我國(guó)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)供求研究

摘要：作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，分析房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)保證經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的健康平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。文章結(jié)合2002-2012年我國(guó)投入產(chǎn)出表，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了定性判斷。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)影響力和感應(yīng)度系數(shù)的定量測(cè)算，以及典型上下游產(chǎn)業(yè)的分析，認(rèn)為進(jìn)入2010年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行壓力較大，傳統(tǒng)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)特征，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的增長(zhǎng)壓力，市場(chǎng)供求正逐漸從供不應(yīng)求走向供求平衡甚至供大于求的趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：前向關(guān)聯(lián)；后向關(guān)聯(lián)；影響力；感應(yīng)度；供求

一、 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)及變化

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)融資量大，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，與其他國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、密切和復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，分析房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)保證經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的健康平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。從上游來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)需要上游產(chǎn)業(yè)（即后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)）為其提供各種產(chǎn)出，以作為其要素供給；從下游來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)把自身的產(chǎn)出作為市場(chǎng)需求提供給下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行消費(fèi)。分析房地產(chǎn)業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，可以反映房地產(chǎn)行業(yè)的供求狀況。

1. 后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)及其變化。房地產(chǎn)后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)即房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)，分為后向直接關(guān)聯(lián)和后向完全關(guān)聯(lián)，分別用直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)定量表示。利用我國(guó)2002年～2012年部門(mén)投入產(chǎn)出基本流量表中的數(shù)據(jù)附錄，借助SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，可得與房地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)。

根據(jù)表1，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，并且發(fā)生了一些變化。與房地產(chǎn)業(yè)始終具有比較緊密的需求聯(lián)系的行業(yè)有金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等產(chǎn)業(yè)。同理得到完全消耗系數(shù)表（見(jiàn)表2）。總體來(lái)看，與房地產(chǎn)業(yè)始終具有比較緊密的需求聯(lián)系的行業(yè)有金融業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，金屬冶煉及壓延加工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。

2. 前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)及其變化。房地產(chǎn)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)即房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)，分為前向直接關(guān)聯(lián)和前向完全關(guān)聯(lián)，用直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)分別定量表示。利用我國(guó)2002年～2012年部門(mén)投入產(chǎn)出基本流量表中的數(shù)據(jù)，結(jié)合SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，可得與房地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)，見(jiàn)表3。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的直接前向關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，并且發(fā)生了一些變化。總體來(lái)看，與房地產(chǎn)業(yè)始終具有比較緊密的需求聯(lián)系的行業(yè)有金融業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)等產(chǎn)業(yè)。同理得到完全分配系數(shù)（見(jiàn)表4）。總體來(lái)看，金融業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)基本都保持在前五位，這一點(diǎn)與直接分配系數(shù)一致。

綜合以上分析，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的后向需求拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)在2002年～2012年期間變化不大，其中關(guān)系較為密切的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要有金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等，并且出現(xiàn)了拉動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)比重上升和建筑業(yè)下降的趨勢(shì)，不同產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的直接投入和間接投入存在一定的差異。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的前向供給推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，密切前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要有金融業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)等，主要為第三產(chǎn)業(yè)，不同產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的直接和間接需求存在一定的差異。經(jīng)過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他所有產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用、前向推動(dòng)作用和總帶動(dòng)效應(yīng)出現(xiàn)了先降后升和總體下降的趨勢(shì)。

二、 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響力與感應(yīng)度分析

房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)可用來(lái)判斷房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。前者表現(xiàn)為它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)能力；后者表現(xiàn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)能力。

1. 房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)能力及其變化。從影響力系數(shù)來(lái)看，如表5所示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力逐年下降，排名從2002年的第2名逐漸下降到2012年的7名，反映了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位高于全社會(huì)平均水平，但是2010年以后有所下降。

2. 房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)能力及其變化。從感應(yīng)度系數(shù)來(lái)看，如表5所示，房地產(chǎn)業(yè)受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)能力指標(biāo)感應(yīng)度排名逐年下降，排名從2002年的第11名逐漸下降到2012年的19名左右。這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)的感應(yīng)程度處在42個(gè)行業(yè)的中間，通常低于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，交通運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。

通過(guò)對(duì)比以上對(duì)影響力和感應(yīng)度系數(shù)的定量測(cè)算，可以看到房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)較高，排名靠前，高于全社會(huì)平均水平，并且逐年下降；感應(yīng)度系數(shù)相對(duì)不高，處于42個(gè)行業(yè)中間位置，并且小于影響力系數(shù)。表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力和受城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)能力中等，前者較強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)有一定的拉動(dòng)作用，但是它的影響力逐年下降，在城市經(jīng)濟(jì)中的地位下降。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用相對(duì)較小，而且從2002年到2012年這十年期間，從總帶動(dòng)效應(yīng)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)逐漸降低。

三、 典型房地產(chǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及影響

根據(jù)前述分析，本節(jié)選擇金融業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)分別進(jìn)行詳細(xì)分析，數(shù)據(jù)來(lái)源為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒以及第三次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)。

1. 金融業(yè)。通過(guò)第一節(jié)分析，金融業(yè)既是房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（上游行業(yè)），又是房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（下游行業(yè)），因此可以成為房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)向關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)。一方面房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和消費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)商融資、個(gè)人及家庭貸款購(gòu)房等，均與金融行業(yè)密切相關(guān)，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也為金融業(yè)發(fā)展，例如信貸、信托等方面提供了重要的增長(zhǎng)動(dòng)力。因此，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充的環(huán)向關(guān)聯(lián)關(guān)系。

