房地產(chǎn)稅的合理性分析與機制設計

邢戩　孫少芹

摘 要：新常態(tài)下，土地財政難以為繼。地方政府面臨財政危機，房地產(chǎn)稅有必要進行重整規(guī)劃，發(fā)揮其籌措財政收入的有效作用。文章探究房地產(chǎn)稅作為地方稅的合理性，并具體設計了房地產(chǎn)稅的機制。

關(guān)鍵詞：土地財政；房地產(chǎn)稅；合理性；機制設計

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.04.229

地方稅收是保證地方政府職能充分發(fā)揮的主要力量。目前我國地方稅體系薄弱，致使地方的政府性基金收入（尤其土地出讓金）成為地方政府財政收入的主要來源。

1 房地產(chǎn)稅成為地方政府主要稅種的合理性分析

西方發(fā)達國家地方稅的主體稅種主要有兩類：第一類是所得稅；第二類是財產(chǎn)稅。其中房地產(chǎn)稅適宜作為我國地方政府主要稅種的優(yōu)勢分析如下：第一，易于征管；第二，稅額易于衡量；第三，稅源穩(wěn)定，不易變；第四，稅基廣泛；第五，征收方法簡單。

下面本文通過模型方式驗證征收房地產(chǎn)稅成為地方政府主要稅種具有合理性。基于美國經(jīng)濟學家Tiebout（1956）提出的地方公共產(chǎn)品供給理論思想建立一個包含房地產(chǎn)稅稅率和地方住房價格的簡單Tiebout模型，以此證明房地產(chǎn)稅的重要性與地方政府和居民效用的關(guān)系。根據(jù)Tiebout模型的建模思想，居民采用用腳投票的方式來選擇最優(yōu)的地方公共物品供給水平，也就是在居民可自由流動、地方稅收不存在顯著差異、居民只考慮公共物品的前提下，居民效用可以等同于政府效用。地方政府的目標是產(chǎn)出快速增長、社會穩(wěn)定和財政收入最大化。財政收入保證地方政府自由裁量權(quán)的正常運轉(zhuǎn)，可以維持地方的基礎設施和民生工程建設，為發(fā)展地方經(jīng)濟和增加居民福利提供物質(zhì)支持，同時也有助于地方政府達成政績考核指標。假定地方政府采用柯布道格拉斯形式的效用函數(shù)： （1）

其中Yt代表地方的經(jīng)濟增長，Nt代表地方的民生發(fā)展和社會穩(wěn)定情況，Bt代表地方的公共基礎設施建設情況。《中華人民共和國預算法》規(guī)定地方政府不允許存在財政赤字，當?shù)胤秸斦罩胶鈺r有： （2）

Egt為地方政府財政支出，Igt為地方政府的財政收入，Lgt代表房地產(chǎn)稅收入，Tt代表地方政府除房地產(chǎn)稅外的其它收入。地方政府增加財政支出會刺激經(jīng)濟增長、發(fā)展民生和完善基礎設施建設，因此可假設Yt、Nt、Bt分別為財政支出Egt的簡單線性函數(shù)形式①：

Yt=m（Lgt+Tt），Nt=σ（Lgt+Tt），Bt=（Lgt+Tt） （3）

房地產(chǎn)稅收入受當?shù)胤績rPt和住房成交量Qt影響，因此有：

Lgt=vPtQt （4）

v表示房地產(chǎn)稅稅率，將（4）式、（3）式代入（1）式中并分別求關(guān)于房價Pt和稅率v的導數(shù)可得：

（5）

（6）

根據(jù)（4）式可知房地產(chǎn)稅稅率和地方政府獲得的房地產(chǎn)稅收入與地方財政收入成正比。易知（5）和式（6）大于0，因而房價或房地產(chǎn)稅與地方公共產(chǎn)品供給成正比，且比例較大，意味著房地產(chǎn)稅對地方公共物品提供具有較大的影響力，也就是說明，房地產(chǎn)稅對地方政府財政能力有較大影響。由模型分析可知，征收房地產(chǎn)稅，使之成為地方政府重要稅種具有合理性。

2 房地產(chǎn)稅征收機制設計

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)稅收主要有13種（見表1），包括直接以房地產(chǎn)為課稅對象的7種和與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的6種。這幾種稅收分散不集中，問題較多，應對其進行整合重構(gòu)，使其成為地方政府收入的重要來源。對此，房地產(chǎn)稅征收機制可做如下設計：第一，房地產(chǎn)稅法先行。推進房地產(chǎn)稅立法是十八屆三中全會后深化財稅體制改革的首要舉措，符合稅收法定的原則。房地產(chǎn)稅立法先行，有助于構(gòu)建現(xiàn)代化的公眾意愿表達機制，是推動國家治理體系建設和治理能力現(xiàn)代化的必然要求；第二，注重在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和保有三大環(huán)節(jié)的設置。現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收集中在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)征稅，在開發(fā)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收力度較弱，并未體現(xiàn)稅收公平原則。因此，后續(xù)的房地產(chǎn)稅設計應強化從生產(chǎn)、流通和保有三個環(huán)節(jié)分別進行征稅；第三，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的稅費改革。清理、取締不合法、不合理的房地產(chǎn)收費項目，用以減輕納稅人的稅外收費負擔；將具有稅收性質(zhì)的房地產(chǎn)收費改設為房地產(chǎn)稅，如可以將土地閑置費改為土地閑置稅，把征地管理費、耕地復墾基金、新菜地建設基金等歸并到耕地占用稅共同征收；促進開發(fā)和交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收工作的一體化，可以將公用設施建設費和市政配套費等稅收性質(zhì)的收費并未交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)；第四，房地產(chǎn)稅機制的完善應以地方財政分權(quán)為前提。我國由于統(tǒng)一稅法的需要和傳統(tǒng)因素的影響，目前房地產(chǎn)稅立法權(quán)主要集中在中央政府。如果不改變財政分權(quán)的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)稅也將很難在短期內(nèi)成為地方政府的主要稅種；第五，做好配套改革。做好戶籍制度改革工作，加快房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，利用媒體進行輿論引導等工作應在推行房地產(chǎn)稅改革是配套進行。

①采用線性形式是為使結(jié)果簡單明了，其它的函數(shù)形式并不影響本文結(jié)論。

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基金項目：大連大學校優(yōu)秀博士專項基金（2014YW09）；大連大學校博士啟動基金（2014QW08）；中國人民大學公共管理學院項目（2015009）。