關于金地集團公允價值計量模式的案例分析

摘 要：金地集團（600383.SH）以成為“中國最有價值的國際化企業”為愿景，多年來一直朝著該目標不斷奮斗和努力，經過多年的積累和沉淀，集團已躍居為全國房地產行業中極具品牌優勢的龍頭企業。該集團于 1988 年創立，5年后開始正式進軍房地產行業。作為國內首批上市房地產企業之一，于2001年在上海證券交易所掛牌上市，經過多年的努力和積累，已經發展成同行業競爭力極強的龍頭企業。金地集團的成功，源自于專注專業、穩定發展，在全國性的開發技術獎項中，金地集團名列前茅。

關鍵詞：金地集團；公允價值；影響

1 金地集團概況

在2001年上海證券交易所上市后，金地集團開始規范管理、透明體制，通過構建成本適配體系與標準成本體系，集團不斷加大對成本信息的系統建設力度，推動企業的質量管理能力。2010 年，金地集團確立的發展戰略為“一體兩翼”，該戰略對集團業務模式的轉型起到了積極的促進作用，目前，金地集團業務已遍及全國各個區域，全國絕大部分的大中型城市已被該集團的房地產業務所基本涵蓋。金地集團提出“加快周轉，做大規模，提升 ROE”的經營導向，在多年的努力和積累下，集團取得了驕人的業績。金地集團于2012 年將投資戰略由大陸市場轉移到了香港市場，收購了旗下香港的一家上市公司，該公司為星獅地產（535.HK），后為便于統一管理，在次年將星獅地產更名為金地商置。

在住宅業務的銷售規模方面金地集團增長幅度較為顯著，全年銷售面積在2014年達到近400萬平方米，較上年增長近10%。銷售金額高達近500億元人民幣，較上年增長近10%。

2 金地集團投資性房地產采用公允價值模式

2013年底金地集團為規范統一管理，決定將對其現有和未來的投資性房地產進行計量的方式確定為公允價值模式。金地集團自2013年12月1日起執行此次會計政策變更，與此同時，集團對上年度的年度財務報表進行追溯調整。集團順應國際通行的做法，依照相關的要求和規定，集團決定在對投資性房地產領域進行后續計量時使用公允價值模式。至此以后，集團使用“公允價值計量模式”進行后續計量，替代此前的“成本計量模式”。這一做法使金地集團的當年凈利潤發生了大幅度提升。據估計，此次會計政策變更將增加使金地集團上年初的所有者權益增加約20億元以上，集團上年凈利潤增加約4億元，增加集團當年度凈利潤高達13億元。相比之下，剔除最后一季度的凈利潤， 金地集團當年前三季度凈利潤僅為7億元左右。金地集團指出，將投資性房地產統一采用公允價值模式進行后續計的原因之一是為了更加客觀地反映投資性房地產的真實價值，二是為了統一旗下投資性房地產的會計政策，由于金地集團旗下投資性房地產部分由香港上市子公司金地商置持有，金地商置一般對所持有的投資性房地產采用公允價值來計量。而金地集團此前對自身持有的投資性房地產進行后續計量時，一直采用成本模式，在資產負債表日根據賬面價值、累計折舊和資產減值準備計算投資性房地產凈值，僅后兩項被反映到當期損益中。由此公司決定統一會計政策，將對現有和未來的投資性房地產進行后續計量時統一采用公允價值模式。公司在當期損益中直接反映所持有物業的價值變動。

3 公允價值計量對金地集團的影響

在金地集團的發展進程中，公允價值計量模式的應用僅僅局限于投資性房地產領域，在這種變革之下，尤其是在房價快速波動期，公允價值計量模式能夠對企業在投資性房地產領域的利潤、負債結構和所有者權益，帶來一系列的影響。在公允價值計量模式下，有關于金地集團的變化，本文重點從金地集團的財務狀況展開分析。

