當前國有土地上房屋征收的難點及應對策略分析

王福利

摘 要：文章針對當前國有土地上房屋征收的特征進行了分析，探析了國有土地上房屋征收的難點，并提出了應對國有土地房屋征收難點的有效策略，以供參考。

關鍵詞：國有土地上房屋；征收；難點；應對策略

中圖分類號：D922.181；F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）20-0136-02

自2011年1月19日國務院通過了《國有土地上房屋征收與補償條例》并予以實施，明確表明城鎮建設已經成為我國日后經濟建設的重要內容[1]。但是，通過對當前國有土地上房屋征收的特征進行分析，當前國有土地上房屋征收存在涉及范圍廣、時間緊、任務重的問題，再加上全國性房價上漲，部分被征收人員素質水平偏低，房屋征收工作程序復雜，給國有土地上房屋征收工作增加了難度。如何解決國有土地上房屋征收難點已經成為社會各界廣泛關注的焦點[2]。因此，文章針對國有土地上房屋征收難點以及應對策略的研究具有非常重要的現實意義。

1 當前國有土地上房屋征收的特征分析

我國的國有土地上房屋征收制度是為了實現社會公共利益的需要，在特定的狀況下由當地各級人民政府組織實施的對私有房屋進行征收的法律制度。根據《憲法》、《物權法》以及《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，只有滿足以下三個條件才能夠進行房屋征收，即確需征收個人、單位的房屋；根據法律規定的權限與程序；為了公共利益的需求。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條規定：“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額、支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。”并且規定當補償協議簽訂之后，如果一方當事人沒有履行相關的義務，另一方可以依法提起訴訟[3]。由于國有土地上房屋征收具有一定的計劃性、政策性、時間性，如何正確的處理征收人與被征收人的義務和權力，一直是社會各界廣泛關注的焦點。政府在國有土地上房屋征收中發揮著至關重要的作用，是征收工作的執法者、管理者，政府應該切實擔負起國有土地上房屋征收的主體責任，認真履行各項法定職責，禁止出現以犧牲廣大被征收人利益的方式獲得市政建設的繁榮發展，充分的發揮自身的作用盡可能的實現征收人和被征收之間利益的平衡，這樣既能夠在人民群眾心中樹立公正的形象，又能夠推動城市建設的快速發展[4]。

2 國有土地上房屋征收的難點分析

2.1 城鎮化建設以及舊城區改造速度的加快，要求國有 土地上房屋征收工作加緊進行

國有土地上房屋征收工作遇到的最大難點就是時間緊、任務重，例如，雖然城市建設規劃圖紙早就完成，并且城市建設工期非常緊，但是國有土地上房屋征收的工作量大，工作難度大，在實際征收的過程中遇到了各種各樣的問題，這就要求征收部門在征收的過程中要將工作做細致，做恰當，妥善處理遇到的各種問題，實際工作中，有些問題很難在短時間內解決，在很大程度上增加了國有土地上房屋征收工作的難度。

2.2 全國性房價上漲幅度增加，樓房價格不斷飆升

隨著城市發展進程的加快，城市樓房的價格在不斷的飆升，不同區域的房價存在一定的差異，一些地區被征收人提高了心理預期，往往會要求按照城市最高樓房銷售價進行索賠，這些不合理的要求按照現有補償政策很難得到滿足，導致房屋征收工作陷入簽約難的尷尬境地，致使整體工作難以推進。

2.3 部分被征收人對相關政策不了解

居住在棚戶區征收區域的居民，大多為企業工人，城中村農民及進城務工人員，普遍文化水平偏低，對我國關于國有土地上房屋征收工作的相關政策以及法律知識了解不多，對征收工作配合意識淡薄，把征收工作人員視為奪其財產的仇人，只是一味堅持自己的無理要求，給征收工作帶來了很大的難度，延緩了國有土地上房屋征收工作進行。

2.4 國有土地上房屋征收工作涉及范圍廣，工作難度大

國有土地上房屋征收工作不僅直接關系到人民群眾的切身利益，而且還關系到社會和諧和穩定，同時還牽涉眾多的法律關系，例如征收人與被征收關于安置補償之間的民事法律關系，被征收人、征收人以及評估機構之間的民事法律關系，公民組織與政府之間的行政法律關系等，即國有土地上房屋征收工作涉及范圍非常廣，如果在征收的過程中沒有正確的處理各個主體之間的關系，會激化各方的矛盾，不能保證征收工作高效、有序的進行，工作難度非常大[5]。

3 解決國有土地上房屋征收工作難點的有效策略 分析

3.1 規范房屋征收程序

國有土地上房屋征收工作涉及到廣大人民群眾的切身利益，為了實現規范化征收必須做好以下幾個方面：

其一，擴大公民事前參與的途徑和深度，根據相關規定，在房屋征收活動中，被征收人享有參與權和知情權，具體工作中應該注意以下幾個方面：政府在作出征收決定之前，應該向征收區域內的被征收人發出相應的通知，讓被征收人了解征收的目的、用途、范圍；由于被征收人的數量眾多，在選擇參與聽證會的人員時，應該由被征收人自行選定代表，并且選擇的代表能夠集中反映被征收群眾的意見，代表被征收群眾和政府進行對話[6]；在聽證會上政府應該認真的聽取被征收群眾代表的意見和建議，有針對性的解決被征收人的問題，有的放矢，這樣能夠有效的化解矛盾；

