商業地產開發及運營模式的思考

張威

摘 要：近年來，商業地產受到地產界乃至社會各界的高度關注，成為經濟領域最有活力的產業之一。商業地產是社會經濟、消費水平和消費模式發展到一定程度的產物，其持續升溫和受到熱捧是以市場需求為支撐的。商業地產幾乎成了購物中心的代名詞。本文主要闡述了商業地產的定義和特點、商業地產開發與運營模式的問題、商業地產開發與運營模式的完善。

關鍵詞：商業地產；開發；運營模式；完善

1 商業地產

1.1 商業地產的定義

商業地產具有地產、商業與投資的三重特性，它既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。同時，這三方面的特性既相互獨立又相互作用，形成了商業地產較為明顯的特征—環環相扣，系統性極強。目前對商業地產并沒有一個完整、準確的定義。從商業地產運營手法的差異上來考慮，從商業地產的具體形式上表現為如商鋪、寫字樓、娛樂場所、餐飲、商務公寓等非住宅形態在內的極為廣泛的概念。

1.2 中國商業地產業的特征

商業地產投資規模迅速增長并向中心城市集中，商業地產投資主體呈多元化，商業地產融資以銀行貸款等間接融資為主要渠道。指出商業地產運營的關鍵是：重管理，重經營；建立專業的商業運營團隊。

2 商業地產開發與運營模式的問題

2.1 商業定位需明確

市場調研是商業管理公司在前期招商中的一項重要工作，它可以由商業管理公司獨立完成，也可以與項目開發公司共同完成。市調報告既對項目的可行性和整體定位有參考意義，也對商業管理的招商規劃有不可替代的作用。前期招商調研的目的，是為了明確商業定位，實現招商規劃而確定招商政策、租金水平、品牌目標和招商策略。它隱藏的背后意義，是對商業項目未來的客流以及消費潛力的評估。

2.1.1城市體量

對商業項目的規模具有直接影響。城市總人口數量、人均消費性支出、城市現有商業體量等基礎數據，決定了商業項目的投資規模。

2.1.2城市發展規劃

商業定位必須依托于城市規劃的大背景，并隨著城市規劃的發展變化而做出調整、與時俱進。尤其在二三線城市，一些大型規劃，如市政府的遷移、新城區的建立、城市道路規劃、交通規劃、土地使用規劃、人口未來規劃、重點發展區域及未來的城市環境等，會對商業結構產生重大影響。

2.1.3交通

對商業項目的發展有著重要的制約和推動作用。商業項目需要有一定的輻射范圍，隨著輻射版圖的不斷擴展，對通達率的要求越來越高。因此，項目輻射區域的交通便捷程度成為評估該區域商業價值的標準之一。

2.1.4城市經濟總量

根據對城市GDP、商品零售總額、人均可支配收入等指標的分析，可以判斷城市或區域商業的發達程度，衡量當地的消費能力，并預估未來增幅情況。

2.1.5產業結構

是決定當地消費活躍度的因素之一，尤其是第三產業在產業結構中所占比重，是當地商業環境繁榮程度的重要標志。對城市概況的調研，主要采用二手資料文案調研的方法，一般通過城市政府官方網站和國家統計局公布的數據來完成。

2.2 商業地產建設缺乏資金支持。

商業地產開發需要大量的資金支持，而我國商業地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金比例很低。在我國房地產市場宏觀調控的背景下，銀行貸款存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業地產開發商將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業地產資金回收時間較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產生了商業地產開發以售為主、“賣了就走”等短期行為，為項目隨后的經營埋下了隱患。

2.3 空置率大幅上升

商業地產空置率大幅上升的原因主要有兩個。一是由于經濟衰退，大批企業倒閉裁員減少了對辦公和生產建筑的需求，房地產行業協會數據顯示，辦公建筑的空置率已經超過了10%。二是由于失業率上升和資產損失，消費者大幅減少消費支出，零售業經營慘淡，大量商鋪空置。經濟活動減少，導致賓館的入住率也大幅下降。

2.4 決策缺乏戰略眼光

在決策階段，目前國內的商業地產開發商大部分只關注眼前利益，為了資金及早的回籠，一般決定選擇純銷售模式，導致較大規模的商業地產項目失去整體 性，難以實行統一的經營管理，加大了后期的運營風險。同時，由于開發商對商 業規律的認識不充分，容易造成目標市場的錯誤定位

3 商業地產開發與運營模式的完善

3.1 統一招商管理

對于產權單一的項目來說，這一點沒問題。對于多產權的項目就是很大的難題，商鋪分割出售之后，要聚集業主的經營思路，使其服從商業公司的統一規劃安排，則需要花費很高的代價，操控不便。一旦市場不好，各種矛盾就會出來。以上海某樓盤為例，主塔樓是產權式公寓酒店，為三百多戶業主持有。地理位置優越，位于上海浦西最繁華地段南京西路恒隆廣場和中信泰富之間。業主買房同時簽訂返租協議，由商業公司經營酒店。酒店客源旺盛，后來由于內部業主意見不能統一，矛盾擴大，被迫停業。目前成功的商業地產項目大都是開發商或商業公司持有型物業，產權單一。

