關于住宅小區車庫、車位所有權歸屬問題的研究

摘 要：隨著城市化的快速發展，人們生活水平的日益提高，城市私家車擁有量的大幅增長，人需要有房子住，每輛車也要有一個家。車位、車庫就成了市場經濟中居民不可或缺的重要組成部分，與現代城市居民的生活越來越密不可分。正因如此，現實生活中因為小區車位、車庫的權屬問題引發的糾紛越來越多，從而成為人們關注的焦點問題之一。

關鍵詞：物權法；建筑住宅；車庫車位；所有權；制度完善

一、住宅小區停車位（含車庫）的形式

（一）小區地面停車位的所有權歸屬

小區地面停車位是指直接設置在小區地面，以劃線的方式明確停車空間的停車單元，比較常見的就是開發商或者物業管理公司在小區的道路兩旁或小區空地上劃線分割出許多停車位，提供給車主使用，并收取一定的停車費。首先明確一點，地面停車位只是對土地地表及其有限空間初步的利用，不具備建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能申領《房屋所有權證》；其次，這種停車位的產權歸屬取決于其占用土地的使用權性質，如果土地使用權屬于國家，則該停車位的所有權應歸國家所有；如果停車位所在的土地已經包含在小區的宗地之中，在計算小區容積率時已經計入小區總土地面積之中，則房地產開發商將房屋所有權轉移給業主，業主取得《房屋所有權證》后，小區業主按照各自的份額共同擁有包括該停車位在內的小區宗地的全部土地使用權，故，停車位應歸建筑物區分所有人（業主）共有。

（二）小區地下停車位的所有權歸屬

1.是由人防工程所改建成的地下停車位

按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》的規定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積，不進行公用建筑面積的分攤。雖目前法律尚未明確界定人防工程的所有權歸屬，但是基于人防工程的重要性，不宜登記為建筑物區分所有人專有，當然也不能登記為開發商所有。本著“鼓勵修建人防工程”和“有利于維護、管理人防工程”的精神，對經政府人民防空主管部門批準，利用人防工程所改建的地下停車位所得收益，應歸投資者和管理者、維護者所有。

2.是開發商按照規劃要求建造的地下車庫

地下車庫和小區住宅房屋一樣，計入整個宗地的建筑面積，在法律上是具有獨立使用價值的“物”，可以申領獨立的房屋所有權證，也可以與購買的商品房合并核發房屋所有權證。

3.是不符合規劃要求的地下停車位

這種停車位系開發商自行利用建筑物的地下空間改造而成，本身沒有計算在整個宗地的建筑面積之內，不能列入公用建筑面積進行分攤，因無“合法出身”，按照現行規定難以取得獨立的房屋所有權證。

4.小區地上停車位的所有權歸屬

一般而言，小區地上停車位包括兩種情形，即樓房首層架空層停車位樓房屋頂平臺停車位。判斷樓房首層架空層停車位的所有權歸屬同按規劃用途建造的地下車庫類似，主要依據停車位的建筑面積是否列入小區公攤面積。樓房屋頂平臺停車位所有權的歸屬取決于屋頂平臺所有權的歸屬。

二、住宅車庫（含車位）歸屬權現狀分析

（一）房地產開發商通過改變處置車位的方式來賺取高額利潤

眼下私家車數量不斷膨脹，在不少小區里，停車位捉襟見肘，正所謂“物以稀為貴”，停車位的單位面積售價甚至比房子還高好幾倍。在高額利潤的驅使下，許多開發商在物權法實施之后仍在銷售在物權法實施之前就己經在銷售的樓盤的停車位，并在銷售合同里增加一條內容，即約定停車位的產權歸開發商所有，如果業主需要可以另外購買。在被稱為“上海物權法第一案”的小區停車位、車庫權屬糾紛中，上海法院首次運用了《物權法》進行判決，該案件的核心就是開發商是否有權出售地下自行車庫和地面停車位。法院針對原告業主要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請求，根據《中華人民共和國物權法》相關規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，房地產公司將小區汽車停車位出售給業主，與法有悖，開發商應當將收取的款項退還業主，并承擔相應利息損失。

（二）高額停車費的征收使得“停車難”問題進一步加劇

《物權法》頒布實施以來，在全國發生的物權訴訟最引人關注的都與停車位和車庫有關。業主已經購買了停車位，但是物業公司繼續向其收取停車管理費，比如北京北廣家園的業主與物業之間就因為征收高額停車費而引發沖突。對于這種沖突，在《物權法》實施之前，業主只能同物業公司交涉，但現在業主們可以用《物權法》作為維權工具。因為既然業主購買了停車位，根據《物權法》第74條的規定，業主就取得了該停車位的所有權，而所有權的權能就在于在法律規定的范圍內，所有人對其財產自由占有、使用、收益以及處分的終極支配權，這是所有權的積極權能，同時所有權也具有其消極權能的一面，即排除他們干涉的消極權能。物業公司將業主的停車位作為自己的收費停車場，侵犯了業主的所有權，業主有權請求相關機關排除物業公司的干涉。

