土地政策在房地產(chǎn)調控中的作用分析

摘 要：隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展以及城市化進程的加快，城市土地供需矛盾一直存在并且隨著城市人口的增長而越來越突出。做好城市土地的調整關鍵是要做好土地政策的制定，現(xiàn)今，土地政策已經(jīng)與貨幣政策、財政政策等成為了我國經(jīng)濟宏觀調控的重要手段。但是在土地政策對房地產(chǎn)市場的調控中存在著很多的爭議，認為土地政策實施后傳遞到房價調控中的影響較慢，且影響較小，因此，使用土地政策在對房地產(chǎn)進行調控時需要與其他經(jīng)濟政策相結合來共同確保政策對于房地產(chǎn)的調控效果。

關鍵詞：土地政策；房地產(chǎn)調控；土地供應；政策效果

前言

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的樓市經(jīng)歷了自2009年開始的一輪瘋漲期，做好房地產(chǎn)的調控不能僅僅從限制入手而是應當從土地政策、經(jīng)濟政策等多方面入手來共同確保房地產(chǎn)調整的可行性。土地政策在房地產(chǎn)的調控中一度成為了房地產(chǎn)調控的主要手段，通過從土地供應端入手在土地出讓中實行“招拍掛”再到開發(fā)用地供應結構上的有壓有保來調整土地的供應結構從而間接的來對建筑住房的供應進行調整，以實現(xiàn)對于房地產(chǎn)市場進行調控的目的。但是在實際應用中發(fā)現(xiàn)，土地政策在對于房地產(chǎn)的調控中發(fā)揮的效果不甚理想，與預期有較大的差距，因此需要在對土地政策對于房地產(chǎn)調控中的作用進行全面的分析并作出客觀的評價。

1 土地政策對于房地產(chǎn)市場的調控

我國實行的是土地公有制，因此在土地政策的制定上能夠通過運用土地供應價格、供應數(shù)量以及供應結構的方式來對房地產(chǎn)市場進行影響。由于土地政策對于房地產(chǎn)市場的影響屬于間接調控因此在土地政策對于房地產(chǎn)市場的調控指標如認識不同則對土地政策的制定以及具體調控手段的應用產(chǎn)生較大的影響。房價調控是土地政策制定的最終目標，而土地政策是通過調控土地出讓價格即調控地價的方式來對房價進行調整，在對兩者進行研究的過程中所采取的研究方法有：格蘭杰因果檢驗、向量誤差修正以及向量自回歸模型等。在對土地價格與房價進行研究的過程中使用的數(shù)據(jù)不用會得出不同的結果有時甚至于所得出的結果會產(chǎn)生對立。一些學者認為，現(xiàn)階段土地出讓價格對于房價的影響較小且是短期影響房價，而一些學者則認為土地政策對于房價的影響是一個長期性的過程。在對于土地出讓價格對于房價的影響研究中，孫穎、李南成等學者在研究了城市土地供應的數(shù)量、方式以及房價、房屋供應量之間的關系的基礎上使用突刺配置面積來作為土地政策對于房價所產(chǎn)生影響的判別指標，在分析了土地政策、貨幣政策以及房價之間的關系的基礎上做出了土地政策對于房價調控傳導較慢且這一影響在持續(xù)減弱的判斷。而相對的，而土地供應量則主要會對房屋供應量產(chǎn)生較大的影響但是對于房價的影響同樣較弱。其中，在研究了土地出讓與房價之間的關系上認為土地招牌掛制度事實上推高了房價。通過研究表明，土地政策與房地產(chǎn)市場之間的關系較為復雜，因此在對土地政策對房價的影響中需要進行系統(tǒng)性的分析通過土地政策相對于其他政策在房價影響中所作出的貢獻的大小來對土地政策進行評估。

2 土地政策對于房價影響的評價

土地政策對于房價的影響是多方面的，在以往的房價調控中主要使用土地供應價格、土地供應數(shù)量來作為考察土地政策的手段，而將房價、房屋供應數(shù)量以及房地產(chǎn)開發(fā)投資來作為土地政策考察的目標。在相關的評判中通過選取房屋銷售價格指數(shù)、商品房竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額來作為商品房價格、供應數(shù)量以及房地產(chǎn)開發(fā)投資的相應的指標，根據(jù)國家統(tǒng)計局所公布的相關數(shù)據(jù)來作為評判的標準。在對這些變量進行處理之前首先需要對各數(shù)據(jù)進行一定的處理，以便能夠用于格蘭杰因果檢驗進行判斷。

