2015年上海土地交易概況分析

2015年是“十二五”規劃收官之年，上海房地產行業總體延續了上一年的適度調控、穩中有升和健康發展的走勢。總體供應和需求基本保持平穩，住房和辦公樓的價格波幅也在可控范圍。

經國家統計局統計公布，今年1至10月底，我國房地產開發投資共78001億元，同比增長2%;1至10月底全國商品房待售面積68632萬平方米，兩年中商品房待售面積增加54%。為此國家提出了新時期加快化解房地產庫存，促進房地產發展的新導向。

2015年11月11日，李克強總理主持召開的國務院常務會議提出的“通過加快戶籍制度改革帶動住房”等相關產業的消費水平的提高，也使得上海房地產市場健康發展可持續和可預期。

目前，上海土地交易情況總體圍繞市府房地產市場穩定、持續、健康發展的方針，土地交易圍繞城市規劃、市場需求、適度調控的基礎上適時推出，規范招、拍、掛，避免土地出讓價的大起大落。

本文將就上海2015年1-10月除工業用地外的居住用地、商業用地、商辦用地、住辦用地和動遷安置房用地等的土地交易情況進行分析，以便于相關政府和從業人員在預測2016年上海土地交易走勢方面作為參考

一、上海土地交易的區域分布與用途

2015年土地交易截至10月份，通過上海土地交易中心招、拍、掛成交的主要有89個地塊，該89個地塊總面積4185586平方米，總成交價格9425941萬元，平均每平方米成交價為2.25萬元/平方米，平均土地出讓的溢價率約為53%，溢價率的走勢為前低后高逐步上升的態勢。其中動遷安置房用地30塊、居住用地22塊、商業用地17塊、商辦用地12塊、辦公樓用地6塊、商住用地4塊、住辦用地3塊。這89個地塊中79塊為單一性質用地，10塊為兩種用途以上的復合性質用地。

全市17個區縣除黃浦區、靜安區沒有土地交易外，其余15個區縣2015年1-10月共出讓土地89塊，其中出讓土地最多的是浦東新區（土地性質分別屬于商業、商辦、居住、辦公樓和動遷安置房）、寶山區（土地性質分別屬于商住、商辦、居住、商業、辦公樓和動遷安置房）和奉賢區（土地性質分別屬于居住、商業、商住、商辦和動遷安置房），這三個區各出讓土地11塊。出讓土地最少的是普陀區，僅出讓一塊住辦用地。其余的為崇明縣出讓土地10塊，土地性質分別屬于商業和動遷安置房;松江區出讓土地8塊，土地性質分別屬于居住、商住、商業、動遷安置房;青浦區出讓土地7塊，土地性質分別屬于居住、商住、商辦和動遷安置房;嘉定區出讓土地6塊，土地性質分別屬于商辦、居住和商業用地;楊浦區出讓土地5塊，土地性質分別屬于商辦、居住和動遷安置房;金山區出讓土地5塊，土地性質分別屬于居住、商辦和動遷安置房;閘北區出讓土地3塊，土地性質分別屬于主板、商辦和居住用地;徐匯區出讓土地3塊，土地性質分別屬于辦公樓和商業用地;閔行區出讓土地3塊，土地性質分別屬于商辦和動遷安置房;長寧區出讓土地2塊，土地性質分別屬于辦公樓和商業用地;虹口區出讓土地2塊，土地性質分別屬于商辦和居住用地。

二、上海土地交易主要企業的拍地情況

從上海2015年1-10月已進行的89塊土地交易看，所有項目基本都由一家企業獨立拿地，以往因資金原因或為分擔風險，由兩家或兩家以上企業共同競拍一塊土地共同開發的情況2015年很少出現，這說明房地產企業的資金面有所寬松，對市場前景的把握較有信心。

