我國房地產企業成本控制現狀及分析

摘 要：房地產市場歷經了快速發展期之后，于近幾年出現產出過剩，市場供大于求的現象，給房地產企業帶來了空前嚴峻的挑戰。本文以房地產企業作為研究對象，分析了房地產企業在成本控制中普遍存在的一些問題，并給出解決問題的方法。

關鍵詞：房地產；成本；構成；控制

一、成本控制的含義

目前社會上對成本控制有廣義和狹義兩種看法。所謂的狹義成本控制就是指在企業成本逐步形成過程中，企業根據自己預先設定的目標成本費用，對與日常經營活動所發生相關的各種支出進行嚴格的計量和監督，從而盡可能地使企業的各種支出不超過原定的預算，假如有偏差的存在，企業能夠結合自身的情況，對發生的偏差進行理性的分析，并且能夠及時地采取有效措施來彌補這個偏差，以此來達到企業對于項目成本控制的目的。房地產企業項目的成本控制一般是一個由事前控制、事中控制和事后控制形成的三位一體的立體組合，很好地運用這三項控制能夠促進企業更好、更快地實現預期的利潤，完成企業的終極目標。

二、房地產企業成本控制相關內容

（一）開發成本。（1）土地款。土地款主要包括為獲得土地使用權所支付的本金、以及為所購土地拆遷的居民安置所支付補償費等。（2）開發費用。開發費主要包括地上原有建筑物的拆除、相關道路的整修、項目地的通水通電等費用。（3）建筑安裝工程費。它是指直接或者間接用于房地產企業項目建筑工程的各種建設支出的總和。

（二）期間費用。（1）管理費用。房地產企業的行政管理部門為維持其正常的生產經營活動而發生的各種相關支出。（2）財務費用。對于房地企業而言，財務費用主要是房地產企業為籌集資金而發生的各項費用的總和，具體說來，這里主要就是借款利息和其他財務費用。房地產行業與其他的一般行業相比較，具有工程建設周期長、資金投資數額大、對于政策較敏感，風險系數高等特點。通常情況下，房地產企業都會為了擴大規模而進行貸款融資，企業的資金大都是來自銀行。（3）銷售費用。對于任何一個企業來說，獲得利潤才是其最終的目的所在，房地產企業自然也不例外，只有把建好的房屋賣出去，才能保證企業利潤的最終實現。房地產企業為了賣掉房屋，會進行一系列的宣傳，也就有了銷售費用的產生，這里的銷售費用，主要包括廣告宣傳費，以及招聘銷售人員及代理商的銷售代理費等。

三、房地產企業成本控制的現狀及問題剖析

（一）土地成本逐年上漲。在我國目前商品房所用資金的占比中，土地費用約占總支出費用的20%，并在以較高的速度逐年增長。土地費用上漲的原因有：第一，土地資源的稀缺性和不可再生性導致土地價格上漲；第二，物價的上漲造成了水漲船高。

（二）成本核算對項目建設作用欠佳。一些房地產企業，在期初沒有制定好嚴格的成本控制體系，資金充裕時不加節制地使用資金，造成了后期一旦資金鏈出現問題，企業舉步維艱，這往往就是大家經常能看到建到一半的樓盤突然停工了，一個不是很大的樓盤，建了好多年，造成了大量人力物力財力的損失。

四、關于完善房地產企業成本控制的思路

（一）合理地選擇項目位置。如今，土地成本已經在整個房地產企業的總成本中占了相當大的比重，有些樓盤之所以價位那么高，就是因為期初，房地產企業在選址競價土地的時候，其拍得價位太高，以至于后期企業無論如何進行成本控制，其最終的商品房的售價都高于其他房屋，在價格上沒有競爭優勢，無法實現企業的預期目標，實現不了企業利潤的最大化。

（二）建立完整的成本控制體系。（1）成本最低化原則。 在保證產品質量的情況下通過各種措施降低建造成本，使用最低的成本預算體系，減掉一切不必要的開支，從而達到預期的目標是成本控制的根本目的。 （2）全面控制原則。全面控制包括全員控制和全過程控制。一個企業的成本控制如果僅僅依靠項目經理和專業成本管理人員的努力恐怕是無法得到令人滿意的效果的，要想取得優異的成績，這需要大家共同努力、需要所有的項目參與者群策群力；自項目的整體規劃、工程施工，以及到后期的銷售階段，其間的每一項經濟業務都要納入成本控制的軌道，謹防偏離。

五、結束語

面對日益激烈的企業競爭，加之我國房地產企業管理層成本控制要求的提高，成本控制理論研究的不斷深入，必將產生更加先進的成本控制方法。同時，隨著改革開放，我國房地產企業也會學習和創造出先進的成本控制方法，提高國內房地產企業的成本控制效果，加強其競爭力，從而促進我國經濟健康穩定發展。

參考文獻：

[1] 崔志英.房地產開發企業成本控制淺析[J].決策探索，2014（9）.

[2] 柴強.房地產估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業出版社，2013