試論我國不動產登記行為的性質

摘要：不動產登記是不動產變更的公示方式，在出現不動產登記錯誤的情況下，真正權利人對登記機構違反法律規定拒絕登記而提起的訴訟屬何種性質？這就與不動產登記行為的性質密切相關。不動產登記行為屬民事行為還是行政行為，學術界和實務界的觀點不一，本文將對此初步評析，并結合《物權法司法解釋（一）》的相關規定，對不動產登記行為的性質進行探討。

關鍵詞：物權法；不動產登記行為；更正登記

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2016）14-0080-02

作者簡介：趙曉魯（1994-），男，漢族，甘肅隴南人，中山大學法學院本科在讀，研究方向：民商法。

根據物權公示原則，不動產登記是行為人取得物權或以此對抗第三人的法律行為，在不動產登記的過程中，可能出現真正權利人與登記薄權利人不一致的情況，這時就需要真正權利人向登記機構提出“更正登記”“異議登記”。但如果登記機構在真正權利人“有證據證明登記確有錯誤的”時拒絕更正，申請人（即真正權利人）應提起何種類型的訴訟？另外，在我國，異議登記實際上是一種暫時的保全登記，是更正登記的前置輔助手段[1]，但在異議登記后，當事人應該向法院提起民事之訴還是行政之訴？想要回應這些問題，就需考察不動產登記行為性質。

一、不動產登記行為性質的意義及相關法律

如前所述，不動產登記行為的性質對于申請人選擇的訴訟類型至關重要。除此之外，不動產登記行為的性質，還決定了法院適用的實體法律和程序法律，以及登記機構損害賠償的性質：是民事責任還是國家賠償責任。而不同性質的責任，又有其不同的構成要件、賠償范圍、賠償額度。總之，厘清民事訴訟與行政訴訟的審查范圍與對象，對妥善化解涉不動產登記及權屬糾紛、保護當事人的合法權利具有重要的現實意義[2]。當前我國與不動產登記相關的法律、行政法規有《物權法》《不動產登記暫行條例》等；司法解釋有《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》（以下簡稱《房屋登記案件規定》）以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《物權法司法解釋（一）》）等；部門規章有《不動產登記暫行條例實施細則》《房屋登記辦法》《土地登記辦法》等。可以看出，目前我國已經建立起了一套比較完善的不動產登記制度的法律體系。但遺憾的是，處于較高效力位階的《物權法》及《不動產登記暫行條例》，均未明確界定不動產登記的性質。最高人民法院出臺的《房屋登記案件規定》和《物權法司法解釋（一）》則從案件受理的角度，對不動產登記行為的性質做了一定程度的界定。尤其是在《物權法司法解釋（一）》的相關規定及其理解與適用中，認為“不動產登記在性質上具有復合性”，從而對不動產登記行為的性質做了較為清晰的闡述。但即便在最高院已有了明確的規定，我們也有必要去反思學者們的理論探討，從而加深對不動產登記行為的“復合性”的理解。

二、有關不動產登記行為性質的爭議

在審判實踐中，存在許多因涉及不動產登記而產生民事與行政交叉的情形，行政訴訟和民事訴訟二者審查的重點不一，這使得一些不動產登記糾紛的案件審判結果迥異，削弱了司法審判的權威性。為了厘清法院判決的思路，確認不動產登記行為的性質是關鍵，以下是學界對不動產登記行為性質的三種看法，筆者將分別對其作出評析。

（一）不動產登記行為是行政行為

此看法為學界和實務界的通說，根據的是不動產登記行為的表現形式。行政行為的構成要件有三：

1.行政行為是行政主體所作出的行為。雖然不動產登記行為是由申請人申請而啟動，但作出不動產登記行為的是登記機關，也只有經過登記機關的登記，不動產權利人提出的物權變更申請才可以生效。不動產登記機關按照我國法律規定包括：土地行政管理機構、房產行政管理機構、草原行政管理機構等，屬行政主體無疑，符合行政行為的主體要素。

2.行政行為是行政主體行使行政職權、履行行政職責的行為。登記機關根據《物權法》和《不動產登記暫行條例》賦予的職責行使對不動產物權變動的審查和登記，法律賦予登記機關審核申請人提交的材料并在材料符合規定的情況下進行不動產登記的權力和職責，符合行政行為的職責要素。

3.行政行為是具有法律意義的行為。不動產登記行為使不動產物權的變更得到公示，為不動產物權提供公信力，我國實行的是公示要件主義，公示是不動產物權變更的構成要件，僅僅是雙方當事人基于物權變動的合意并不能引起不動產物權的變動，只有經過登記機關的登記，不動產物權才發生變動，因此不動產登記行為具有法律意義，符合行政行為的法律要素。

另外，從登記行為的目的而言，設立不動產登記行為是為了方便國家管理不動產市場，保障稅收及保護耕地，是公權力為了便捷其行使而強行介入私權領域，不動產登記的過程就是公權力行使的過程，不動產登記行為自然屬于行政行為[3]。

有反對者提出，登記和交付同屬于物權變動的公示方法，動產以交付為公示，不動產以登記為公示，動產的交付是毫無疑問的民事行為，而若將與之并列的不動產登記歸入行政行為，未免不倫不類[4]。然而這種說法忽略了在不動產登記的過程中有行政機關的介入，行使的是公權力，以公權力為憑依進行公示，而動產的交付僅有雙方當事人的參與，是完全的私權領域，貫徹意思自治原則，僅憑二者同屬物權變動的公示方法就認為二者應當性質一致未免有失偏頗。

