房屋買賣中介搭橋 各方均應(yīng)守法為先

佚名

房屋買賣對每一個家庭來說都是一件大事，同時涉及大額資金。因此，很多人在購買房屋時絞盡腦汁，能省一點是一點，這都是可以理解的。然而，無論是房屋買賣的雙方，還是房屋中介公司，都應(yīng)當(dāng)講誠信、守合同，不能為了省錢或賺取更多而將法律棄之不顧。

當(dāng)前，房屋買賣一般要通過中介公司牽線搭橋。為此，房屋買賣方就需要首先與中介公司簽訂委托代理合同。從合同法的角度而言，房屋買賣委托代理合同叫作居間合同，所謂居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

在民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務(wù)合同。向他方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機會并支付報酬的一方為委托人。各方當(dāng)事人一旦簽訂了居間合同，就要依照合同條款和法律的規(guī)定全面履行各自的義務(wù)，堅持與人為善、誠實守信，絕不能偷奸耍滑，自作聰明，惡意規(guī)避應(yīng)盡的責(zé)任。否則，很可能雞飛蛋打，搬起石頭砸了自己的腳。

買賣雙方跳單遭中介起訴

2015年3月17日，趙梅來到烏市某房屋信息中心，稱自己欲在烏市新民路附近購買一套二手房。隨后，該房屋信息中心員工陪趙梅實地看了幾套房屋，趙梅對其中一套非常滿意。后來，趙梅與該房屋的房主見了面，兩人為了避開中介費，私下進行了房屋交易。

同年6月初，房屋信息中心的工作人員得知此事，多次向趙梅討要信息費及違約金，均無果。為此，房屋信息中心將趙梅訴至法院，要求其賠償38520元的傭金及兩萬元違約金。

趙梅對此表示，自己與業(yè)主為朋友關(guān)系，涉案房產(chǎn)的成交、過戶與某房屋信息中心無任何關(guān)系，沒有接受過該中心的居間服務(wù)，因此，不存在傭金和違約金的問題。

當(dāng)聽到趙梅說這些，房屋信息中心工作人員拿出一份《委托看房協(xié)議書》，該協(xié)議書中明確約定：如果趙梅私下與賣方成交，應(yīng)當(dāng)向信息中心繳納房屋成交價（或評估價）3%的傭金，同時，賠償違約金兩萬元。趙梅的行為明顯違反了約定，因此，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

近日，在法官的主持下，雙方達成調(diào)解協(xié)議，趙梅給付房屋信息中心違約金1萬元。

法官說法

本案中，趙梅利用房屋信息中心提供的信息、機會，在完成交易后拒不支付傭金的行為構(gòu)成違約。為了省掉中介費，現(xiàn)在不少買房人都有“跳單”的想法。事實上，中介公司都會對所提供房源進行跟蹤，所以“跳單”現(xiàn)象都會被發(fā)現(xiàn)。遇到“跳單”情況，中介公司的通常做法是先催繳，再發(fā)律師函，最后提起訴訟。在中介服務(wù)規(guī)范、操作無瑕疵、證據(jù)齊全的情況下，“跳單”客戶基本都會敗訴。

在二手房市場上，人們普遍關(guān)注中介公司的誠信行為，但房屋交易者同樣需要樹立誠信觀念，這不僅僅是對中介勞動的尊重，同時由熟悉業(yè)務(wù)的中介全程服務(wù)，也有利于保護自己的權(quán)益。此外，田文剛也提醒二手房交易者，目前正在建立個人信用征信系統(tǒng)，如果因為貪圖便宜，給自己的誠信記錄添上不光彩的一筆而影響今后的就業(yè)、貸款、經(jīng)濟和人際往來，就得不償失了。

房屋中介吃了買方吃賣方

陳女士委托中介公司代售一套房屋，并簽訂《中介費支付承諾書》，承諾同意其與客戶簽訂出售合同時一次性支付兩萬元居間服務(wù)報酬（中介費）。2013年9月16日，中介公司與陳女士及買方王某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定陳女士以64萬元出售涉案房屋給王某，其中買方繳納定金3萬元由中介公司代管，于同年10月8日前轉(zhuǎn)交給陳女士，中介服務(wù)費12800元由買方支付給中介公司。合同簽訂后，陳女士與買方王某履行房屋買賣。中介公司收取了買方的定金3萬元，買方也向中介公司支付中介費12800元。而中介公司收取的定金3萬元，一直沒有轉(zhuǎn)交給陳女士，陳女士經(jīng)多次催收，中介公司以陳女士應(yīng)支付中介費兩萬元為由，只同意退回1萬元，陳女士不肯而訴至法院。

