庫存大戰(zhàn)

在近日舉行的中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)去庫存成為2016年重點工作任務之一。相關資料顯示，截至2015年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，能夠容納2億人居住。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬表示，過去房地產(chǎn)大發(fā)展所依靠的人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利、經(jīng)濟發(fā)展紅利、制度性改革紅利等幾大紅利，都在逐步的退出。2016年的樓市，去庫存將是主基調(diào)。

“去庫存壓力最大的是濰坊，大約需要四五年時間”

“目前，全省三四線城市中，去庫存壓力最大的是濰坊，大約需要四五年時間。”房地產(chǎn)專家朱江分析說，全省其他三四線城市去庫存一般需要12-20個月，整體壓力比較大。

對濟南而言，目前濟南商品房可售套數(shù)為22.24萬套，比2015年1月時增加了約2.5萬套，根據(jù)2015年平均每日網(wǎng)簽商品房363套計算，若庫存不再增加的前提下，也需要20個月才能消化完全部庫存，濟南樓房庫存量仍然比較大。

青島的庫存壓力也非常大，數(shù)據(jù)顯示，2015年11月中旬，青島市共有可售住宅（含保障房）18.6萬套，同比上升18.5%。青島一家房地產(chǎn)咨詢機構負責人沈忠表示，按照青島一周銷售2740套來計算，去化周期為66周，約合14個月。

“實際上，青島的庫存、空置率一直都很高，銷售周期也普遍較長，拿沿海地區(qū)的部分海景項目來說，外地客群占到6成以上，冬天入住率估計不到5成。”熟悉當?shù)仨椖康囊晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)了解，為緩解房地產(chǎn)投資逐漸下滑的局面，在2015年9月份，山東省便印發(fā)了《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉型升級實施方案》（下稱“方案”）。“方案”中提到，“商品房庫存偏高，截至2014年年底，全省商品房庫存1.6億平方米，去庫存化周期達到27.3個月。”

“方案”要求，山東省要轉變房地產(chǎn)開發(fā)模式，適度降低商品住宅供應比重，由相對單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉變，積極發(fā)展跨界地產(chǎn)。

“方案”要求創(chuàng)新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)（輕加工研發(fā)型）地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間（會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間）”、科技企業(yè)孵化器、商務居住復合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，實現(xiàn)消化商品房庫存與促進新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。

對長期滯銷且符合條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房，緩解“上學難”“入托難”問題。允許創(chuàng)意、設計、軟件等領域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者，將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。

極少有人采取降價措施

值得注意的是，相對于庫存帶來的巨大壓力，房地產(chǎn)市場的反應不溫不火，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的降價潮，一些房地產(chǎn)商應對庫存的一大舉措便是不開工。

據(jù)菏澤市華僑城銷售總監(jiān)趙玉斌透露，“今年菏澤只有幾個大公司的項目開工，其他開工的很少，因為一開工就要砸錢。”而對于華僑城這個項目，趙玉斌說從去年開始就一直在做消化庫存的工作，并且與往年每年房價提升300-400元的速度來說，今年房價僅上調(diào)了100元左右。“現(xiàn)在賣的房價基本與前幾年差不多，沒漲就等于降價了。”

趙玉斌認為，開發(fā)商是否降價去庫存不是政府引導可以決定的，主要還是要看項目的資金成本和現(xiàn)金流。“菏澤有個項目現(xiàn)金流不夠了，存量房價格直接從每平3900元降到3000元，這是很個別的現(xiàn)象，是開發(fā)商撐不住了。”對于降價，趙玉斌說：“現(xiàn)在購房者都十分理智，降價一二百元，對銷量基本沒什么影響，而降價七八百元，開發(fā)商又不一定能撐住，如果開發(fā)商資金成本壓力過大，就算沒有政府引導，開發(fā)商也會降價，把現(xiàn)金流盤活了，又是一條生路。”

據(jù)了解，類似的觀點，不單在像菏澤這樣的地級市存在，一些區(qū)縣城市開發(fā)商對政府鼓勵降價去庫存的態(tài)度并不積極。

巨野凱興藍博灣小區(qū)的銷售經(jīng)理戰(zhàn)妍麗說，項目一期開發(fā)建成480套，目前還剩余50多套。當前，小區(qū)正在新建房7號樓，預計下月開盤，從戶型和面積上設定的比之前更加合理，雖然原材料略有下降，但是其他成本越來越高了，而且前期銷售相對平穩(wěn)，所以小區(qū)不會采取降價政策。

