今年上海樓市將呈現價漲量跌的格局

今年以來，上海樓市行情以波濤洶涌之勢，量價齊升地高歌猛進。然而，驚濤拍岸之時，“碰瓷”今年上海樓市“3·25”調控新政。調控新政之嚴厲，肯定能遏制住上海樓市量價齊升的“澎湃拍岸”之勢。

無論是對上海樓市今后的發展趨勢樂觀的預測，還是悲觀的判斷，但市場的預期正在悄悄地發生著變化。不管是驚魂未定的開發商，還是猶豫不決的購房者，其實大家都在預判著今后上海的樓市將會如何發展？

上海樓市何去何從？我從事房地產行業二十多年了，經歷過數次的樓市起伏跌宕，也深刻領悟到了房地產市場“是靠天吃飯”的行業。無論是哪類“市場技術派”，都無法忽視“政策面”的天勢。正可謂是市場行情好要靠政策，市場行情表現欠佳也是因為“調控政策到位”。

我應該屬于有政治敏感度的“市場技術派”那一類吧，盡管我也無法及時正確判斷“天勢”的變幻。但樓市量價變化，猶如四季變幻，存在著一些必然的規律。以上海樓市的現狀而論，肯定是要有序而健康地發展，絕不會容忍暴漲暴跌的樓市行情持續。

今年1月份，我就在《新民周刊》新地產專刊發表了一篇文章：《今年上海樓市會不會出現“樂極生愁”的行情》。文章發表后，許多人不理解，因為今年第一季度上海出現了樓市調控以來最兇猛的一波量價齊升行情，何來愁情呢？

我的“獨家評論”文章是如此對今年上海樓市進行預判的：“但我為什么擔心今年上海樓市會出現‘樂極生愁的行情呢？其主要觀點如下：其一，我擔心市場盲目樂觀，房價的增長速度過快而導致購買力下降。同時，去年增長過快的購買力，會不會透支今年的樓市購買需求量？我是有些擔心的。其二，我認為我國宏觀經濟的不樂觀，也會影響到房地產行業的發展，以及居民的購買實力，從而導致市場購買消費能力的下降。當然，也包括上海樓市購買力的下降。

我對2016年上海樓市發展的預測是：上海房價依然會呈現上漲的趨勢，漲幅超過10%是大概率事件。但今年下半年如果上海房價持續上漲過快，可能會造成樓市交易量的下降。我的預測是，今年上海新建商品房的交易量將難以突破1300萬平方米，整體交易量與2015年相比，將會有所下降。這就是我要提示的‘樂極生愁的關鍵詞：今年上海樓市交易量將下降。”

盡管當時我是以“市場技術派”進行客觀分析的，但其實也內含著“政治面”的基因屬性。其理由很簡單，上海房價不可能無節制地瘋漲，上海的房子也不可能短時期被全部買空。否則，還要“在調控政策下，上海房地產市場有序健康發展”嗎？

上海“3·25”樓市調控新政出臺之后，各種分析評論滿天飛舞，我不想評說這些評論孰對孰錯。也有人問我，新政出臺后，我是否還會堅持我對今年上海樓市量價漲跌的預判觀點。答案是肯定的，我依然堅持我年初的預測：今年上海房價漲幅超過10%是大概率事件，但今年上海新建商品房交易量將難以突破1300萬平方米。

今年上海房價漲幅超過10%的依據是什么？

我認為，上海樓市調控政策是為了遏制上海房價的瘋漲，但絕對不是為了讓上海房價暴跌。房價漲得太快是應該要慢下來的，但根本不存在房價會暴跌的市場基本要素，今年也不可能會出現房價暴跌的市場行情。

據有關資料顯示，今年我國第一季度GDP增長6.7%。不少專家認為，就全國范圍而言，這種良好的GDP增長勢頭，離不開房地產市場回暖的“貢獻率”。當然，上海也不例外，只不過是因為上海房價短期內瘋漲得有點離譜而已。因此，就全國范圍而言，依然是鼓勵各地區房地產市場能夠“去庫存”，不少省市還出臺了鼓勵住房購買消費的政策。

同時，我又讀到了另外一則數據：今年我國第一季度新增貸款達到了4.6萬億元，而2015年全年僅為11.7萬元。

我不太精通于金融行情，但這種數據給我的直接感覺，就是市場流通貨幣比去年增加了許多。市場上貨幣多了，自然會促進市場的消費購買。房地產行業肯定是一個巨大的“蓄水池”，而吸引著大量貨幣資金流入。因此，寬松的貨幣流動政策，會導致房地產交易量增大，或者說房價上漲。

