城市地鐵的社會效應及對商業格局的影響

隨著城市化的發展，城市交通擁堵問題已經成為人們關注的焦點。大部分城市為了有效解決交通擁堵問題，緩解交通壓力，提高自身城市的形象，都開始大力建設軌道交通，使得城市地鐵的投資熱潮得以興起。一般而言，城市的業態分布和商業格局會直接影響著人們的生活與工作，因此如何將城市地鐵的建設和物業發展形成聯動機制，合理開發地鐵周圍的商業格局，已經成為學者研究的重要課題。

一、城市地鐵的特征分析

1.外部性特征

經濟學對外部性的定義是旁觀者利益受市場主體行為的影響，其一般分為負外部性和正外部性這兩種情況。城市地鐵的負外部性主要表現在沿線居民正常生活和城市交通受地鐵施工、電磁干擾、振動以及噪音等的影響，要想降低負外部性的影響，則應改進技術手段，采取合理有效的管理措施等。其正外部性則表現在地鐵的發展能夠減少汽車尾氣排放和交通事故、優化配置土地資源、增加就業、促進沿線房地產收益和價值的提升、改善城市商業布局等方面。

城市地鐵正外部性最為直接的體現就是其能夠對沿線周邊的房地產價值加以提升。如上海地鐵1號線周邊的莘莊站，1991年其在該線開通運營之前，4里內周圍的房價平均為600元/m2，4里外平均房價為929元/m2;而在2001年該線開通之后，4里范圍內的房價為3400元/m2，4里外平均房價為1800元/m2。當然，城市地鐵不僅能夠對站點周圍房地產價值加以提高，還能使沿線地產的商業價值得以提升，影響城市的整體商業格局。

2.廊道效應

廊道效應的特征表現在兩個方面：一是其產生與城市交通主干道。主干道具有較強的經濟聚集能力，能夠吸引大量的資金流、物流和人流，促進鄰近區域經濟的發展。二是其影響范圍由近而遠遞減。廊道效應主要是以城市交通主干道為中心，逐漸向周圍區域擴散，達到一定距離范圍則消失。廊道效益是城市地鐵在重要特征之一，人們的生產和生活對地鐵的依附程度直接關系到廊道效應的大小和作用范圍。由于地鐵能夠直接影響城市空間結構和土地利用強度，因此可結合土地利用強度的分布狀態，對地鐵的廊道效應加以衡量。隨著地鐵的不斷發展和完善，其在土地利用強度方面可分為四個階段。

首先是團狀分布階段。在地鐵初步建設的過程中，由于缺乏完善的地鐵網絡，其換乘系統不夠健全，往往會對站點周邊區域的土地利用產生影響。其次是波浪狀分布階段。隨著地鐵輻射能力的提高，土地利用的范圍越來越大，大部分商業設施和居民區都聚集在站點周圍，這在一定程度擴大了站點范圍，使商業分布和土地利用強度呈現波浪狀態。再次是帶狀分布階段。地鐵網絡的快速發展進一步增強了站點區域的輻射能力，使得其土地利用強度更為均等化，因此沿線商業布局呈帶狀分布。最后是面狀分布階段。城市軌道交通網絡能夠將各功能區連接在一起，從而整合和擴張各區域的土地利用強度與商業分布，以此形成地鐵線路的面狀分布。

二、城市地鐵的社會經濟效應

城市地鐵具備的社會經濟效應主要表現在三個方面：一是社會效應;二是經濟效應;三是環境效應。

1.城市地鐵的社會效應

城市地鐵能夠對家庭生活產生一定的效應，如地鐵的開通會使居民出行時間縮短，家庭活動范圍擴大，促進居民生活水平和生活質量的提高。首先地鐵主要是行使在相對封閉的專用車道上，能夠保證較快的行使速度，促使單位里程的時間加以縮短。同時地鐵運營之后，城市居民不需花費更多的時間在路上，能夠有效延長工作的休閑時間，改變生活的方式。其次地鐵能夠對家庭的活動半徑得以擴大，讓人們能夠擁有更大的空間半徑選擇休閑、居住和就業等行為，促使工作和生活的機會成本加以降低。最后地鐵能夠促進生活質量的提升，為人們提供舒適健康的乘車環境，緩解乘車擁堵和困難等問題，并且地鐵不收天氣和行人等因素的干擾，能夠減少交通事故。

