房地產企業的財務風險及其防范

楊琳

【摘要】隨著近年來，房地產行業的不斷發展擴大，新的稅務政策也在5月1日開始實施，對于如何有效的防范房地產企業的財務管理風險應該引起重視。隨著人民生活水平的不斷提高，對房地產的剛性需求和改善需求都在不斷增長；同時由于國家宏觀政策以及地方政府的微觀調控，整個房地產市場處在不斷的變化之中，對于能否順利達到企業預計目標，實現股東價值顯得尤為重要。

【關鍵詞】房地產開發企業 風險分類 風險防范

一、風險研究的目的

房地產開發是一個開發周期長、融資金額大、效益風險高的行業。一方面我國房地產行業的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內房地產行業過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環節的壓力和風險。如果在這個時候企業忽視財務管理的風險，即時企業的盈利能力再強，那么就可能會造成企業資金鏈的斷裂，甚至是破產。

所以需要房地產開發企業從自身的角度出發，從日常的活動中進行監督，才能及時的發現風險和調整企業戰略。其中企業的日常活動不僅僅是指開發項目的開發建設活動，應該貫穿于籌資、投資、建造、運營整個階段。這樣才能有效的防患于未然。

二、財務風險的分類

1.資金風險

由于我國的房地產行業起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內大部分房地產企業的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產企業都會承擔很大的資金成本。另外影響房地產企業一個關鍵因素是要保持資金的流動性，只有足夠的流動資金來支撐，才能維持企業的繼續發展，而決定這一因素的是房地產企業的營銷能力和當時的房地產銷售環境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業的資金鏈出現問題，隨之而來的銀行信貸風險。

對于房地產企業的連續性投資活動來說，在之前的老項目未完全消化之前，是很難再通過銀行進行信貸融資的。雖然目前有房地產信貸，房地產信貸投資基金等方式，但國內房地產企業會去嘗試的不多，更多的會是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業的資金成本，制造了企業破產的隱患。

2.管理風險

房地產行業是支撐我國經濟發展的重要行業，房地產行業的產業鏈對于拉動地方稅收收入也是一個重要環節。所以對于房地產企業的內部控制是非常有必要的。如果企業認為只要完成了前期的融資工作，就有了推動企業發展的穩定現金流，忽視了財務管理的風險，那么在企業運營后期，必然會造成一系列的問題。

同時雖然大多數房地產項目都會按要求進行稅務和會計方面的審計工作，但審計工作最多只是事后的檢查和對預期的風險控制，對于一些影響到企業現金流正常流轉的因素，我們需要的是及時發現并盡快采取對應措施，這樣企業才能健康的運行下去。所以如果不能不斷的完善房地產企業的財務管理制度，那么就可能體現不出房地產企業的真實價值，給企業的投資決策造成影響。

三、財務風險的防范

1.融資方式的創新

目前國內房地產企業的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實現。而通過這種方式來進行融資的風險日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產企業發展的道路。例如可以采用債務融資、房地產信托、REITs等比較成熟的方式。

其中房地產信托投資基金（REITs）是專門針對房地產開發企業的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業性。一方面，REITs并不是通過債權來融資，這樣就大大降低了企業的負債率，減少了的企業負擔。同時還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風險，因為這種方式對房地產企業來說始終保持著控制經營權。另一方面，對于一般的信托產品來說，房地產信托投資基金具有很強的目的性，是專門針對房地產企業而設計的一種方式。其中最重要的是可以保持企業對資產的控制權。

2.加強對風險的防范

對于房地產開發企業來說，看一個企業能否持續發展，不單單是看企業目前的資金保有量有多少，而是看企業是否能保持一個長期穩定發展的資本結構。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業運營管理的過程中，從財務管理風險的角度出發，保證企業目前以及將來的現金流都能正常流轉。

而財務管理的管控應該是一個貫穿整個房地產項目的管理控制活動，包括從項目開發前的預算控制，到項目建設中的調整控制，以及項目完工后銷售時期的跟蹤控制。同時也要考慮國家相關政策制度的出臺對整個行業的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產企業一定要對于這種變化，及時預估對應的風險預案，使企業順利地完成從營業稅到增值稅的過渡。

除了財務管理方面的控制外，房地產開發企業還可以通過可行

性研究報告來預估整個項目周期的風險。房地產項目的可行性研究

報告是反映項目在研發、規劃設計、建設、銷售等等環節成本效益的

報告。如果企業可以及時根據當前的狀況調整項目開發的預計成本

效益，那么可以在很大程度上避免一些風險。

四、總結

房地產項目都具有很長的開發周期，在開發過程中保持企業的財務狀況穩定是一項重要的工作。在這期間企業會同時受到來自宏觀經濟環境和內部風險管理制度的影響。在目前大部分地區房價持續上漲的情況下，國家出臺了一系列政策來維持房價的穩步發展。同時房地產企業要做好對財務管理風險的防范工作。一方面要加強對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業風險管理的認識，尤其是對財務管理風險的控制。這樣才能保證房地產企業的可持續發展。

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