我國(guó)金融業(yè)總產(chǎn)值在經(jīng)歷了2004年～2007年的加速增長(zhǎng)后，逐漸步入穩(wěn)定區(qū)間。截止2013年底，金融業(yè)總產(chǎn)值為33 534億元，比上年增長(zhǎng)4 812億元，增長(zhǎng)率為16.75%。

從金融業(yè)增加值來(lái)看，我國(guó)金融業(yè)在同樣經(jīng)歷了2004年至2007年的加速增長(zhǎng)后，逐漸減速增長(zhǎng)步入穩(wěn)定區(qū)間。2010年～2013年間增長(zhǎng)率基本在10%左右上下浮動(dòng)。

通過(guò)以上分析可以看到，我國(guó)金融業(yè)在經(jīng)歷了2003年～2007年的加速度增長(zhǎng)之后逐步減速慢行并趨于穩(wěn)定。與此同時(shí)，貨幣供應(yīng)量自2009年之后增速不斷回落，反應(yīng)市場(chǎng)資金面持續(xù)偏緊，通脹壓力有所緩解，但經(jīng)濟(jì)下滑跡象明顯。

2. 建筑業(yè)。建筑業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要物質(zhì)生產(chǎn)行業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)提供中間產(chǎn)品，因此是房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（上游行業(yè)）。

2003年～2013年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，2013年達(dá)到446 294億元，是2003年的8.0倍。但在經(jīng)過(guò)2009年30%的高位增長(zhǎng)后，逐漸步入下行區(qū)間，2013年增速下降至19.1%。

與此同時(shí)，2003年～2013年，建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資增速自2010年高達(dá)40%的增長(zhǎng)后劇烈回落，2011年和2012年分別下降至19.8%和11.4%，截止2013年，增長(zhǎng)率僅為-1.9%。

2003年～2013年全國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值持續(xù)增長(zhǎng)，但是自2011年起增速步入下行區(qū)間，至2013年，降為16.1%。

從從業(yè)人員數(shù)及其增長(zhǎng)情況來(lái)看，2003年～2013年，建筑業(yè)從業(yè)人數(shù)除在2011年人數(shù)有較大幅度下降外（-7.4%），其他時(shí)間均有增長(zhǎng)。建筑業(yè)在促進(jìn)勞動(dòng)力就業(yè)、城鎮(zhèn)化和社會(huì)穩(wěn)定等方面繼續(xù)發(fā)揮著重要作用。

總體來(lái)看，建筑業(yè)作為傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中仍處于非常重要的地位，但是隨著經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢(shì)日益明顯，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的指標(biāo)增長(zhǎng)速度也不斷下降。

3. 批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)。批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（下游行業(yè)），該行業(yè)連接房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)和消費(fèi)，是房地產(chǎn)流通的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)部門(mén)的產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的重要媒介。

在行業(yè)規(guī)模上，截止到2013年底，我國(guó)登記注冊(cè)的批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)法人單位有171 973個(gè)，是2009年的1.8倍，其中，批發(fā)業(yè)法人單位91 607個(gè)，零售業(yè)法人單位80 366個(gè)。

2010年以來(lái)，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)行業(yè)規(guī)模、銷(xiāo)售額等指標(biāo)增長(zhǎng)速度處于下滑趨勢(shì)，這種趨勢(shì)在億元以上商品交易市場(chǎng)體現(xiàn)尤為明顯。不過(guò)總體銷(xiāo)售額和法人數(shù)量增長(zhǎng)率在2013年出現(xiàn)止跌回升跡象。

綜合來(lái)看，幾大行業(yè)多數(shù)指標(biāo)均體現(xiàn)出總量增長(zhǎng)但是增長(zhǎng)率不斷下調(diào)的特征，反映出近年來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行壓力較大，傳統(tǒng)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)特征。

四、 結(jié)論與分析

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)定量分析與測(cè)度，以及對(duì)典型上下游產(chǎn)業(yè)近年的發(fā)展趨勢(shì)研究，可以看出總結(jié)出以下新特征：

首先，經(jīng)過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他所有產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用、前向推動(dòng)作用和總帶動(dòng)效應(yīng)出現(xiàn)了先降后升和總體下降的趨勢(shì)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力和受城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)能力中等，前者較強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)有一定的拉動(dòng)作用，但是它的影響力逐年下降，在城市經(jīng)濟(jì)中的地位下降。

第三，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)環(huán)向關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)——金融業(yè)，典型上游行業(yè)——建筑業(yè)，以及典型下游行業(yè)——批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)的分析可以看到，自進(jìn)入2010年以來(lái)，幾大行業(yè)多數(shù)指標(biāo)均體現(xiàn)出總量增長(zhǎng)但是增長(zhǎng)率不斷下調(diào)的特征，從一定程度上也反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的增長(zhǎng)壓力，市場(chǎng)供求正逐漸從供不應(yīng)求走向供求平衡甚至供大于求的趨勢(shì)。

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作者簡(jiǎn)介：劉寅（1989-），男，漢族，山東省菏澤市人，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)管理。

收稿日期：2016-07-18。