3.2 統一營銷

統一營銷是商業運營管理的重點，一個大型的商業項目業態繁多，實現統一營銷難度較大。統一營銷的目的一是樹立商業項目的品牌及市場形象，吸引更多人氣及客流。這是單一業態無法企及和做到的。二是多業態營銷聯動，在統一的商業平臺上共享客源，形成商業上的共振和效益上的共贏。在方法上，一是要有信息系統做技術支撐，二是協調商戶達成共識，三是落實資金來源。

3.3 全程開店服務模式

是一種快速自殺的方法，且不說隔行隔山，容易失去對后期的控制，單就是前期的投入也不是一般開發功能能夠承受的。裝修、人員、物業、管理、財務這些方面發生的實際費用是很多開發商剛開始沒有想到的。另外，如果定位于商場就注定要在零售業里分一杯羹，一家所謂的商業經營管理公司的能力很難和正規零售業企業抗衡，還有企業的信譽度的問題，經銷賞對結款的顧慮等等。我可以舉出很多例子，沒有一個項目能夠自營成功。在所有的商業項目合作模式中，自營是最不可取的一條。

3.4 委托管理服務模式

開發商把商鋪售出后委托商業管理公司進行管理，這就是大多數廣告上標榜專業團隊進場管理。首先要搞清楚究竟管理些什么，項目開業后有兩個管理分支，一個是商管，一個是物管。物管不用多說，保障設備設施正常運轉，避免安全隱患。在這方面開發公司的人力資源很多，不用外請管理公司來，那些公司來了他們也不懂。而且管理成本很模糊，比如油耗和易損件，不懂行的人就是在你眼皮下?；ㄕ心阋部床怀鰜?。我就遇到過進一車油開兩車票的事情。

3.5 先租后建

選址、規劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協議，然后再投入建設?？梢钥吹接唵蔚禺a產生不是空穴來風、無源之水，是以資源與利益結合作為產生的基礎。同時利益最大化又保證了風險最小化。結合品牌地產、品牌商家、資源開發建設優勢，熟悉國內環境量身定做，品牌號召力，管理經營經驗豐富。利益規避風險，帶動人氣提升價值利益最大化，占領中國市場迅速擴張，定制化建設利益最大化，由以上又或者說訂單地產的實質是招商先行。

3.6 技術對接

一個戰略合作伙伴的店需要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個戰略合作伙伴出專業人員與我們的規劃設計部進行技術對接，之后再正式簽署確認書。技術對接的結果，是使我們的項目在開發之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認可。

3.7 拓寬融資渠道

為了分散項目的資金風險，應該拓寬商業地產項目長期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業地產投融資的資金來源很多，包括商業銀行、保險公司、養老基金、退休基金，信托公司等?？梢蕴剿餍磐?、海外基金、商用物業“證券化”等新型融資渠道?？擅嫦蚬娔技Y金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力巨大。或建立長期投資商業地產的基金、機構。除中小投資者和開發商外，各種房地產投資信托基金和機構投資者，也是商業地產開發和經營資金的重要來源。相對于商業銀行的貸款而言，其它機構投資者能提供期限更長、規模更大的資金，更適合于長期投資。

3.8 加強專業人才團隊建設

人才隊伍的缺失直接導致了我國商業地產公司在復雜的多環節項目開發運營過程中失利。國內院校沒有商業地產專業，商業地產人才輸出幾乎為零，鑒于商業地產發展日益壯大，國內院校應開設相關學科為行業輸送人才。另外，我國地產開發商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業類人才相對輕視。但是在商業地產開發中，商業與地產的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應培養專業的人才團隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商業地產項目的開發運作能力。同時還應注重培養復合型人才，有助于在復雜的商業地產項目各環節中起到溝通、協調、控制的作用。

4 結束語

中國城市化和經濟發展水平不斷提高，導致社會商品銷售額的高速增長，進而促使商業地產業進入快速發展階段。本文通過對我國商業地產業的現狀與開發運營模式的研究分析，再結合商業地產業發展的情況，指出了我國商業地產開發與運營模式里面存在的。最 后，提出完善我國商業地產開發與運營模式需要注意地方。只有結合我國國情和各地方的現狀，探討我國商業地產的開發與運營模式，才能真正解決日前我國商業經營所面臨的各種問題。

參考文獻

[1]大連萬達商業地產股份有限公司.商業地產投資建設[M].北京：清華大學出版社，2014：711.

[2]大連萬達商業地產股份有限公司.商業地產運營管理[M].北京：清華大學出版社，2014：360.