麥當勞的生意在房地產

易水寒

10多年前，每逢大型節假日，或者你在考試中取得了好成績，父母可能會承諾帶你上麥當勞搓一頓。那時，吃一個巨無霸漢堡就算得上是童年記憶里奢侈的回憶了。這不僅是因為洋快餐“高大上”的國外背景，更因為同樣貴得出奇的價格。

然而這些年，隨著物價的全面上漲，這些洋快餐的價格卻默默走下了“神壇”，這10多年來漲價幅度遠遠小于中餐。如今，吃一頓簡單中式套餐的價錢都趕超麥當勞了。為什么麥當勞沒有像大多數食品一般跟隨通貨膨脹的步伐漲起來呢？

漲價空間小

要回答這個問題，我們不妨先看看麥當勞在中國初生時的樣子。

1990年，中國第一家麥當勞登陸深圳。那時，深圳作為中國改革開放的前沿，集中了一大批“先富起來的人”。而麥當勞背靠著美國這座大山，也天生自帶著高端大氣上檔次的光環。此時的麥當勞已然在全球擁有了相當的品牌價值，為了進一步營造自己高端的形象，麥當勞的定價自然不會低。

而對于當時的男女老少來說，麥當勞解決的也不僅是肚子問題，其背后更代表了一種西化的生活方式和精神追求。當時的新興白領們都以在麥當勞聚會為榮，可謂一個愿打一個愿挨，所以，一個漢堡套餐20幾塊的價格也就理所當然了（那時普通人的月薪只有幾百元）。

然而近些年來，隨著越來越多洋品牌的涌入，麥當勞的企業及產品定位也就自然歸于平庸了。而作為一家快餐連鎖企業，麥當勞的市場屬性和定位也決定了其長遠的發展路線——只有市場接受程度越高，利潤才能最大化。而反觀麥當勞十幾年前的價格，與當時國內的物價水平相比，其各類產品的售價可謂嚴重高于成本。即使近些年來，它的漲價幅度很小，但它依然有錢可賺。

所以，通俗的說，以前的麥當勞本身定價就太高，而現在雖然在產品本身上賺得少一些，但市場的擴大又能夠拉回這部分由于通貨膨脹帶來的損失。

房地產才是大頭

但是，市場競爭只回答了這個問題的冰山一角。要弄清麥當勞為什么不屑于大幅度漲價，關鍵還得看看它的盈利模式。

我們不妨先來看看麥當勞都有哪些經營模式。說到底主要有三種——特許經營；自己買地建連鎖店，再將連鎖店租給加盟商；長期租賃某塊地皮，將它改造成麥當勞店鋪，然后再將店鋪租給加盟商，并且加收20%的租金賺取差額。資料表明，至20世紀80年代中期，在麥當勞全球的近萬家餐館中，有60%的房地產所有權屬于麥當勞總部，另外還有40%則由總部出面向當地房地產主承租。

那么，麥當勞又是如何分別在這幾種經營模式中賺錢的呢？

很簡單，除了直營店的盈余外，麥當勞收入的大頭都落在了加盟商的服務費以及房地產收入上。這其中，有1/3的收入來自直營店，剩下的2/3來自加盟商，而單單房地產收入就占去了這部分收入的90%。通俗的說，這種經營模式的實質就是麥當勞用各加盟商的加盟費買下房地產，然后再把它租給出錢的加盟商。如此一來，麥當勞公司的房產和收入增加了，同時，通過控制房地產，又有利于加強麥當勞對加盟商的管理。這正如麥當勞總裁所說——麥當勞的真正生意是經營房地產，而不是漢堡包。

吸引加盟商的手段

當然，加盟商也不傻。對于他們來說，雖然加盟麥當勞的費用高昂，但經過幾十年的經營和發展，麥當勞已然在全球樹立了卓越的品牌形象。在長期經營過程中，麥當勞不僅打造了專屬于自己的餐飲文化，還總結出了一套科學合理的制造標準化快餐的方法和程序，這也大大節省了加盟商在后期管理方面的維護和投入。

比如，光是工作手冊就有560頁，里面含有兩萬多種軟硬技術和一套詳細的操作流程——常溫的漢堡17℃，常溫飲料7℃，可樂里的氣泡在4毫米口感最佳，炸牛肉餅要4分鐘，雞腿炸好以后放到過濾網上面4到7秒，因為不到4秒吃起來會比較油，超過7秒吃起來會比較干……諸如此類，事無巨細。除了食物方面的標準化操作外，你還會發現全世界的麥當勞裝修、燈光都是一樣的，就連沖水馬桶都是一個品牌，而這一切都使得加盟商的經營變得十分簡單。

這就是麥當勞盈利模式的高明之處——把軟的和硬的打包在一起賣給你，然后在收取高昂的加盟費之后，拿這筆錢繼續擴張自己的店面。它使麥當勞能夠迅速占領所有優勢地段，并且利用加盟商的潛心經營來使地價不斷升值。

如今，麥當勞總部干得最多的事情不是做快餐，而是琢磨某個城市的哪一地段有可能成為人流最密集的地方。論證完畢后，就買下或租賃看中的地皮建起快餐店，然后等待加盟商“投懷送抱”。你看，在地產方面，麥當勞就像是手握著永遠不會降價的期貨一樣，坐等收利。