國內外公共租賃房租金定價現狀及啟示

一、研究背景

公共租賃住房是指由政府或公共機構所有，用低于市場價的、承租者能夠承受起的價格向承租者出租，面向的對象包括城鎮中低收入居民、新就業的大學生和外來務工人員。各地的公共租賃住房制度由于剛剛起步，在建設運營過程中暴露出不少問題，這些問題尤為集中地體現在租金定價這一核心環節上。

二、國外公共租賃房租金現狀及啟示

1.國外公共租賃房租金現狀

（一）日本公共租賃房租金現狀

日本公營住房的房租因承租家庭收入水平的不同而有所差異。其計算公式為：房租=房租基準價×房租調整系數，房租調整系數=城市區位系數房屋面積系數×房屋使用年限系數×居住方便性系數。

房租基準價根據家庭收入狀況確定，原則上為家庭納稅收入的8%。具體操作時，可對應家庭收入分類表確定房租基準價。除了房屋特性和家庭收入，日本還將家庭人口數列為考慮因子。

（二）新加坡公共租賃房租金現狀

新加坡的公共組屋計劃始于建屋發展局（HDB）的“五年建屋計劃”和“居者有其屋”計劃，其發展經歷了四個階段。在新加坡，通過政府租賃公共組屋的租金遠低于在公開市場的租金。以一房的組屋租金為例，其在公開市場平均租金為788美元/月，而政府的租金水平在26-205美元/月之間，最高租金為公開市場租金的26%，最低僅為3.3%。

（三）德國公共租賃房租金現狀

德國公共租賃住房在住房市場中的比重居歐盟之首，截至2003年底，約有57%的家庭通過租賃市場解決住房，在一些大城市甚至高達90%。公共租賃住房體系在整個住房市場扮演著極為重要的角色。

（四）美國公共租賃房租金現狀

美國低收入者支付房租是從下面的規定中取最高值支付房租：家庭調整月收入的30%（指扣除生活基本保證金和其他社會保障金后的收入）；家庭每月毛收入的10%；福利租金（針對具有申請資格的低收入家庭）；房屋管理局設定的25～50美元的租金。

2.國外公共租賃房租金現狀的啟示

從以上各國及城市現行保障性住房租金定價的經驗，可以看出：日本的做法是綜合考慮低收入家庭的可支付能力、家庭結構，以及房地產市場價格定價；新加坡和美國的做法是依據低收入家庭的可支付能力定價；德國的做法是依據房地產價格和管理成本定價。借鑒以上各國經驗，對公共租賃住房租金定價提出以下建議：

（一）租金與收入相掛鉤，對不同收入群體實行差別化租金對于低收入住房困難家庭應該做到應保盡保，需要政府運用行政手段在定價方面予以補助。可以采用可支付能力定價的方法確定其租金水平。

（二）租金要體現房屋的差異性

對于不同的公租房項目而言，由于區位、質量、配套設施等因素的差異，其租金水平應是不同的。同時，考慮到相同項目內的公租房朝向、樓層之間也有差異，各戶的租金標準也應該是不同的。

（三）租金應動態調整

公共租賃住房的租金標準應該是動態變化的，由于住房困難家庭的收入、市場租金是不斷變化著的，應該根據實際情況變化，動態調整租金，有利于體現住房保障的公平性。

三、國內公共租賃房租金現狀及啟示

1.國內公共租賃房租金現狀

公共租賃房的租金標準由當地政府和相關單位根據當地經濟發展水平、保障對象的承受能力以及市場租金水平等因素綜合考慮，按照低于市場租金水平的原則確定，并進行定期調整。

北京市按照保本微利的原則并結合承租家庭負擔能力和同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮確定租金，約為同地區市場租金價格的70-80%；深圳公共租賃住房租金標準以保本微利為原則，按同區域同類住房市場指導租金標準的一定比例下浮，現行深圳公共租賃住房租金約為同區域同類住房市場指導租金的60-70%左右；廈門保障性租賃住房租戶需承擔的租金約為同區域同類住房市場指導租金的10-30%左右；常州市的特點是租金低，租金僅為市場租金價格的30%左右，低收入家庭每月為3.5元/平方米，新就業人員為每月4.5元/平方米，即使以后上調租金標準，也不會超過市場租金的50%；天津市濱海新區的租金約為市場租金價格的80%左右。

2.國內公共租賃住房租金定價的啟示

（一）以“保本”作為租金定價的基本原則，有利于公共租賃住房的長遠發展公共租賃住房租金的確定以其投入成本作為主要依據，能夠確保公共租賃住房的建設成本、貸款利息及運營成本的回收，減輕了政府負擔，為公共租賃住房的長遠發展提供資金保障。

（二）根據租戶收入的不同分檔制定差別化的租金。目前，全國只有較少的幾個城市采用這種方式制定公共租賃住房租金。如廣州市，根據申請人可支配收入的不同劃分為三檔，分檔制定相應的租金標準，使得不同收入水平的租戶承擔不同的租金，體現了公平性。

【參考文獻】

[1]盛和太，臧崇曉，王守清.基于BOT模式的公共租賃房定價研究[J].工程管理學報，2013（1）：64-68

[2]曹麗娟.關于我國城市公共租賃住房租金標準制定的思考[J].價格理論與實踐，2010（5）：37–38

作者簡介；景楊洋（1991-）女，漢，山西財經大學，研究方向：住房制度。