1 、公允價值計量對金地集團財務狀況的影響

對于金地集團而言，公允價值計量模式的轉換，其實也是嘗試性的做法，所以無法直接的應用到諸多的公司財務領域當中。再從資產負債率的角度來看，分析金地集團將公允價值計量模式使用在投資性房地產領域之后，所發生的具體影響，可以更清晰的分析出金地集團的公允價值計量模式是否應該應用到更多的領域，其中到底還有哪些問題需要糾正或修改。從專業角度而言，反應股東權益最重要的絕對值衡量指標之一是加權平均凈資產收益率，該指標是凈利潤除以平均所有者權益（即股東權益）的商，該指標的意義在于可直觀反映股東權益的收益情況。相應的，該比值越高，則說明投資所帶來的收益越可觀。

接下來，筆者將最近四年的營業收入增長率和息稅前利潤率進行了統計。筆者發現，2011年至2014年營業收入增長率波動幅度較大，尤其是2013年增長率下降至6%，但是2013年息稅前利潤率仍然為12.1%，跟2011、2012、2014年相比，下降幅度有限，究其原因，主要是因為2013年對投資性房地產采用公允價值計量產生的變動損益高達2031343878.72元，該部分變動引起的損益甚至占到了當年凈利潤的56.29%，也就是說2013年對于金地集團來講，雖然營業收入增長緩慢，同比減少84%，但是當年對公允價值計量方法運用于投資性房地產后導致了公司的非正常損益得到非常明顯的改善，保證了當年的息稅前利潤率仍然能達到12.1%。與此同時，將2012年12月31日的財務報表進行追溯調整的結果導致2012年初所有者權益增加約21億元，當年凈利潤增加約4億元。由此可見，對投資性房地產采用了公允價值計量法能對公司的財務狀況產生較大的積極影響。

綜上所述，目前金地集團在投資性房地產領域，使用公允價值計量模式后，對于利潤的增長作用非常的明顯，特別是在房地產產業業務出現業績下滑的情況下，也可以在第一時間反饋出核心的信息，能夠被企業作為觀察利潤的晴雨表，其作用不容小覷。

2 .金地集團的公允價值應用評析

上述分析可以看出，從盈利能力來分析，企業的凈利潤的增加很大程度上是由于投資性的房地產公允價值變動所帶來的。對于金地集團來說，公允模式存在著典型的順周期效應，甚至對于整個房地產行業來說，這種模式都是一把雙刃劍。在良好的經濟發展態勢中，企業的凈利潤與凈資產會紛紛提升，甚至領跑經濟增長趨勢，但是當經濟出現了衰退現象，從屬性上看投資性房地產就會和金融資產相吻合，并會出現價值嚴重縮水的情況。通過實際案例與理論的結合分析，可以清晰的得出該結論，能夠通過公允模式的推廣，更加透明化市場發展，確保企業與投資者的共同利益。

客觀而言，公允價值計量模式在金地集團投資性房地產中應用，存在以下四個優勢：第一，有利于改善公司資產結構，利用公允價值計量之后，一旦增加公允價值，即可對投資性房地產的資產負債表結構有相應的改善，具體體現在使公司總資產增加的同時，企業的資產負債率也相應降低；第二，強化公司投融資能力，在房市處于上升階段中，公允價值計量模式有利于讓公司的投資性房產估價更高，提升公司的賬面利潤，促進公司形象的良好發展；第三，作為一種動態的會計模式，公允價值計量模式有利于強化公司的會計信息質量，這種方法能夠更及時、合理的反應投資性地產價值，成果明顯優于歷史成本模式；第四，在房地產市場持續攀升之時，公允價值計量模式可以推動公司更好的利潤表現。時下，我國房地產始終存在著虛高的情況，房產實際價值高于賬面價值，所以在公司轉變計量模式為公允價值計量模式后，不需要計算攤銷與折舊，則更有利于公司增加利潤。當公司當期損益出現明顯的變動，將更明顯的豐富公司當期利潤。

參考文獻

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作者簡介

劉培（1983-），女，湖南湘潭，碩士研究生，畢業于華中科技大學會計專業。現為湖北青年職業學院商貿系會計專業負責人，助教。