房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究

張煜

摘 要：現(xiàn)代社會(huì)中項(xiàng)目管理已經(jīng)成為各個(gè)行業(yè)中普遍應(yīng)用的一種行之有效的管理方法之一，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，項(xiàng)目管理已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷等各個(gè)方面經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生著日益顯著的指導(dǎo)和參考價(jià)值，而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式作為一種有效的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模式和方法，則在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中起著方法論的重要作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理模式

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，一般是指將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的對(duì)象看做一個(gè)有機(jī)的系統(tǒng)，使這一系統(tǒng)能夠有效運(yùn)行而采用的組織及管理方法的總和。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的選用要根據(jù)項(xiàng)目管理的對(duì)象、內(nèi)容及項(xiàng)目管理的基本目標(biāo)來(lái)進(jìn)行綜合選擇，可以說(shuō)，了解和選取恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目管理模式對(duì)于有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理既定目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有至關(guān)重要的意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用的項(xiàng)目管理模式

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要采取以下幾種項(xiàng)目管理模式，這幾種模式各有其優(yōu)勢(shì)和不足，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理時(shí)，要因地制宜地選取合適的項(xiàng)目管理模式，高效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)。

（一）設(shè)計(jì)—招標(biāo)—建設(shè)模式

這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)普遍采用的一種相對(duì)傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式，其按照一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的固有模式進(jìn)行項(xiàng)目管理，即企業(yè)先尋找專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，然而通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)選取合適的承包機(jī)構(gòu)，最后委托專門的監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工過(guò)程中的監(jiān)理工作，這種模式可以有效節(jié)約資金，可以有效控制施工工程，但是有時(shí)易于造成工程期過(guò)長(zhǎng)，相關(guān)責(zé)任落實(shí)不到位的情況。

（二）代理模式

即房地產(chǎn)選擇專業(yè)的代理人，代替其負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)、施工方及監(jiān)理方的監(jiān)督以及協(xié)調(diào)這三方之間的關(guān)系，這種模式可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效縮短施工期限，節(jié)約資金，但是可能產(chǎn)生代理人變更開(kāi)發(fā)費(fèi)用，業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)加大等弊端。

（三）風(fēng)險(xiǎn)型模式

這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理之前，聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)豐富經(jīng)理人，與業(yè)主及設(shè)計(jì)方共同完成項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作，隨后由經(jīng)理人負(fù)責(zé)管理整個(gè)項(xiàng)目的施工過(guò)程，經(jīng)理人一般將整個(gè)項(xiàng)目分成一個(gè)個(gè)階段性的小的項(xiàng)目，每完成一個(gè)小的項(xiàng)目就對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，即設(shè)計(jì)與施工同時(shí)進(jìn)行，相對(duì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)型模式較多，相比起前兩種模式，這種模式尤其自身優(yōu)勢(shì)，這種模式可以有效地降低業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)，有利于提高施工效率及質(zhì)量保證，但是難度在于有效選擇合適的經(jīng)理人，設(shè)計(jì)及施工過(guò)程中的不確定因素可能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式中存在的問(wèn)題

由于房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度越來(lái)越高以及內(nèi)外部因素的共同影響下，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式中還存在著較多的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）施工單位資質(zhì)問(wèn)題長(zhǎng)期得不到有效解決

施工方的資質(zhì)是否真正符合房地產(chǎn)建設(shè)直接決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目管理既定目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式中存在的一個(gè)比較嚴(yán)峻的問(wèn)題在于如何選擇合適的，具有較高資質(zhì)的施工方，從而有效保證房地產(chǎn)項(xiàng)目施工保質(zhì)保量地進(jìn)行，由于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中大多實(shí)行項(xiàng)目承包制，這就為那些資質(zhì)不足的施工方“鉆空子”，通過(guò)各種手段進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中提供了可能性，最后使得施工過(guò)程中存在著較多的安全和質(zhì)量隱患，生產(chǎn)效率的提高也無(wú)從談起。

（二）項(xiàng)目管理隊(duì)伍人員素質(zhì)不高，人力資源統(tǒng)籌分配不盡合理

項(xiàng)目管理隊(duì)伍在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中發(fā)揮著重要作用，它是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式發(fā)揮實(shí)效的關(guān)鍵因素，目前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理隊(duì)伍普遍人員不足，缺乏高素質(zhì)的項(xiàng)目管理人員，使得項(xiàng)目管理過(guò)程中人員的分配經(jīng)常捉襟見(jiàn)肘，人力資源得不到高效利用。