其二，加強司法審查，保證房屋征收符合“公共利益”，在進行房屋征收時應該避免出現盲目拆遷和建設的現象，我國司法機關應該借鑒其他國家房屋征收程序的先進經驗，不斷的改進和完善“公共利益”衡量標準，保證房屋征收和城市建設能夠符合“公共利益”，在保證司法機關獨立性、公立性的基礎上，還應該保證房屋征收和建設的必要性、合理性以及合法性；

其三、加強信息公開，增強房屋征收工作透明度。造成“簽約難”的原因還有部分被征收人存在“不怕少怕不公”的顧慮，解決這一問題最有效的辦法就是加強信息公開，增強透明度，做到“陽光征收”，制作詳細的操作規范，保證房屋征收工作全過程公開透明，接受群眾監督。一是，將《房屋征收與補償條例》、《房屋評估辦法》、《房屋征收補償流程》等政策法規進行公開。二是將測繪結果、評估結果、回遷樓位置、結構、面積、戶型、選擇回遷樓的順序、補償結果等信息全部進行公開。讓群眾真正體會到房屋征收的公開性、公平性，贏得群眾信賴，讓他們能夠理解支持房屋征收工作。嚴格按照上述程序進行房屋征收，能夠有效的提高國有土地上房屋征收工作的規范化和標準化[7]。

3.2 提高房屋征收評估的有效性和公正性

為了提高房屋征收評估的有效性和公正性必須做好以下幾個方面：

其一，創建評估機構之間相互制約、監督以及競爭的機制，由于職業道德問題以及專業勝任能力問題的限制，評估機構會出現低估或者高估等錯誤現象，為了避免出現國有土地上房屋征收評估部門壟斷的情況，應該創建相互制約、相互監督以及相互競爭的約束機制，還可以采用多家評估結構共同評價的方式，并對多家評估機構的評估結果進行對比，保證所有評估機構的結果差距在10%以內，并按照評估結果的平均數對被征收人進行補償，以此保證評估結果的準確性和有效性；

其二，創建完善的評估報告說理制度，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，“對被征收房屋價格的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”，但是在選擇評估參數時會存在一定的差距，導致最終評估結果存在很大的差異，通過創建完善的評估報告說理制度，能夠讓被征收人充分的認識到評估機構已經考慮了影響房屋征收價格的所有因素以及對評估結果造成的影響，評估報告說理充分，能夠讓被征收人欣然接受征收與補償，這就要求評估人員不斷的提高自身的專業勝任能力，采用嚴謹的職業態度進行評估，有效的提高評估結果的有效性和公正性。

3.3 完善司法強制搬遷制度

為了保證司法強制搬遷能夠順利的進行，就需要不斷的改進和完善我國司法強制搬遷制度，具體包括以下幾個方面：

其一，創建司法獨立制度，現階段，許多地區法院法官的職位受政府編制的影響，并且經費由地區財政全額撥付，在一定程度上限制了法院法官和財務作用的發揮，針對該種現象應該加強制度改革，提高司法對于地方政府的獨立性，由司法部門對人事、財政等進行垂直管理，這樣人事、財務部門能夠擺脫同級行政機關的羈絆，真正的實現司法的獨立性；

其二，創建完善的司法監督制度，公正性是司法的靈魂，并且司法公正是保證司法獨立的必要條件，司法獨立只能夠保證司法機關獨立的行駛司法權，但并不能夠保證司法機關會依法、正確的行使自身的司法權，正如孟德斯鳩所說“一切有權力的人都容易濫用權力”，為了防止出現司法人員濫用職權的現象，就必須加強對司法的監督，以此保證司法部門能夠按照相關規范使用自己的職權，司法監督制度主要包括外部監督制度和內部監督制度，外部監督不能是漫無邊際的發號施令，而是以尊重司法獨立為前提進行合法的監督，主要包括社會監督、當事人監督、法律監督、國家權力機關監督以及黨的監督等，雖然說起來比較容易，但是做起來非常困難；內部監督制度雖然是一種理想的制度，但是并不容易實現，因此需要外部監督制度進行補充，不斷的提高司法監督的有效性，以此保證司法公正的實現。

4 結 語

綜上所述，當前國有土地上房屋征收工作中存在許多難點，這就要求不斷規范國有土地上房屋征收程序，提高房屋征收評估的有效性和公正性，完善司法強制搬遷制度，以此不斷的提高國有土地上房屋征收工作水平。

參考文獻：

[1] 楊瑞榮.完善國有土地房屋征收管理體制有關問題的思考[J].中國房 地產，2013，（1）.

[2] 陳海艷.淺析我國國有土地上房屋征收現狀及存在的問題[J].社會學 研究，2012，（12）.

[3] 梅建軍.國有土地上房屋征收強制執行制度分析[J].中國房地產，2013，

（7）.