淺談我國現行住房公積金管理

和景龍

【摘要】分析了我國住房市場政策調控和需求狀況，闡述了公積金政策應變方法及過程，提出了新政下的住房公積金管理對策。要強化資金安全；強化機構監督管理和有效運作；

【關鍵詞】房地產新政 住房公積金管理 對策

一、引言

我國住房市場自2008年以來，開發商快速擴張，導致房地產庫存持續增長。根據國家統計局2015年11月11日公布的數據，至10月末，商品房待售面積為68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，也意味著未來幾年將有60多億平方米的住宅推向市場。如果按我國人均住房面積30平方米計算，這些待售住房至少還可供2億多人居住。而住房市場從供給端看，中國住房供給進入集中爆發期。從需求看，人口結構逆轉使住房需求重心由剛需轉向改善型。在2010年后，住房不再是家庭配置資產的首選，住房投資需求也在快速下降。供給與需求關系的變化，導致今年以來我國商品房待售面積一再創下歷史新高。因此，作為住房公積金管理部門，探討應對策略，就具有重要意義。

二、政策調控和需求分析

面對嚴峻的中國房地產經濟，國務院及時出臺了促進房地產產業健康發展的應急措施。2015年前10月，國家相關部委多次發文，要求住房公積金管理機構不斷加大對繳存職工住房消費的支持力度。隨著財稅、信貸、公積金等相關政策的陸續出臺，繼去年末央行開啟降息周期之后，2015年又經歷了5次降息、數次降準，標志著2010年以來我國住房公積金使用收緊政策的結束，房地產市場政策環境在去年逐步寬松的基礎上進一步加碼。從中央到地方政府已出臺的調整政策來看，原來住房公積金以解決繳存職工住房問題為主要任務，如今，繳存職工中絕大部分已經解決了住房，面臨的是改善住房問題，或者為暫時沒有建立住房公積金制度的子女解決住房，由本身的剛性需求變成家庭成員、直系親屬的剛性需求。

三、公積金政策應變分析

根據這一變化，要將住房公積金的適用范圍由“解決住房”向“解決和改善住房”延伸。將住房公積金的服務對象由繳存職工本人，向繳存職工本人及其直系親屬拓展。將住房公積金提取范圍擴大到購房、建房、修房、養房、租房等新領域，增加住房公積金貸款新品種，豐富貸款擔保方式已成為各級政府住房公積金政策調整的主要方向和內容。綜合各地出臺的住房公積金政策，大致可以分為以下幾種：

一是放寬住房公積金貸款條件，擴大貸款的對象范圍，由原來規定的連續、足額繳存住房公積金一年以上條件縮短為連續、足額繳存住房公積金半年甚至三個月。二是提高住房公積金貸款最高額度，不再區分二手房房屋使用年限，最高貸款額度統一調整至房產抵押值的80%。三是降低貸款首付比例，把最低首付款比例由原購買商品房的不低于購房總價款的30%調整為20%。四是延長貸款期限，把貸款年齡限制由男60周歲女55周歲調整為男65周歲女60周歲，有的甚至把借款人的貸款期限最長調整為30年。五是放寬職工還款能力的限制，不以職工工資收入水平來測算貸款最高額。六是放開二套房貸，取消購房面積限制、發放異地貸款、組合貸款等；七是發放“公轉商”貼息貸款，資金不足的住房公積金中心，由銀行按照公積金中心審批的額度，先行發放商業性個人住房貸款，由住房公積金中心按月給予利差補貼，待住房公積金中心資金寬裕時，再將銀行商業性個人住房貸款置換轉回。八是簡化程序，取消擔保、公證等手續。

四、新政下的住房公積金管理對策

各項新政的實行，一方面，利用住房公積金的相應政策來刺激當前的房地產市場去庫存，對房地產市場的調控功能和杠桿作用也開始顯現出來；另一方面，在整個政策調控實施過程中，住房公積金管理機構如何有效管理住房公積金，使之常態化、有效化、制度化，仍有幾個方面的問題值得思考。

