“營改增”對房地產市場的影響

段素從

一、“營改增”對房地產建筑業的基本影響

如果要分析對房地產行業的影響，我們首先要往上看，就是地產行業的上游，比如說建筑業、服務業、金融業，營改增對他們帶來什么樣的沖擊，這次營改增最大的沖擊是建筑業。對建筑業的影響體現在：營業稅改成增值稅以后，流轉稅負的變化，到底是上升了還是下降了。

在2016年4月30日之前，應納稅額是以營業額為計稅依據，到了2016年5月1日后的增值稅時代，應納稅額則是以增值額為計稅依據，而且增值稅納稅人分為小規模納稅人和一般納稅人，增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

案例1，某建筑公司（營改增后為小規模納稅人）取得100萬元的銷售額，營改增前后應納稅額發生怎樣變化呢？

應納營業稅額=1000000×3%=30000元；

應納增值稅額=1000000÷（1+3%）×3%=29126.21元；

可以看出，納稅人減少稅額30000-29126.21=873.79元，原因是計算增值稅時銷售額應是不含稅銷售額，而且稅率都是3%，所以，年銷售額不超過500萬元的納稅人，營改增可以減少應納稅額。

案例2，某建筑公司（營改增后為一般納稅人）取得800萬元的銷售額，營改增前后應納稅額發生怎樣變化呢？

應納營業稅額=8000000×3%=240000元；

應納增值稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額；

在《營業稅改征增值稅試點方案》（財稅[2011]110號）規定建筑行業適用11%增值稅稅率，原則上適用增值稅一般計稅方法。建筑業實行“營改增”會直接造成房地產企業建造成本增加。

首先，由于建筑材料來源方式較多，勢必會增大建筑業增值稅進項稅額抵扣難度，而且其所面對的材料供應商及材料種類“散、雜、小”，且基本上都由個體戶、小規模納稅人供應，所購買的材料沒有發票或者取得的發票不是增值稅專用發票，材料進項稅額無法正常抵扣，使建筑業實際稅負加大。其次，根據《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅率低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）規定，一般納稅人銷售自產的下列貨物，可以選擇簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：①建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含黏土實心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。以上所列貨物都是建筑工程的主要原材料，且所占工程造價比重較大。假設建筑施工企業購入以上原材料均能取得正規的增值稅發票，可抵扣的進項稅率6%，而營改增后建筑業增值稅銷項稅率11%，相對于營改增之前，施工企業購入上述建材后增加了5%稅負成本，根據2010年公布的該行業產值利潤率3.55%而言，營改增無異于將增加建筑業稅負，擠占利潤空間。再次，建筑工程人工費占工程總造價的20～30%，而勞務用工主要來源于成建制的勞務公司及零散的農民工。建筑勞務公司為施工企業提供專業的勞務服務，原來按3%支付營業稅，而實行“營改增”之后，稅率將大幅提高，但沒有進項稅額可抵扣，在當今人工成本不斷上漲的趨勢下，作為微利企業的勞務公司或是走向破產或是將稅負轉嫁到施工企業，另外，零散的農民工提供勞務所產生的人工費也沒有增值稅發票，亦無可抵扣的進項稅，勢必加大建筑施工企業人工費的稅負。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響

實行“營改增”，延續了增值稅的抵扣鏈條，避免重復征稅，降低了開發產品的成本，能讓房地產企業降低稅負。我國房地產行業流轉稅一直采用營業稅和土地增值稅雙重征收的制度。從價稅關系上看，營業稅和土地增值稅均屬于價內稅，實行價內稅加重了房地產行業的稅款，原因是價內稅形式較為隱蔽，不易為人察覺，所以給人的稅收負擔感較小，由于價稅一體，稅收的增加必然影響到商品的價格，并能對生產和消費產生連鎖反應，最終還有可能危及稅基的穩定增長。增值稅作為一種價外稅，其數額通過層層抵扣的方式實現了課稅數額的正確性。價外稅的計稅方式不會影響增值稅與商品價值的聯系。因此建筑業、房地產業全面實行營改增后稅收上引入了增值稅的抵扣鏈條。上一層行業帶來的增值稅可以扣除。

另外，在銷項稅一定的情況下，房地產開發企業稅負高低主要看進項稅抵扣的多少，政策中新明確購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務項稅額不得抵扣，其中貸款服務對房地產企業影響較大，其進項稅不得抵扣可能會大幅增加房地產企業對稅負的預期。

2016年5月1日之后，建筑業、房地產行業均適用11%增值稅率，其他部分現代服務業適用6%稅率，在所有屬于抵扣范圍的進項稅都能取得增值稅發票的前提下，據徐州地區房地產行業基礎數據推算營改增后房地產行業稅負較之前下降約1%，具體推算如下：