2.城市地鐵的經濟效應

第一，城市地鐵能夠對土地利用的結構加以改變，促進土地價值的提升。如果地鐵建立在公共交通不發達的地區，能夠促進沿線土地價值的提升，并且地鐵在開通運營的過程中，能夠在一定程度上促使城市土地利用結構發生變化。以深圳地鐵1號線地鐵為例，其直接影響了站點周邊的土地利用結構，使得新區和傳統商業中心區出現了不同的特點，新區的土地均衡度和利用程度明顯上升，而傳統商業中心區則明顯降低。之所以會產生這樣的現象，主要就是地鐵的發展在一定程度上弱化了傳統中心區通達性的優勢，而提高了新區的通達性能。

第二，城市地鐵能推動沿線地區經濟的發展。地鐵在開通運營的過程中，能夠對城市的經濟社會資源進行重新配置與整合，促進資源利用率的提升。從城市發展層面而言，地鐵能夠對城市原有的生態資源、人口、房屋和土地進行重新調配，提高沿線資源的價值。同時地鐵線路能夠對企業和居民的聚集產生一定的吸引力，從而沿線工商業和房地產業的發展。此外，地鐵的運營能夠促進地鐵交通產業的發展，圍繞地鐵交通的商業經營和房地產開發，能夠產生巨大的經濟效益，促使沿線商業更為繁榮，有利于形成地鐵交通產業。

第三，城市地鐵能夠對城市的格局加以改變，促進區域價值的提升。對于城市地鐵而言，其在客運服務方面具有巨大的優勢，能夠有效擴大城市范圍，促使城市人口向郊區發展，實現衛星城的發展。此外，城市地鐵具備商業地產的效應，能夠促進區域價值的提高，創造更多的商業機會，促進城市原有商業格局的改變。

3.城市地鐵的環境效應

城市地鐵主要是通過電力加以驅動，具有清潔、環保、大容量、準時、安全以及快捷等特征，能夠對大量密集人群進行及時疏散。目前，僅僅依靠道路建設已經難以解決交通擁堵的問題，必須要構建大運量和快速的地鐵交通，建立具有現代化和多層次的公共交通體系，促進城市地鐵的發展。這樣才能在一定程度上促使路面私人車輛和公交車輛加以減少，滿足人們出行的需求，降低汽車尾氣排放量，減少大氣污染，促進城市形象的提升。就現階段而言，人們認為軌道交通的發展，尤其是地鐵，能夠有效解決城市擁堵問題，因此各大城市都開始大力規劃發展地鐵，將其作為城市形象提高和交通擁堵緩解的重要方法，掀起了軌道交通的熱潮。如成都地鐵線路的規劃，其基本能夠將市區的交通樞紐加以覆蓋，將市郊的交通進行有效聯結，并將區域公共交通的主體選擇為公共汽車。這樣有效促進了道路通過能力的提升，能夠對車流和人流進行快速及時的疏散，有利于解決交通擁堵問題，保證道路的暢通。城市地鐵和公交的立體化體系，有效改變了環性放射狀的路網設置，優化了綜合交通網絡結構，實現了城市交通的改善。

三、城市地鐵對商業格局產生的主要影響

1.形態多樣化的體現

城市地鐵周邊往往具有多樣化的需求以及密集的人流，因此在對地鐵進行投資，并布設地鐵的商業格局時，應對地鐵物業形態加以重視。由于地鐵具有舒適和便宜的特點，要想對人們出行和購物的需求加以滿足，應在商業類型和格局方面體現出多樣化的形態。一方面將地鐵與快餐店、書店和花店等相聯系，形成和諧的商業氛圍，另一方面將大規模超市和立體化商業購物中心相聯系，并布設購物中心、商業街、寫字樓、公寓和酒店等多種商務形態。地鐵作為城市交通的重要紐帶，其多樣化的商業格局形式以及商圈的形成，能夠促進沿線商機的拓展，形成多層次的新型商業區，增長商業的效益，推動社會經濟的長遠發展。