庫存量相對而言如此之大的縣城尚且不想降價走量，更別提濟南青島這樣的二線城市。記者調(diào)查了解到，濟南不少中等價位的新樓盤，極少有人采取降價措施。

在濟南東邊的唐冶新區(qū)，集中了綠地城、銀豐唐郡等7個開發(fā)商。其中，綠地城2014年至今已開出了13棟樓，目前除了新開的1棟18層樓和1棟11層樓房源在售外，其他樓幾乎只剩下部分頂樓或底樓在售。“所有的樓層我們預計要花兩年銷售，所以目前不大著急，有一棟還略有漲價，希望追求更高一些的利潤。”該項目主管李女士說，目前唐冶周邊的商業(yè)、醫(yī)療、銀行等配套都還幾乎沒有，之前拿地的成本還不算高，但是營銷和人工成本都在上升，所有成本刨去后，2014年和2015年幾乎都是成本價和微利售樓，再要降價很難。

對于市場來說，也并不一定接受降價。一位房產(chǎn)專家認為，這是一個買家心態(tài)的問題，當一些利好措施推出，買家就會覺得是不是應該觀望，因此這些措施并不一定會立即見效。

農(nóng)民進城購房，購買力是最大的軟肋

2015年12月14日，中共中央政治局會議上提出 “要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要擴大有效供給，保持有效投資力度，著力補齊短板。” 同時提出要推進農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

這說明，中國新一輪樓市去庫存的著力點在于鼓勵農(nóng)民工購房上了。

住建部也正加大對農(nóng)民和農(nóng)民工購房支持力度：地方政府應加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策；同時要求研究擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農(nóng)民貸款。

地方政府也為此推出了一些實質(zhì)性的利好政策，2015年11月，河南省濮陽市人民政府明確規(guī)定，濮陽市對農(nóng)民進城購房予以補貼。不止是濮陽，在河南省內(nèi)，目前已有洛陽（樓盤）、駐馬店、三門峽、濟源、南陽（樓盤）、許昌（樓盤）、開封（樓盤）等城市為鼓勵本地農(nóng)民進城購買商品房，紛紛出臺各種財政補貼政策。

在河南之外，安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及浙江、云南、江西等地的多個市縣推出了針對農(nóng)民進城買房的補貼和優(yōu)惠政策。

然而，問題是依靠農(nóng)民工這樣的低購買力來支撐當前由高購買力決定的房價可行嗎？

以一家有一個農(nóng)民整年在外面打工，一個月收入4000元為例，那么一年不吃不喝是48000元，按照濟南的房價來算，一套100平方米的房子，至少得70萬元，那么一個農(nóng)民需要不吃不喝14年，才能買得起一套房子。由此可見，農(nóng)民進城購房，購買力是最大的軟肋。

《經(jīng)濟參考報》援引地方銀監(jiān)部門稱，現(xiàn)階段農(nóng)民進城購房的貸款風險補償機制尚不健全，貸款執(zhí)行難度較大。另外，在土地流轉與農(nóng)村制度改革未定的背景下，農(nóng)民有效擔保難定，因此，貸款還款監(jiān)督執(zhí)行較為困難。

值得注意的是，卸任一年左右的前華遠地產(chǎn)董事長任志強在2015年12月26日與媒體人午餐時直言，要農(nóng)民工成為進城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉讓。這一點太難了。”另外，從以往看，在城市買房人群比重中，農(nóng)民進城買房的比例非常低，不具備規(guī)模意義。

去庫存手段仍將集中在金融領域

農(nóng)民工購買力低加上現(xiàn)階段政策不完善，所以，在有效政策完善之前，可以依靠的去庫存手段預計仍將集中在金融領域。

2015年11月末，國務院公布了《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》。根據(jù)新規(guī)，住房公積金管理中心可申請發(fā)行公積金個人住房貸款支持證券，或通過貼息等方式進行融資。公積金可用于購買國債、大額存單、地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產(chǎn)品。

這一重大改動，打通了住房公積金與資本市場之間的通道，使得住房公積金管理中心可以從資本市場通過發(fā)行債券等方式獲得資金，然后再投向住房按揭貸款市場，從而避免了住房公積金余額不足的問題。

改善性需求公積金貸款購房最低首付比例降至20%，這對于房屋總價較低的城市而言，80%房屋總價對應的貸款，可以由公積金可貸款余額完全覆蓋，而5年以上住房公積金貸款基準利率已經(jīng)降至3.25%，是歷史新低。

各個城市自己的公積金政策也在往更優(yōu)惠的方向調(diào)整，比如公積金貸款最高貸款額度上調(diào)、公積金貸款額度緊缺的地方嘗試公積金貼息貸款、全面推行公積金的異地貸款制度以及公積金貸款審批流程簡化等。

央行于2015年9月30日再次推出關于樓市的新政，提出不限購城市首套房最低首付比例從30%降低至25%，并且存在進一步降低至20%的預期和可能。

另據(jù)《經(jīng)濟觀察報》2015年12月12日報道，個稅改革最快2016年上半年上報，住房按揭貸款利息納入個稅抵扣，可能會率先啟動。家庭贍養(yǎng)老人費用、子女教育費用以及房租等，有望陸續(xù)被納入個稅抵扣。

然而，對于樓市庫存高企問題，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵稱，“需要消化過度放大的庫存，恐怕就不是簡單的我們想象的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花5-10年”。