通過使用格蘭杰因果檢驗結果表明：在土地出讓價格、土地截流面積以及房價之間的關系上，上述幾個變量的變動并不會直接影響到房價價格的改變。同時在房屋竣工面積與地價之間關系上，房屋竣工面積與土地截留面積在格蘭杰因果檢驗判斷中表面兩者之間并未有明顯的因果關系，而在地價與房屋竣工面積的影響中兩者之間在滯后一、二期之間存在著雙向的影響，在在滯后六期后地價對于房屋竣工面積只有單向影響的關系。在格蘭杰因果判斷匯中對于土地、土地購置面積、土地截留面積以及房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的判斷中，地價與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間存在滯后一、六期的雙向影響的關系。土地購置面積在滯后一和二期、四至九期之間存在對房地產(chǎn)開發(fā)投資的單向影響的關系。

通過利用國家統(tǒng)計局對于房價、土地出讓價格之間的數(shù)據(jù)來建立滯后階數(shù)為3的向量自回歸模型來房價、地價之間的關系進行判斷：通過在對房屋銷售價格與土地政策變量的響應函數(shù)圖形中可以看出，在土地政策制定并實施后在一個季度后才會傳導至房價的影響中，而后隨著時間的延長影響會逐漸擴大直至第三個季度影響達到最大，而后，土地政策對于房價的影響將會持續(xù)的減弱直至到第5個季度后土地政策的影響將會消失甚至于產(chǎn)生負面影響。土地截留面積、土地購置面積等對于房價的影響都表現(xiàn)為在隨后的1-2個季度會產(chǎn)生一個沖擊而后對于房價的影響表現(xiàn)為持續(xù)減弱。總體來說，房屋竣工面積對于房價的影響最大，其他指標對于房價的影響較小。

3 土地政策對于房價影響的評價

通過對土地政策相關評價指標與房地產(chǎn)指標之間關系進行分析可以得出如下結論：土地政策對于房價、房屋竣工面積以及房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響上土地購置面積、土地截留面積以及地價所產(chǎn)生的作用大小在逐漸減小，同時在發(fā)揮影響時都存在著明顯的滯后，這表明土地政策的具體手段在房地產(chǎn)調控中發(fā)揮著作用并且在眾多的手段中土地供應數(shù)量是其中影響最明顯也是最常用的政策。此外在對對于土地供應的調整中除了新增土地供應外政府通過對囤積土地的行為進行打擊也會對房價產(chǎn)生較為明顯的效果。此外在對土地政策對房價的調控中，應當注意發(fā)揮其長期對于房價的影響效果。此外土地政策對于房地產(chǎn)中的房價、房屋竣工面積以及房地產(chǎn)開發(fā)投資所產(chǎn)生的影響較小，其影響效果比不上上述3個指標自身對自身以及相互之間所產(chǎn)生影響，土地政策在房地產(chǎn)中所產(chǎn)生的影響較弱因此在對房地產(chǎn)市場進行調控時需要與其他政策相配合來共同作用。在土地政策對于房地產(chǎn)市場的影響中其對于房地產(chǎn)開發(fā)投資所產(chǎn)的影響要遠大于房價和對房屋竣工面積的影響。

4 土地政策對于房價影響較小的原因分析

造成土地政策在房價調控中影響較小的原因是多方面的：由于土地政策對于房地產(chǎn)的調控是間接的因此在土地政策對于房地產(chǎn)的調控上具有較為明顯的滯后，且等待土地政策發(fā)揮出最大效果時則需要更長的時間，土地政策的影響集中在對于房地產(chǎn)供應以及房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)，政府制定的土地政策只能從增加土地供應來對房價造成影響。為提高對于房地產(chǎn)的調控需要使土地政策與其他調控政策相結合來共同作用共同做好房價的調控。

5 結束語

土地政策是經(jīng)濟宏觀調控的重要手段，尤其是在經(jīng)濟快速發(fā)展期，通過使用土地政策輔助于貨幣、財政政策能夠對經(jīng)濟發(fā)展起到極為重要的調控作用，新時期我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，通過使用土地、經(jīng)濟和經(jīng)濟政策相結合來做好房地產(chǎn)市場的調控時現(xiàn)今乃至今后一段時間房地產(chǎn)調控的重點。文章在分析土地調控政策特點的基礎上對土地政策在房地產(chǎn)調控中的作用進行了評價。

參考文獻

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