（三）項(xiàng)目管理制度不健全，執(zhí)行不到位

隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的運(yùn)用過(guò)程中需要有完備高效的制度來(lái)對(duì)其進(jìn)行有效支撐，而從目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)有制度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的制度建設(shè)還很不健全，難以有效適應(yīng)快速發(fā)展的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要，同時(shí)相關(guān)的制度執(zhí)行不力，使得項(xiàng)目管理在執(zhí)行上存在著諸多漏洞，影響了我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的良性發(fā)展。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的對(duì)策建議

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的較為突出的現(xiàn)實(shí)性問(wèn)題，有關(guān)部門及房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)應(yīng)該積極從自身做起，采取有力措施完善我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)有模式，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。

（一）加快項(xiàng)目管理方法的推陳出新，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管

房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)決定了項(xiàng)目管理的過(guò)程中要兼顧多個(gè)方面的內(nèi)容，即要適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展實(shí)際，又要根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目管理的內(nèi)外部環(huán)境，抓住項(xiàng)目管理過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，利用信息手段等加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理全過(guò)程中的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，有效提高項(xiàng)目管理過(guò)程中的效率，加強(qiáng)項(xiàng)目管理過(guò)程中對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的信息的收集、分析和反饋，在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過(guò)程中，企業(yè)要積極協(xié)調(diào)好內(nèi)部各個(gè)基礎(chǔ)性部門之間的聯(lián)系，以便收集更多、更有效的項(xiàng)目管理信息，為整個(gè)項(xiàng)目管理全過(guò)程提供可靠的信息支持，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)處理，從而發(fā)揮項(xiàng)目管理模式在推進(jìn)項(xiàng)目管理中的建設(shè)性作用。

（二）建設(shè)一支現(xiàn)代化的高水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作隊(duì)伍

一支高水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理隊(duì)伍事關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成敗，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的背后卻存在著專業(yè)人員不足，高水平的項(xiàng)目管理人員缺乏的尷尬局面，現(xiàn)有的項(xiàng)目管理人員往往缺乏扎實(shí)過(guò)硬的項(xiàng)目管理的理論知識(shí)和實(shí)踐技能，因此，要想真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理模式發(fā)揮高效作用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的既定目標(biāo)，就必須加快建設(shè)一支現(xiàn)代化的高水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作隊(duì)伍，尤其是對(duì)于項(xiàng)目管理中的領(lǐng)導(dǎo)人員，如項(xiàng)目經(jīng)理等，更要使其素質(zhì)過(guò)硬，具備扎實(shí)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，從而更好地進(jìn)行全方位的項(xiàng)目管理指導(dǎo)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要加快制定措施引進(jìn)高素質(zhì)的項(xiàng)目管理工作人員，提高項(xiàng)目管理工作人員整體素養(yǎng)，另一方面，積極通過(guò)各種培訓(xùn)、觀摩學(xué)習(xí)等途徑對(duì)現(xiàn)有的項(xiàng)目管理工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而更好地為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理提供人力支持和智力支持。

（三）政府部門及行業(yè)組織應(yīng)該積極出臺(tái)相關(guān)的政策，為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理提供法律法規(guī)支持

市場(chǎng)化運(yùn)行的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)政府部門及行業(yè)組織為其健康發(fā)展提供法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等各個(gè)方面的支持，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中各種不法事件頻發(fā)，嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展及公眾利益，其發(fā)生的背后就有相關(guān)的法律法規(guī)不完善的原因，例如某些房地產(chǎn)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中與當(dāng)?shù)毓賳T串通一氣，相互勾結(jié)，相互違法，不少“政治新星”也正是栽倒在房地產(chǎn)上，這說(shuō)明我國(guó)當(dāng)前在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面還缺乏比較完善的法律法規(guī)的建設(shè)及執(zhí)行，同時(shí)從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來(lái)看，“行業(yè)壟斷”的現(xiàn)象還普遍存在，監(jiān)管單位主體單一等現(xiàn)象還比較多，因此迫切需要政府及房地產(chǎn)行業(yè)組織出臺(tái)相關(guān)的政策措施，有效規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是有效推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式實(shí)現(xiàn)的外部條件。

四、總結(jié)

總之，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的選擇及實(shí)施過(guò)程中還存在著各種各樣的問(wèn)題，有效對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析解決，是促進(jìn)和實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式和國(guó)外相比還存在著不小的差距，未來(lái)還需要在這方面采取有力措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理取得長(zhǎng)足發(fā)展。（作者單位：重慶工商職業(yè)學(xué)院）

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