假定徐州地區某非普通標準住宅項目單價15000元/平米，地價及大小配套費2300元/平米，前期勘察及設計等費用140元/平米，建安工程4600元/平米，配套及基礎設施費480元/平米，公司承擔的維修基金費225元/平米，其他費用480元/平米，期間費用1400元/平米。

營業稅改征增值稅之前，經推算：營業稅金及附加847.5元/平米，土地增值稅額645元/平米，企業所得稅970.63元/平米；稅負率=（847.5+970.63+645）/15000=16.42%。

營業稅改征增值稅之后，經推算：增值稅額947.97元/平米，營業稅金及附加123.24元/平米，土地增值稅額128.03元/平米，企業所得稅909.31元/平米；稅負率=（947.97+123.24+128.03+909.31）/（15000/1.11）=15.60%； 稅負率降低=16.42%-15.60%=0.82%。

基于上述推算，未來房地產業營改增有助于房地產業發展及房價合理回歸，減輕購房者負擔的同時，促進了房地產行業健康理性發展，優化產業鏈條，使房地產企業做大做強，更加專業、規范，達到了通過經濟杠桿有效調整房價的目的，使兩種增值稅的“自動穩定器”作用更加明顯，增強了對房地產市場的調控，熨平了經濟周期。

三、 “營改增”將對個人二手房買賣的影響

財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知 《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》（財稅[2016]36號）第五條規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。而且即便稅率相同，由于增值稅計算方法不同，計稅依據需轉化為不含稅價，實際稅負還會更低。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

比如，100萬元一套房子然后150萬元賣出，如果符合征收營業稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬元，按5%的稅率來算，營業稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬元，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬元。這樣說來稅負減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬元的房子賣了200萬元，按營業稅就是十萬元，按增值稅算是11萬元，這樣稅負增加了。

根據現在北上廣深營業稅的征收政策，個人購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，這實際上和征收增值稅就比較類似。

四、結論

1.有利于完善稅收鏈條，增加稅收。營業稅改征增值稅，使增值稅鏈條基本完整，使納稅人所購的服務類等所含稅額可以抵扣。從靜態看，營業稅改征增值稅，原本屬于營業稅的收入歸入增值稅收入，增加了增值稅收入。從動態看，由于在最終消費以前的各個環節，稅收環環相扣，基本消除了重復征稅，促進分工，有助提高經濟效率，由此也會帶來增值稅收入的增長。

2.規范財務稅收管理 ，規范經濟市場行為。因營改增后只有規范的賬務處理才能正確進行納稅申報，而現有的施工行為營業稅的申報方式基本上是粗放開型，如依據合同或有的稅務單位沒有合同的情況同樣能繳稅代開發票，這就導致虛開發票的可能性相當的大，這就給后續稅收征管帶來困難，也為企業帶來極大的稅收風險。同樣也無法規范行業市場經濟行業，這對同行公平競爭制造了障礙。

3.有利于提高各行業競爭能力。營改增后，可使各行業進一步提高產業集群規模和程度，可提高各行業區域競爭力。房地產業營業稅改征增值稅，有助于進一步提高行業的分工與專業化，同時減輕行業消費者的負擔，從而進一步刺激需求，以此種方式形成良性循環，故對試點行業是利好政策。如房地產公司可把原施工合同分離為采購原材業務與勞務業務，從而節約施工環節的成本，這樣可降低建筑成本，提高自己的市場競爭力。

4.有助于促進房價回歸合理平穩。未來房地產業營業稅改征增值稅有助于房地產業發展及房價回歸理性。對銷售不動產以及建筑業征收營業稅存在重復征稅問題，改征增值稅后，可以消除住房銷售中的重復征稅問題，減輕購房者負擔，從而有利于進一步促進房地產業向更加專業化的方向發展，有利于促進房地產市場健康、理性發展。同時，房地產業營業稅改征增值稅可以促進房地產市場交易活躍。

5.有利于減輕社會稅務負擔消除重復征稅。生產各個環節的稅負下降，各環節企業的生產成本也相應地下降，從而有利于降低物價，降低通脹水平。我國面 臨的通脹壓力巨大且難以在短時期內予以消除。而房地產業營業稅改征增值稅后，房地產業各產業環節間緊密聯系，極大地避免了重復征稅，促進了房地產稅收成本的降低，從而在一定程度上減輕了通脹壓力。從長遠來看，營業稅改征增值稅，可以促進產業間、產業內的分工與合作，有利于從總體上提高經濟效率，而經濟效率的提高，則可以促進總體物價水平的降低。

（作者單位：徐州生物工程職業技術學院）