享受“優(yōu)惠價”（土地市場評估價的40%）繳納土地出讓金，取得70年土地使用權(quán)。如果過期后續(xù)期，需繳納的土地出讓金為全額的土地款。

此后，溫州市國土局又回應(yīng)稱，收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期是媒體誤讀。

為了避免引發(fā)爭議，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會近日也發(fā)文稱，1995年9月18日前出讓的土地，使用權(quán)可免費順延至國家法定最高年期。

除了地方的“應(yīng)急”方案外，全國層面目前尚無土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實施細則。

地方最多只有建議權(quán)，沒有政策的制定權(quán)。劉俊海說，迫在眉睫的是，全國人大法工委需對《物權(quán)法》第149條進行法律解釋，即“釋法”。

4月20日上午，國土資源部官方微博“國土之聲”發(fā)布消息稱：20日當天，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組，赴浙江省溫州市調(diào)研指導住宅土地使用權(quán)20年到期延長問題。

不過，此番引發(fā)的住宅土地續(xù)期問題迄今尚無定論。

“按法律辦事是最終的準則。”顧云昌建議，應(yīng)抓緊立法或釋法，因為住宅土地年限問題事關(guān)國計民生；而對于溫州等地已經(jīng)發(fā)生的問題則要妥善解決，不可貿(mào)然出臺收費政策，地方也無權(quán)出臺收費政策。