2.聚客優勢的運用

由于地鐵具有較大的范圍覆蓋面、較長的線路以及密集的客流，這在一定程度上為商圈的形成提供了有力條件。地鐵穩定而持續的聚合人群，能夠促進未來商業的發展，其已成為商業街和地產界關注的焦點，而將聚集人群轉化為購買力，能夠將商業的價值和生命力加以體現。此外，地鐵商業在進行項目的選擇和決策過程中，應以客流的需求傾向、數量和結構分布為依據，正確處理好短期目標和長遠目標之間的關系，準確定位商業，選擇出合理的商業形式和格局。如日本地圖商業街，其在20世紀30年代時，僅僅只有分布在地下通道兩側的小商鋪，后來發展為地下商業街，現今已經成功銜接了地面商業、地鐵中樞和商業中心，實現了商業與地鐵交通的雙贏局面。

地鐵商業格局具有城市的特色，能夠有效促進沿線商業地產通達性的提高，實現地下商業的可持續發展。目前我國地鐵在發展的過程中，由于社會政策以及經濟條件等方面因素的影響，導致商業的空間類型和開發規模受限，因此將客流轉變為消費力，能夠有效改變地鐵商業的格局設置。一般而言，人流集散的最佳區域就是地鐵出站口步行5～10min的行程范圍，其也是地鐵商業的黃金地段;而辦公和居住等商業項目適宜在步行10～20min的區域開發。值得注意的是，地鐵商業應重視趨利避害，如將快餐、報紙雜志、食品煙酒等小型的商店設置在地鐵站廳內;地面與站點的通道商業則可擺放人們需要的商品。地鐵作為人們休閑與忙碌的產地，只有將優勢的項目與商圈進行結合，才能實現地鐵商業的持續穩定發展。不難發現，城市中心區域以外，軌道交通會對房價產生明顯的廊道效應，軌道交通沿線房價會呈現向兩側遞減的規律，輕軌、地鐵站點附近將成為住宅高度集中區域，房價相對周邊會有明顯提升。

四、傳統商業街在地鐵時代背景下的發展對策

城市地鐵能夠對城市的行業格局產生深刻印象，并改變城市的面貌和經濟，導致傳統商業街的發展面臨嚴峻的形勢?；诘罔F時代的背景，傳統商業街要想實現自身的發展，可以從以下三個方面加以考慮。

1.樹立消費需求導向意識

對于傳統商業中心而言，其在建設規劃、改造設計、招商引資以及服務管理的過程中，必須要樹立消費需求導向意識，對消費需求產生的新變化加以重視和適應。一般而言，消費者對商業街的需求主要表現在服務、休閑時尚以及購物環境這三個方面，因此在整治改造傳統商業街時，應以這三方面需求為基礎，構建具有豐富個性和鮮明特色的商業服務體系。

2.正確處理市場和政府的關系

在改造和管理傳統商業街的過程中，不僅要將政府的協調、引導和規劃作用加以充分發揮，還要尊重企業的主體地位，促進市場機制主導作用的發揮。將規劃放在首要的位置，由政府統一規劃傳統商業街的整治改造與招商管理，從而確保其商業經濟的可持續發展。企業和市場作為商業街發展的基礎和前提，因此政府必須要對市場的規律加以尊重，充分調動企業的創造性和主動性。同時在管理商業街的過程中，必須要加強建設自律組織和行業協會，引導商家進行整合推廣和錯位經營。此外，政府應鼓勵和幫助商家打造自身的特色經營，加大整合營銷的力度，積極對外推介商業街，從而實現商業街的長遠發展。

3.積極引進多元化業態

要想增強傳統商業街的活力，應對客流和消費收入結構進行分析，并以國際商業街業態的構成比例為依據，適當增加體驗和服務業態，達到具有活力的新街區。同時采用“觸媒”理念，對原有的大型綜合商場進行合理調整，補充娛樂、餐飲等多元化的業態綜合體，從而形成多功能的休閑服務區，增強商業街的吸引力，促進綜合性商業街的形成。

綜上所述，城市地鐵具有明顯的外部性和廊道效應，能夠降低大氣污染，減少交通事故，節省土地資源，增加就業，提高沿線房地產收益和商業價值，具有良好的社會效應、經濟效應和環境效應。因此在規劃城市地鐵時，應對其沿線聚客優勢、多樣化需求以及人流密集等方面進行綜合考慮，有效發揮出地鐵商業的優勢和作用，從而有效實現社會經濟效應。此外，在地鐵時代的背景下，傳統商業街要想實現自身的發展，必須要樹立消費需求導向意識，正確處理市場和政府的關系，積極引進多元化業態，營造良好的消費環境，積極打造品牌服務，從而促使自身重新煥發活力。