淺析農(nóng)村房屋執(zhí)行難問題

鐘云蕓

摘 要：法院尤其是基層法院在執(zhí)行過程中涉及農(nóng)村房屋執(zhí)行時，往往因?yàn)檗r(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不明晰、農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制轉(zhuǎn)讓以及生存保障性導(dǎo)致債權(quán)劣后等多重原因陷入困境。本文試通過對農(nóng)村房屋執(zhí)行背景現(xiàn)在予以概括，對當(dāng)前農(nóng)村房屋執(zhí)行過程中遇到的客觀障礙予以分析，試提出進(jìn)一步解決該問題的建議，以期促進(jìn)農(nóng)村房屋的規(guī)范執(zhí)行，保障此類案件申請執(zhí)行人權(quán)利，維護(hù)司法權(quán)威。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋；宅基地；限制流轉(zhuǎn)；變通執(zhí)行；

多年以來，“執(zhí)行難”問題一直是我國司法界的一大困擾。法院生效法律文書得不到履行，申請執(zhí)行人已得到司法機(jī)構(gòu)支持的合法利益也得不到保護(hù)。“執(zhí)行難”問題能否得到有效解決，對我國社會的長遠(yuǎn)發(fā)展意義深遠(yuǎn)。

本文試從農(nóng)村房屋執(zhí)行角度出發(fā)淺析執(zhí)行難問題。

一、背景

在基層法院的眾多執(zhí)行案件中，多數(shù)被執(zhí)行人為農(nóng)民，而涉農(nóng)案件的執(zhí)結(jié)率一向偏低。究其原因，是農(nóng)民可供執(zhí)行財產(chǎn)較少，以執(zhí)行農(nóng)村居民現(xiàn)金收入實(shí)現(xiàn)申請執(zhí)行人債權(quán)難度較大。

農(nóng)民家庭財產(chǎn)中唯有房屋目標(biāo)明顯，無法藏匿、轉(zhuǎn)移，并且價值可觀，因此農(nóng)村房屋執(zhí)行案件占到了涉農(nóng)執(zhí)行案件的較大比例。以義烏法院為例，農(nóng)村房屋執(zhí)行案件占其執(zhí)行案件總數(shù)的67.5%①。然而農(nóng)村房屋執(zhí)行難度遠(yuǎn)超對一般商品房的處置，在法院程序終結(jié)的執(zhí)行案件中，不少被執(zhí)行人在農(nóng)村都有房屋，但都未能執(zhí)行。

在司法實(shí)踐中，由于房屋和宅基地的法律性質(zhì)沖突，法律法規(guī)缺少明確規(guī)定等原因，農(nóng)村房屋的執(zhí)行困難重重。再加之農(nóng)村房屋的權(quán)屬不清、宅基地使用權(quán)限制轉(zhuǎn)讓以及農(nóng)民生存性保障等諸多原因，農(nóng)村房屋執(zhí)行問題滯阻難行，生效法律文書大多成為了一紙空文。

二、存在問題

1、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不明晰

盡管我國《房屋登記辦法》明確規(guī)定了農(nóng)村房屋的登記程序②，但現(xiàn)實(shí)生活中很多農(nóng)村房屋都沒有辦理登記手續(xù)。在遵行不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義模式之下，被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)無法發(fā)現(xiàn)，也就成了當(dāng)前農(nóng)村房屋執(zhí)行難的重要原因。

按照執(zhí)行處置房產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)與土地使用權(quán)應(yīng)同時查封，在絕大部分農(nóng)村房產(chǎn)僅有土地使用權(quán)證、沒有房產(chǎn)證的情況下，法院只能到土管部門進(jìn)行查封。但是由于宅基地使用權(quán)登記制度不完善和檔案管理的落后，法院執(zhí)行過程中往往難以完整查詢村民集體土地使用權(quán)的情況。

此外，農(nóng)村審批宅基地建房一般以戶為單位，房產(chǎn)雖處于家庭成員共同共有的狀態(tài)，但大多數(shù)登記于戶主一人名下。但一旦依照法律程序執(zhí)行戶主房屋時，由于共有權(quán)屬難以界定，勢必會影響其他家庭成員的權(quán)益。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制轉(zhuǎn)讓

我國房地產(chǎn)立法和實(shí)踐中一貫堅持“房地權(quán)利主體相一致”原則，即房屋和土地在交易中必須共同作為交易標(biāo)的，但在實(shí)踐中，房屋和土地分屬不同的行政機(jī)關(guān)管理，并受不同的法律調(diào)整，各有其不同的登記簿和權(quán)利證書（實(shí)行房地合一管理體制的地方除外），在客觀上造成了兩者相互分離的現(xiàn)象。

在現(xiàn)行規(guī)則之下，雖然農(nóng)村房屋的交易沒有限制，但是宅基地使用權(quán)卻是“限制流通物”。宅基地使用權(quán)的限制轉(zhuǎn)讓直接導(dǎo)致了農(nóng)村房屋難以執(zhí)行。實(shí)務(wù)中，有的執(zhí)行法院直接對農(nóng)村房屋進(jìn)行拍賣，但卻遇到了買受人難以辦理相關(guān)過戶手續(xù)的問題。部分地區(qū)的國土資源、房屋管理部門認(rèn)為房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，違背了我國有關(guān)宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)移的政策規(guī)定，所以不允許轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。③