三、住宅車庫（含車位）歸屬制度體系的構建

（一）進一步明確法律中的適用范圍

首先，對“首先”一詞做出詳細的解釋，“首先”不同于“優先”，“優先”在我國法律中是指同等條件下的“優先”，如果理解為“優先”會很容易使開發商引用“同等條件”而將車庫、車位出讓給業主以外的人或以此相要挾讓業主被迫承受更高的價格。因此，對“首先”我們可以借鑒美國的做法，認為開發商或以后的業主在未滿足小區居民需要前不得對車位、車庫加以營利性的利用。其次，應當采取具體措施保證業主可以優先獲得受讓或承租小區車位、車庫的權利，例如法律規定：購買房屋而當時沒有購買車輛的業主，可以交納一定的費用與開發商簽訂附期限的停車位買賣或租賃合同，并通過登記公示優先購買租賃權來保障自己的權益。同時應當規定開發商出售小區車位、車庫的告知義務，即開發商對車位、車庫的營利行為應當通過一定的方式告知業主。最后，對違反“首先滿足業主需要”原則而轉讓或出租車位、車庫的效力做出規定。當開發商沒有滿足業主需要而將車庫出讓給了第三人，而第三人又存在知情和不知情的兩種情況下，需要平衡業主與第三人的利益。判斷這種行為是否有效，應該看開發商或以后的業主是否履行了通知義務。

（二）規定開發商舉證之義務

首先，應當規定開發商負擔在購房階段以及發生糾紛后的訴訟階段證明車位、車庫面積已經公攤或者沒有公攤的舉證義務。這既是從開發商與業主的不對等談判地位考慮，也是出于舉證難易的考慮。其次，規定如果開發商已經將建設停車位的費用計算進商品房銷售價格，開發商應當在商品房銷售合同中明示，以使區分所有權人明確停車位的使用權，減少日后可能產生的權屬爭議。

（三）規定時間和法律后果

規定強制開發商向業主移交小區共有部分控制權的時間和逾期未移交的法律后果，移交時間可規定為業主委員會成立或管理負責人推選或指定后1個月內。逾期未移交的法律后果可規定為業主有權終止在開發商控制階段就小區共有部分由開發商對外簽訂的任何合同或協議。

（四）完善登記制度

居民的小區停車位是一項重要的不動產。不動產物權依法律行為而發生變動，非經登記，不發生效力，登記為不動產物權變動的生效要件。我國之所以頻繁出現小區車位車庫的權屬糾紛，在很大程度上是由我國房地產財產權利登記制度不完善造成的。其不能單獨辦理停車位的產權登記，車位車庫應作為要式登記以確權保護的不動產，登記制度是否完善直接關系到房地產財產權利保護制度能否認真落實。應盡快完善國家對不動產財產權利的管理登記制度，建立統一的不動產物權登記制度，即“統一法律依據、統一登記機關、統一登記效力、統一登記程序和統一權屬證書的五統一\"的制度。

（五）采取積極政策，鼓勵投資開發停車位

就中國國情來說，徹底解決停車位問題，表面上不是大問題，實際上仍是很復雜很困難的。停車位問題的根本途徑應向地上和地下發展，大力發展地下停車場和立體停車場，減少地表占用面積。因此有關部門應當作好引導和支持的工作。城市規劃部門應做好政策引導作用，在保護業主和社會利益的同時，也應當鼓勵房地產開發商的投資積極性。在制定和審批具體的規劃設計方案中，規劃管理部門應鼓勵房地產開發商因地制宜，充分合理的開發地下空間，并在法律允許的前提下將地下停車位與地上建筑物以同等身份反映在規劃設計經濟指標中，為地下停車位的權利界定和辦理有關產權證明提供充足的依據與前提。設置合理的法定停車位的比例，使房地產開發項目盡可能達到經濟效益、社會效益、環境效益相統一的最佳結合，達到地面小區的業主、房地產開發商、整個社會共贏的局面。

參考文獻：

[1]楊立業.車庫、車位權屬問題爭議研究[J].社會與法，2010年（14）.

[2]郭瑋.論住宅小區車位、車庫的歸屬與使用[J].合肥工業大學學報，2010年（4）.