法院審理后認為，雖然陳女士最初與中介公司約定了兩萬元的中介費用，但在該房產(chǎn)實際成交時，買方王某、賣方陳女士和中介公司簽單的三方合同中，已經(jīng)約定中介服務(wù)費12800元由買方王某支付。因此，陳女士無需再向中介公司支付相關(guān)費用。據(jù)此，法院一審判令中介公司返還陳女士定金3萬元。

中介公司不服一審判決，提起上訴。中介公司認為，房產(chǎn)中介服務(wù)本身就是既服務(wù)了買方也服務(wù)了賣方，因此有權(quán)向買賣雙方收取雙向中介服務(wù)費。

法院二審后認為，雖然陳女士在《中介費支付承諾書》中承諾向中介公司支付中介費兩萬元，但《中介費支付承諾書》與《房屋買賣合同》是基于同一購房事實簽訂的，而《房屋買賣合同》當(dāng)事人在該合同中也沒有就賣方應(yīng)支付兩萬元進行說明，可見，三方當(dāng)事人在《房屋買賣合同》中對《中介費支付承諾書》約定的中介費數(shù)額及支付的主體進行了變更，即重新約定涉案房屋買賣中介費12800元由買方支付，則賣方不再負擔(dān)。

此外，如果中介公司在向買方收取12800元中介費的情況下，再向賣方收取兩萬元中介費，則其向買賣雙方收取的中介費為32800元，已占房屋成交價64萬元的5.13%，遠遠超過相關(guān)部門規(guī)定的0.5%至2.5%的收費標準。

據(jù)此，法院終審駁回上訴，維持原判。

解約中介另尋低價

2015年5月，方某通過房產(chǎn)中介，將名下一套學(xué)區(qū)房掛牌出售。買家臧某通過中介公司商談，愿意購買。在中介公司的聯(lián)系和陪同下，方某和臧某在房屋現(xiàn)場議定110萬元的凈售價，各項稅費及中介費由臧某承擔(dān)。當(dāng)日，中介公司協(xié)助雙方就房屋買賣合同的細節(jié)磋商后，二人在中介公司簽訂了存量房買賣合同，并由臧某向方某支付定金兩萬元，同時約定1.8萬元中介費在房產(chǎn)中介公司協(xié)助買賣雙方辦理完過戶交接等事宜后支付。

然而，沒過幾天，臧某忽然以中介公司收取的中介費過高為由提出解約。方某、臧某與該公司簽訂一份解除合同協(xié)議書。之后，臧某即與方某電話取得聯(lián)系，表明其仍有意購買涉案房屋。此后，臧某支付中介費3000元，委托其他中介機構(gòu)與方某按110萬元的價格完成了該房屋的交易。之前的中介公司獲悉上述情況后，將方某、臧某起訴到法院，要求二人連帶賠償違約金等共計4萬余元。

法院審理后認為，買賣雙方與中介公司簽訂的居間合同已經(jīng)成立并生效，中介公司也已實際履行了部分居間合同約定的義務(wù)。各方已在解除合同協(xié)議書中明確承諾，對涉案房產(chǎn)的交易不得存在規(guī)避中介公司居間交易的行為。所以買賣雙方的行為顯與誠實信用原則相悖，也損害了中介公司的正當(dāng)權(quán)益。據(jù)此，法院酌情判令買賣雙方賠償中介公司6000元。

看房未買中介索酬

2015年3月，某中介公司業(yè)務(wù)員小劉帶楊鵬去某小區(qū)看房。看完房后，楊鵬對房屋格局挺滿意，就是覺著35萬元的房價過高，表示再看看。小劉要求楊鵬在實地看房證明和看房記錄上簽字，稱是為了證明業(yè)務(wù)員做了此項工作，于是楊鵬簽了字。

同日，楊鵬的姑父在某服務(wù)公司看到了一條房源信息，遂帶他去看房。楊鵬發(fā)現(xiàn)該房屋竟是之前看的那套房。后來，楊鵬與房主賴某協(xié)商，房價確定為33.8萬元，并向服務(wù)公司支付了中介費。

沒多久，之前帶楊鵬看過房的中介公司業(yè)務(wù)員小劉得知此事后，認為楊鵬繞開自己，單獨與房主私下交易，違反委托購房協(xié)議，應(yīng)該支付中介費，遂訴至法院。

法院對此案審理后認為，看房記錄是《委托購房協(xié)議》中的一部分，楊鵬雖然在看房記錄上簽了字，但并不能推定其見過或者認可《委托購房協(xié)議》的全部內(nèi)容，而且楊鵬未在《委托購房協(xié)議》中甲方落款處簽字。楊鵬隨后與服務(wù)公司簽訂了相關(guān)協(xié)議，并支付了合理的中介費用，可以看出其沒有故意避開中介公司的動機，楊鵬享有合理選擇中介機構(gòu)的權(quán)利。據(jù)此，法院判決駁回了中介公司的訴訟請求。

（摘自《法制日報》）