1、強化資金安全

住房公積金制度是一項利國利民、惠及萬家的好制度，它影響面很大，覆蓋、保障和惠及的主要對象是普通的中低收入群體。資金是否安全，直接影響到廣大繳存職工的切身利益。住房公積金助力房地產市場去庫存，首當其沖就是提高貸款額度，下降首付比例。制定住房公積金個人貸款政策同時，要根據貸款人的實際情況實行差別管理，并提高有關政策的可預期性，即最大限度為住房公積金繳存人在基本的自住住房消費范圍內提供住房公積金個人貸款支持，將購房者的自住性需求、改善性需求轉為實際需求，把加強管理、調整政策、穩健發展放到更加突出的位置。住房公積金貸款政策制定時既要注意風險控制，又要做到控高保低，向中低收入人群傾斜。廣大的中低收入者家庭收入水平低，部分職工收入不穩定，償還貸款能力不強，存在貸款人不能按照合同約定履行還款義務的隱患。影響了貸款的安全性，再加上貸款期限較長，增加了違約行為發生的可能。辦理住房公積金貸款后，職工一部分收入需要用來償還貸款本息，如果家庭出現其他變故如：借款人由于失業、傷殘、離異或喪失經濟支付能力，或是借款期間借款人死亡等其他突發事件不能按期償還貸款，可能會出現還款困難，造成貸款逾期，客觀上成為貸款高風險人群。要建立一套較為完整的向中低收入群體傾斜的住房公積金政策，如，中低收入家庭職工貸款可先提取帳戶內的住房公積金后再辦理貸款；或是增加借款人的范圍：借款人及其配偶、父母、子女和兄弟姐妹都可做為共同還款人等政策，減輕貸款的風險防范和實際支付能力的矛盾。住房公積金只有用于真正需要改善居住條件的廣大中低收入職工，才能有力地促進當前房地產市場的健康發展，才能真正體現住房公積金的互助、保障性質。

2、強化機構監督管理和有效運作

在利用各種調控政策的同時，還要關注住房公積金管理機構的資金狀況。目前各地住房公積金管理機構各自為政，資金分散使用，實行封閉管理，尚未形成自治區或省一級的資金統一調度平臺，住房公積金流動性的合理機制也未建立。建立一個既能確保資金安全，又能提高資金利用效率和收益的公積金運作模式和管理體系。按照現代金融機構的模式，進行金融運作，并納入金融機構的主流監管體系，使之成為具備獨立承擔民事責任能力的金融機構。對資金進行整體配置，可真正解決住房公積金管理機構“資金富余”和“資金不足”的問題。在投資管理上，給住房公積金和全國社保基金同樣的待遇，拓寬其投資渠道，促進資金發揮最大經濟效益和社會效益。

既可以提高住房公積金資金的使用效率及投資收益，又發揮了住房公積金互助共濟的功能。

3、建立長效運行機制

作為住房保障和住房金融重要組成部分的住房公積金制度及其管理機構，理所應當根據當地經濟、社會、和房地產市場發展狀況，結合地方政府要求，利用住房公積金貸款、提取、資金投放等手段，使房地產市場保持在穩健、可控范圍。對住房公積金的政策調整時，應考慮住房公積金制度的自身發展，按照住房公積金自身資金運營規律和資金情況，量入為出，合理制定和調整政策，而不應是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，缺乏長效機制。既要保障住房公積金繳存者能根據自身經濟狀況、市場供求狀況合理調整個人和家庭的住房消費，使不同層次的住房消費趨于合理。同時，也可以幫助已經建立住房公積金制度的職工在增強其住房消費實力的基礎上，提升消費層次，改變住房消費結構，使社會不同階層的住房供需處于基本的平衡之中。

五、結語

面對今天的住房市場，除了各項政策的綜合運用，還要充分發揮住房公積金制度的互助性、金融性、調控性、雙效益性（經濟效益和社會效益）作用。建立住房公積金管理的長效機制，完善各項住房公積金政策，這是住房市場的現實需要，也是住房公積金自身發展的長遠趨勢。