公允價值計量投資性房地產的財務影響

徐柏青

【摘要】本文首先剖析了金融街采用公允價值模式計量投資性房地產的真實動機和原因，并通過對金融街更改會計政策前后財務狀況的對比分析，揭示了公允價值計量投資性房地產的財務影響，并建議投資者對以公允價值計量投資性房地產的房地產企業進行財務分析時應加以調整，區別對待。

【關鍵詞】公允價值 房地產 財務影響 金融街

一、引言

現行的《企業會計準則第3號——投資性房地產》頒布于2006年，這意味著，企業持有的用于賺取租金或資本增值的房地產，即投資性房地產，可以根據企業的實際情況選用成本或者公允價值進行后續計量。準則頒布后的第四年選擇公允價值模式計量的企業比例僅占3%，大多數企業對公允價值模式持有一種觀望態度。而作為受該準則影響最大的商業地產企業金融街控股股份有限公司（金融街），則在準則實行的第二年就宣布從2008年1月1日起，對公司擁有的投資性房地產采用公允價值進行后續計量。

金融街是一家以商務地產為主業的公司，商務地產比例超過70%，與主攻住宅的房地產企業不同，金融街的多數房地產被劃為投資性房地產，而不屬于存貨。所以，金融街選擇在投資性房地產計量方面轉變會計政策，對其財務報表的影響更為顯著。

金融街轉變會計政策之后，投資者難免擔憂，認為金融街的做法有失穩健，財務數據水分比較大。本文旨在通過分析金融街會計政策轉變的動機和由此帶來的財務影響以及后續持續的對業績的影響，試圖回答投資者是否需要區別對待以公允價值計量投資性房地產的房地產企業，在投資決策時是否需要特殊關注或者調整某些項目。

二、金融街以公允價值模式計量投資性房地產的原因分析

（一）變更會計政策的官方解釋

金融街在會計政策變更公告中稱原因有二，一是采用公允價值對投資性房地產進行后續計量是目前國際通行的成熟方法；二是公允價值模式具有可操作性。

（二）本質原因

公告中的理由看似充分，但實質過于空泛，并沒有闡明公司選擇公允價值模式的最本質原因。首先，針對原因一，雖然公允價值模式在國外較成熟，但是在我國還沒有被廣泛的接受，提早應用可能會降低會計信息的可比性；針對原因二中有關公允價值的獲得，仍然存在很多不確定性和沒有解決的問題，這些都會影響會計信息的質量。所以，金融街更改會計政策一定另有原因。

公允價值模式和成本模式的最主要區別有兩點，一是后續計量的計量屬性是公允價值還是歷史成本；二是是否需要繼續計提折舊。企業的房地產類資產中通常會隱藏著一些溢價，而公允價值模式能夠將這些隱藏的溢價全部體現在賬面上，而且公允價值模式下投資性房地產無需計提折舊，也會相對增加利潤，這些都是可以提高收益水平的途徑。

所以，我認為金融街選擇公允價值模式的原因之一是要美化盈利指標，從凈資產收益率的角度看，金融街2007年凈資產收益率劇降，盈利下滑，管理層有通過對投資性房地產采用公允價值計量模式，提升凈利潤的動機。每股收益同樣呈下降趨勢，因此公司可能需要利用公允價值計量模式對財務報表的利好影響來緩沖這種下滑趨勢。

此外，金融街在2008年有大規模融資的計劃，包括股權融資和和債權融資。2008年，公司股東大會通過了10億元短期融資券的融資方案并獲中國證監會的有條件通過。2008年1月，公司實施了公開發行股票方案。由此看來，公司有動機通過對投資性房地產采用公允價值計量屬性提升企業的相關財務指標，提升資產價值、凈利潤，改善資產負債率，有利于其通過增發股票和債券進行融資，幫助企業進行更好地融資。

三、會計政策變更的財務影響分析

（一）公允價值計量投資性房地產對資產負債率的影響

金融街的資產負債率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。資產負債率的忽然改善是得益于使用公允價值計量投資性房地產的政策變更。之前提到的金融街在2008年的債權融資計劃可能是企業選擇會計政策變更的動因，也進一步得到印證。

（二）采用公允價值模式對利潤表的影響

1.公允價值變動損益。在轉變會計政策之前，公司的公允價值變動損益發生額幾乎可以忽略不計。但是采用公允價值計量模式后，需要每年對房地產價值進行重估，公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益。2009年后，公允價值計量模式對利潤總額有十分明顯的正的效應。

2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈現下降趨勢，行業排名不斷下滑，因此，公司可能需要利用公允價值對財務報表的利好影響遏止這種下滑趨勢。表中數據表明，政策變更后公司達到了這個目的。

3.收益質量。主營業務收入具有可持續性，是質量高的收益。而營業外收入、公允價值變動損益、投資收益的可持續性差，是質量較低的收益。一個企業的收益越來越依賴主營業務以外的來源，是一個危險的信號。金融街在轉變投資性房地產計量模式后的收益結構變化如下表。

在金融街會計政策變更之前價值變動凈收益占利潤總額的百分比穩定在5%，而在會計政策變更并追溯調整了2007年的數據以后，該比例顯著增長，并且隨市場行情的變化不斷波動。在2009年房價回暖的年份，該比例竟達到了50%以上，也就是說來自于這部分增值的收益超過了來自出營業務的利潤。這樣的結構說明，在采用公允價值模式之后，金融街展現在財務報表上的利潤質量可能是存在問題的。

四、結論

經分析，金融街的凈資產規模增大、資產負債結構更加改善、凈利潤和每股收益也變得更加樂觀。但是需要注意的是，這些改變并不是因為公司的資產質量優化或者是經營能力提升，而僅僅是因為公司變更了會計政策，是由于對投資性房地產采用公允價值模式計量導致的。也就是說，這種改善并不是實質上的改善，而只是公司通過改變游戲規則而產生的結果。公司的公允價值變動損益金額和占利潤比例增大、收益質量變差也說明了這一點。

對于以公允價值計量投資性房地產的房地產企業，投資者們做財務分析和投資決策時應該特殊對待。因為，政策變更的影響顯著，使得采用成本模式計量的企業和采用公允價值模式的企業變成不同游戲規則下的競賽者，因此不能在同一平臺和基準上進行比較。對于采用公允價值計量投資性房地產的或者處于政策變更時點上的房地產企業，尤其是以商業地產為主的企業，應該特殊關注其各種財務指標變化的誘因，必要時應該對其財務數據進行調整，才能與其他企業具有可比性。這樣才能使投資決策更具合理性。

參考文獻

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