依照現(xiàn)行規(guī)則，部分農(nóng)村房屋雖然存在可執(zhí)行情況，但受讓人范圍卻受到了極大的限制。第一，農(nóng)村房屋不能向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓；第二，農(nóng)村房屋不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓；第三，農(nóng)村房屋不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織的有房村民轉(zhuǎn)讓。以上對農(nóng)村房屋受讓范圍的限制，讓執(zhí)行人員非常棘手：第一，難以變現(xiàn)，變賣、拍賣農(nóng)村房屋過程中，找不到適格的買受人；第二，難以抵償，申請執(zhí)行人屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，且無住房者，非常少見。④

3、生存保障性導(dǎo)致債權(quán)劣后

依我國《民事訴訟法》的規(guī)定，被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬就“生活必需費(fèi)用”和“生活必需用品”享有執(zhí)行豁免權(quán)，這是生存權(quán)高于債權(quán)理念在執(zhí)行制度中的具體體現(xiàn)＼+⑤。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對農(nóng)村房屋的執(zhí)行受到以下限制：第一，對于屬于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋，法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；第二，對于屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需但已設(shè)定抵押的房屋，在給予被執(zhí)行人一定的寬限期并由申請執(zhí)行人或集體經(jīng)濟(jì)組織提供臨時性住房后，可以拍賣、變賣或抵債。這些規(guī)定都使得部分債權(quán)劣后，無法實(shí)現(xiàn)。

三、出路

1、完善對農(nóng)村房屋及宅基地的法律法規(guī)

現(xiàn)行法律法規(guī)及相關(guān)政策對于宅基地流轉(zhuǎn)等方面規(guī)定存在著不協(xié)調(diào)和沖突，其中有相互沖突亦有空白，導(dǎo)致法院對農(nóng)村房屋的執(zhí)行困難重重。這些困難單靠司法實(shí)踐無法解決，更應(yīng)從立法角度來進(jìn)一步規(guī)范，對農(nóng)村宅基地、農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)做出明確規(guī)定，例如在農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)之上，放寬對流轉(zhuǎn)方式的限制，允許符合條件的農(nóng)村房屋與城市商品房一樣，合法上市轉(zhuǎn)讓。

此外，還可提請最高院完善《拍賣規(guī)定》的司法解釋，明確規(guī)定國土資源管理部門、建設(shè)部門有配合辦理農(nóng)村房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)。地方法院也可協(xié)同當(dāng)?shù)胤抗堋⑼恋亍⒔ㄔO(shè)等部門形成會議紀(jì)要等文件，明確各部門協(xié)助內(nèi)容，以減少買受人對農(nóng)村房屋過戶障礙的顧慮，提高拍賣成功率。

2、健全農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)屬登記制度

農(nóng)村房屋的執(zhí)行以調(diào)查房屋登記為前提，因此有必要盡早建立統(tǒng)一的登記系統(tǒng)，明確登記機(jī)關(guān)登記程序、登記內(nèi)容以及登記效力。針對農(nóng)村建房審批時以戶為主，但登記的所有權(quán)人僅為戶主一人的現(xiàn)象，有關(guān)部門在登記權(quán)利人時應(yīng)將其他家庭成員（尤其是子女或者父母）的共有權(quán)登記錄入。如發(fā)生農(nóng)村房屋所有權(quán)變更，應(yīng)要求相關(guān)人員根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定及時到管理部門進(jìn)行變更登記，否則將不產(chǎn)生對外抗辯權(quán)力。

3、法院變通執(zhí)行方式

法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際執(zhí)行情況，變通執(zhí)行方式，采取較為妥善的方式來處理農(nóng)村房屋執(zhí)行難問題，而非簡單地以農(nóng)村房屋不得流轉(zhuǎn)為由裁定程序終結(jié)。例如在處置被執(zhí)行人房屋存在困難時，或存在無法拍賣、拍賣不成交等情況下，將被執(zhí)行人房屋進(jìn)行出租，執(zhí)行租金、或直接將被執(zhí)行人房屋使用權(quán)通過協(xié)議一致或下裁定的方式交給申請人等方法。在不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)的前提下，轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)以達(dá)到執(zhí)行案件的效果。

此外，在不違背現(xiàn)有法律精神的前提下，法院可與農(nóng)村集體、房管、土管等部門協(xié)調(diào)，適當(dāng)擴(kuò)大房屋受讓范圍，允許同（縣）區(qū)或者同鎮(zhèn)范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶籍人員、本村就地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員、嫁入本村或入贅本村但戶口未遷入的人員、村集體組織成員與非集體組織成員共同購買農(nóng)村房屋等。在經(jīng)濟(jì)條件許可的地區(qū)，也可商請村集體組織將農(nóng)村房屋回購，將回購所得資金支付給申請執(zhí)行人，從而達(dá)到執(zhí)行案件的目的。

[注釋]

①《農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行難》載金華時報， www.jhnews.com.cn， 2015年4月28日訪問。

②《房屋登記辦法》第82條規(guī)定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。”

③王偉，《論宅基地使用權(quán)及其上屬房屋的執(zhí)行問題》，最高人民法院執(zhí)行工作辦公室.執(zhí)行工作指導(dǎo)（總第21輯）.北京：人民法院出版社，2007年版。

④吳萍，《農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行的法律障礙及其出路》，法學(xué)論壇，2007年第6期。

⑤葛行軍，《論民事執(zhí)行順序；沈德詠.強(qiáng)制執(zhí)行法起草與論證（第一冊）》，北京：中國法制出版社，2002年版248頁。

（作者單位：浙江省溫嶺市人民法院，浙江 溫嶺 317500）