而事實上市場現狀亦是如此，我不以全國城市而論，僅以上海而言。國家統計局發布的數據：2016年3月，上海房價同比上漲30.5%。

以我的經驗而論，上海房價漲幅的統計不是太確切，這是因為上海各地區的房價高低相差太大。高價房銷售量增加了，上海的房價（指均價）就會上漲;低價房銷售量增加了，上海的房價（指均價）就會稍降。但以上海今年1月至3月房價普漲現狀而言，房價30%左右的同比漲幅肯定是靠譜的。

那么，上海今年4月份之后還會有如此高的房價漲幅嗎？

我的結論肯定是不可能。

今年上海4月或者5月的樓市，或許還會沿續第一季度的漲幅勢頭，但漲幅會逐步下降。今年上海第三季度房價會保持著平穩的漲幅，如果一旦樓市交易量明顯下降，今年上海第四季度房價會出現松動，但肯定不會暴跌。

也許，略懂樓市行情的人都會知道。市場上一些持續銷售的大盤，或者說是房價標志性樓盤，已經以所謂的高房價銷售了不少房子。這些樓盤后續會降低房價銷售嗎？理論上是不可能的，除非有特殊因素出現。

而對于一些新開樓盤而言，可以選擇低于目前區域房價銷售，或者持平房價銷售。但這種定價策略也是在已經高漲的房價基礎上稍作調整，或者持平房價銷售，但同比房價依然是上漲的。

據悉，有關部門在審定新開樓盤房價時，是極其重視銷售房屋定價漲幅的審核，甚至作為一項指標來進行考核執行。

因此，我的預測觀點肯定是成立的，今年上海的房價不可能再持續瘋漲，但也不可能出現暴跌，上海全年房價漲幅超過10%以上依然是大概率事件。

今年上海新建商品房交易量將難以突破1300萬平方米的理由是什么？

首先，我們要清楚了解上海樓市的發展過程。去年上海樓市量價齊升時的新建商品房交易量高達1384萬平方米，市場購買力旺盛，房價因此而大漲。

有關研究機構最近對今年上海新建商品住宅成交數據進行統計分析，其選取“3·25新政”前后各13天的交易數據，即3月12日至3月24日和3月26日至4月7日的數據進行對比分析，新政之后樓市交易明顯降溫。成交面積數據對比顯示，跌幅達到56%;而成交均價則從新政前的33420元/平方米，下跌到32246元/平方米，下降了1174元/平方米，跌幅僅為4%左右。

眾所周知，上海“3·25樓市調控新政”主要是嚴控了限購客群的范圍，而且，限止了購買消費能力，將購買二套房的首付比例提升至70%。

我在一次大會上公開宣講：上海“3·25樓市調控新政”對上海樓市購買力造成的“折損率”，樂觀一點預判是30%。就是原來有購房意愿和購房能力的客群，現在30%被限制不能購房了。悲觀一點判斷是，50%原來有購房意愿和購房能力的客群，現在無法購房，或者暫時不想購房了。

其理由很簡單，其一，不少新上海人由于社保繳納年限調整至連續滿五年而被限制在上海購房。其二，具備購買二套房的客群，由于首付比例提高而暫時無經濟能力購房。此類客群也因為房價漲幅太大，又提高首付比例，無法承擔購房資金而暫時觀望。其三，市場上出現了觀望情緒，使不少客群放緩了入市購房的步伐。

假如單從上海樓市新建商品房交易數據分析，我粗略統計一下，上海今年第一季度交易量已超過500萬平方米。其中今年1月份約200萬平方米的成交量，不少是2015年的延續房屋交易合同登記數量。而3月份約200萬平方米的成交量，明顯是在趕政策的“末班車”。

圖為本刊獨立評論員，上海市房地產經濟行業協會專家委員會副主任孫華良先生。

我認為，扣除政策面因素，上海今年第一季度樓市交易的“天量”，是有些透支市場購買力的。

如果按照“3·25新政”對市場購買力造成“折損率”30%計算，上海第一季度500萬平方米的交易量應該是350萬平方米。如果按50%“折損率”計算，應該是250萬平方米，月均成交量在80萬平方米。如果今后9個月按此月均成交量80萬平方米計算，是648萬平方米+500萬平方米=1148萬平方米。當然，今年新建商品房成交量在1150萬平方米似乎有點偏悲觀。客觀地預測，應該在1200萬平方米至1300萬平方米之間。因此，我不僅堅持我對上海樓市今年新建商品房難以超過13003平方米的預判，而且這種判斷基本是靠譜的。

總而言之，房地產行業是“靠天吃飯”的。但愿“天勢”能保佑開發商造好房賣好房，但愿“天勢”能保障購房者能買房買好房！