這些企業中屬上海企業的有72家，屬外地企業的有17家。其中拿地最多的是綠地集團，共拿6塊土地，具體為：奉賢（商住）、楊浦（商辦）、青浦（商辦）、松江（商住）、嘉定（商辦和居住各一塊）。原上海區屬房地局改制的企業，僅新長寧集團在長寧區華陽街道拿下一塊用于辦公樓和商業用地的綜合用地。今年已完成交的這89塊土地中，成交標的大于10億元的有22個地塊，小于10億元的有67個地塊。今年至今的4塊“標王”：最高的為88億元，由金融街（上海）投資有限公司拍得，地點為閘北區上海火車站，地塊性質為商辦和居住;第二的為87億元，由珠海華煒投資發展有限公司拍得，地點為閘北區市北高新地塊，土地性質為住辦;第三為70億元，由上海奔匯投資咨詢有限公司拍得，地點同為閘北區市北高新地塊，土地性質為住辦;第四為59億元，由上海浦東發展銀行拍得，地點為浦東新區世博地塊，土地性質為商辦用地。

三、上海集中推出土地區域分析

通過上海2015年1-10月已進行的89塊土地交易可以看出，我國城市化建設對上海房地產業的發展同樣有著重大的影響，具體而言：上海的浦東新區、寶山區和奉賢區今年推出土地的數量最多，分別為11塊。而推出土地區域最為集中的是奉賢南橋新城，僅這一區域今年就已成交6個地塊的土地交易。與其他區縣在開發新城時成立區國資控股的土地開發公司或房地產公司進行開發不同的是，奉賢南橋新城的6個地塊的項目中標方分屬上海和外地的6家不同企業。分別為：上海中環投資開發集團（土地性質為居住用地）、上海新邦置地有限公司（土地性質為動遷安置房）、綠地集團（土地性質為商辦用地）、上海業晟置業有限公司（土地性質為動遷安置房）、江蘇中南建設集團股份有限公司（土地性質為商住用地）、上海高屋置業有限公司（土地性質為動遷安置房）。

從以上的上海今年土地交易情況中不難看出，雖然奉賢南橋新城土地出讓的市場化程度高，參與競拍者都有機會中標，但因年內一次性出讓土地過多，盡管平均溢價率不高，但建成后的市場競爭激烈，對拿地的開放商而言，項目的得益率與會因而下降。另外今年市中心集中推出土地的則是閘北區的市北高新地塊，盡管只有兩塊土地出讓，但這兩塊分屬上海今年土地出讓交易價格第二位（87億元）和第三位（70億元）的標王級地塊，用途同為住辦用地。

四、上海2016年土地交易的走勢分析

隨著我國新一輪改革開放的深入，房地產市場和房地產企業的市場走勢和發展戰略發生了明顯的變化。其一是一線城市的房地產市場繼續走強，二線和三線的房地產市場開始走弱，為此上海的房地產企業和國內有實力的房地產企業改變了前些年到二線和三線城市拿地的情況，土地交易再次聚焦“十三五”期間向國際化大都市邁進的上海和北京、廣州、深圳等一線城市。其二是無論上海的房地產企業還是外地的房地產企業在進行土地交易時都較為理性，開發一塊、競拍一塊，很少有過去房地產企業為土地儲備盲目拿地的情況出現。其三是上海今年土地交易市場交易的土地中居住用房、商業用地、辦公樓和動遷安置房等單一用途的土地減少，而商辦用地、住辦用地、商住用地、商住辦用地增加。其四是上海今年已出現的土地出讓標王中出現了兩家投資類的公司，一家為87億拿住辦用地的珠海華煒投資控股公司，另一家為70億拿住辦用地的上海奔匯投資咨詢有限公司，這二家投資公司不約而同地看中了正在興起的閘北市北高新園區。

綜上所述，隨著2016年我國增長方式轉變和產業轉型升級落到實處，中古央行年內四次降息多次降準的疊加效應，我國基本國策一家只生一個孩子到二胎政策全面放開和我國城市化進程的深入推進，新一輪的房地產業和房地產企業的可持續發展是可以預期的，而放眼“十三五”規劃，更為我國房地產行業和國內百姓的“住有新居”提出了可操作、可實現的理想狀態。房地產行業的新一輪穩步和持續發展也將帶動和促進相關行業發展，促使我國居民真正早日邁向小康社會，人們的生活水平和生活質量真正得到提高。