（二）不動產登記行為是民事行為

有學者提出，不動產登記行為是民事行為，這是由不動產登記行為的功能決定的。首先，不動產登記行為是由當事人的申請而啟動的，當事人有完全的意思自治決定是否申請登記，行政機關不能主動登記；其次，不動產登記的效果是不動產的物權發生了變動，完全是私法領域的權利變動，與公法無關，其本質是為了確認不動產權利人的權利，并不因此創設新的權利，而僅是已有權利的確認和公示。

在不動產登記的過程中，雖然只有經過登記機關的登記，不動產物權才發生變動，但只要申請人提供了符合法律規定的登記所需材料，登記機關就必須進行登記，不能以行政管理為由拒絕對符合條件不動產物權變動進行登記[5]。

綜上，在不動產登記的過程中，當事人行使完全的意思自治主義，登記機關僅對物權變動的結果進行確認并公示，該行為在私權領域內進行，效果是私法領域的權利變動，功能是對民事權利的確認和公示，應屬于民事行為。

對此看法有學者提出了類比異議，婚姻登記同樣由當事人的申請而啟動，遵循意思自治原則，也是對民事權利的確認和公示，登記機關無權主動提起登記，也無權以行政管理為由拒絕對符合條件的婚姻關系進行登記，但無論是學界還是實務界，普遍將婚姻登記行為視為行政行為，在相似的情形下，將不動產登記行為定義為民事行為，則無法解釋婚姻登記行為的性質。

（三）不動產登記行為形式上是行政行為，但具有私法屬性

綜合前兩種看法，有學者提出，不動產登記行為具有復合性，其形式上是行政行為，但本質是民事行為。一方面，不動產登記行為的表現形式無論是主體要素、職責要素還是法律要素都符合行政行為的要件要求，國家設定不動產登記的目的也是為了方便行政管理；另一方面，不動產登記行為的功能又完全是私權性的，其是對物權變動的確認和公示，因當事人的申請而啟動，并且貫徹意思自治的原則。

應當明確的是，不動產登記行為包括兩步，一是當事人的申請行為，二是登記機關的審查登記行為，前者完全屬于民事行為，貫徹意思自治，而后者是完全的行政行為，是公權力行使的過程，而后者的結果決定著不動產登記行為的登記是否成功，因此，應將不動產登記行為歸于行政行為，又由于后者因前者而啟動，后者的效果又是民事權利的變動，故不動產登記行為具有的私法屬性不可抹滅。將不動產登記單純的歸于行政行為或民事行為都是不恰當的，應當說不動產登記行為是建立在民事交易基礎上的行政行為，具有濃厚的私法屬性[6]。

三、對《物權法司法解釋（一）》相關規定的分析

通過對不動產登記行為性質各種理論的評析，可知其存在一定的片面性，相較而言，“復合行為說”更為合理。在2016年2月23日，最高人民法院正式公布了《物權法司法解釋（一）》，在答記者問中，最高法民一庭負責人程新文對不動產登記行為的性質做了闡述：“應當正確地認識到我國不動產登記性質的復合性”“不動產登記的復合性導致由此引發的訴訟就應當根據訴訟標的而區分民事或行政訴訟程序”[7]。

考察《物權法司法解釋（一）》的第一條：“因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請并一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。”可知，對于產生物權的基礎法律關系及物權歸屬的爭議，當事人應當提起民事訴訟。該條文有其法理基礎：產生、變更、消滅不動產物權的法律行為，本質上是因雙方當事人達成合意而為的，是民事主體間意思自治原則的體現，無論從法律關系的主體、客體還是內容進行分析，均為私法性質。該條文的后半部分又允許當事人在行政訴訟中可以一并提起民事訴訟，這種合并審理并不影響其民事爭議的性質，其符合我國《行政訴訟法》的相關規定，又符合訴訟便利的原則，可以節約司法資源。通過對《物權法司法解釋（一）》條文的分析，可知在錯誤登記或更正登記中，如果登記機構違反法律規定拒絕真正權利人的更正申請，申請人可以提起行政訴訟，因其是國家機關行使權力不當導致了真正權利人的利益受損。而對于物權歸屬或其基礎關系的爭議，是為了解決平等民事主體之間就財產關系的糾紛，其中并不存在當事人與登記機構之間的實質糾紛，故不應提起行政訴訟。可以說，《物權法司法解釋（一）》的規定，很好的解決了涉及不動產登記的訴訟性質的問題，在一定程度上也厘清了不動產登記行為的性質。

[參考文獻]

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[2]最高人民法院民事審判第一庭.最高人民法院物權法司法解釋（一）理解適用與案例指導[M].北京：法律出版社，2016.28.

[3]宋帥武.不動產登記糾紛行政訴訟若干問題研究[D].西南政法大學，2013.

[4]陳耀東.商品房買賣法律問題專論[M].北京：法律出版社，2003：285.

[5]曹昌偉.不動產登記的法律性質探討——以物權變動立法模式為背景[J].長春工業大學學報（社會科學版），2009（04）：53-55.

[6]王永亮.論不動產登記中的私權利保護[D].華東政法大學，2014.

[7]最高人民法院民事審判第一庭.最高人民法院物權法司法解釋（一）理解適用與案例指導[M].北京：法律出版社，2016.12.