物業管理“互聯網+”進行時

寧玉強

自2011年房地產行業進行宏觀調控以來，地產行業競爭日益激烈，“全國房地產開發業綜合景氣指數”連年下降。地產企業面臨轉型升級的壓力巨大，價值鏈的結構也發生了變化，核心價值正向兩端轉移。作為O2O的入口之一，“物業公司”越來越受重視。

原因一是，地產價值鏈開始向前后端延伸，房地產服務業快速崛起。

首先，地產行業面臨去庫存化，競爭日益激烈。這導致了近年來地產行業竣工面積持續增加，庫存量激增。

其次，發達國家地產服務業收益遠超傳統地產行業。以美國地產服務業為例，其社會化分工十分明確，發展商開發樓盤后一般不管理自己開發的物業，而是找一家物業管理公司負責整個住宅小區的整體管理，具體服務內容由業主委員會征求業主意愿后決定。

最后，我國地產服務業務相對開發業務占比較低，成長空間較大。當前，后端的地產服務業務靠依附前端開發業務而存在，物管公司中有95%都處于虧損狀態，而百強凈利潤率也僅8%。同時，物業管理在地產價值鏈中的作用在于提升開發銷售階段的品牌溢價，處于依附狀態，導致若單獨核算，會發現虧損現象。

原因二是，傳統房地產物業管理面臨多方問題。

首先，人力成本日益增加。物業管理行業屬于勞動密集型，近年來我國勞動用工成本的持續剛性上漲，給行業內企業帶來較大的運營壓力。

其次，行業集中度較低。物業管理服務企業數量持續增長，截至2014年底，我國已有物業管理服務企業八萬多家，大多數物業企業普遍規模較小，服務規模化、集約化程度較低，服務質量參差不齊，分布較為分散，行業的集中程度不高。

再次，行業責任邊界較為模糊。物業管理涉及政府部門、建設單位、物業管理企業等多方主體，權利義務關系復雜，責任交織，邊界模糊，成為矛盾和糾紛的多發地。

最后，缺乏專業人才。隨著我國物業管理規模的擴大和業主要求的提高，行業對懂經濟、會經營、善管理、知曉法律，具有創新精神的復合型人才需求激增，人才匱乏已成為制約行業發展的突出問題。

原因三是，物業管理正借助互聯網進入2.0時代。隨著新一代信息技術的快速發展，物聯網、移動互聯網、大數據等技術不斷滲透到各個行業，物業管理也迎來新的發展機遇。

從互聯網的角度出發，物業公司作為“用戶資源隱形掌控者”，其核心價值主要包括三個方面：第一，物業公司掌握整個小區的剛需服務，水電暖等;第二，物業公司有整個社區的用戶資料;第三，物業公司有社區周邊的商業管理權。互聯網公司的“最后一公里”“社區O2O”等項目是無法越過物業公司的。

“社區物業”作為入口，其價值被越來越多的互聯網企業所看重，包括京東、亞馬遜這樣的大型B2C企業，也著手建設C2C平臺，以持續擴大規模和將品牌價值變現。