淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)新

摘 要：由于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈，故而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)便是所需投入資金量巨大，因此逐步擴(kuò)寬其融資渠道，有助于房地產(chǎn)企業(yè)提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和促進(jìn)其良好健康可持續(xù)的發(fā)展。故而本文便是著重研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道創(chuàng)新，以希望為房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供一點(diǎn)思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 融資 創(chuàng)新

一、引言

由于國(guó)家政策的出臺(tái)和市場(chǎng)環(huán)境的變化，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的壓力，故而房地產(chǎn)企業(yè)若是想進(jìn)一步的發(fā)展，就必須全面詳細(xì)的了解當(dāng)前的金融市場(chǎng)環(huán)境和政策背景，且必須加強(qiáng)和金融機(jī)構(gòu)的溝通力度，以及根據(jù)自身的實(shí)際情況來(lái)制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，并不斷創(chuàng)新融資方式。此外，政府也需要深入研究分析融資新渠道，并出臺(tái)相應(yīng)的政策，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行。

二、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式所存在的問(wèn)題

當(dāng)前，房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展，為適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在內(nèi)部不斷創(chuàng)新融資方式和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，因此接下來(lái)便是著重闡述現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在融資方面所采取的方式所存在的問(wèn)題，從而能夠不斷建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資以銀行貸款為主存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款主要是指房地產(chǎn)企業(yè)將自身?yè)碛械耐恋鼗蛘叻慨a(chǎn)作為抵押憑證，便向銀行和非銀行的金融機(jī)構(gòu)來(lái)借入相應(yīng)的資金，并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。在過(guò)去的幾年當(dāng)中，由于居民住房的需求不斷上漲和投資量不斷增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目來(lái)促進(jìn)自身的發(fā)展，故而便需要大量的資金來(lái)周轉(zhuǎn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)房屋抵押來(lái)獲取銀行所投放的相關(guān)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)款。自2014年始，由于政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的問(wèn)題出臺(tái)較多的政策，但是居民住房的需求仍然在某種程度上增加，因此便可知房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展依舊是缺乏足夠的資金，并且根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資或者信貸等模式可知，房地產(chǎn)企業(yè)整體的資金鏈依舊和銀行貸款息息相關(guān)。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金主要來(lái)源依舊是銀行貸款。

2.現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于畸形發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于畸形發(fā)展主要是開(kāi)發(fā)商和銀行之間所存在問(wèn)題，其主要表現(xiàn)為在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)會(huì)存在諸多違反相關(guān)規(guī)定的交易行為或者方式。故而便導(dǎo)致某些開(kāi)發(fā)商趁機(jī)用這層關(guān)系來(lái)謀取不正當(dāng)?shù)睦?。最終導(dǎo)致銀行難以開(kāi)展相關(guān)融資業(yè)務(wù)。此外，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的定金額度逐步遞增，若是出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，譬如金融危機(jī)等。則對(duì)開(kāi)發(fā)商融資有著較大沖擊。最終難以順利的完成項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致上市公司的融資難度不斷加大，更加達(dá)不到國(guó)家相關(guān)上市標(biāo)準(zhǔn)。若是采用債券融資這一模式，則所需時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，一般是一年至三年。

3.我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理。由于我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，故而我國(guó)政府便出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)防止房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱，因此便導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展融資業(yè)務(wù)時(shí)便受到諸多限制。故而便使得房地產(chǎn)企業(yè)難以進(jìn)一步的研究分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)自身的影響。此外，由于我國(guó)金融體制和資本市場(chǎng)的獨(dú)特性強(qiáng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境來(lái)不斷調(diào)整自身融資結(jié)構(gòu)，特別是我國(guó)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大。

三、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資所存在的問(wèn)題而提出相關(guān)創(chuàng)新性解決措施

由于前面已經(jīng)闡述了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，并明確指出我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資當(dāng)中需要不斷創(chuàng)新的方面，因此本文便是著重深化創(chuàng)新研究，并主要從國(guó)家和企業(yè)的角度出發(fā)。

1.國(guó)家角度。第一，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)完善商業(yè)銀行發(fā)展制度，以便于能夠彌補(bǔ)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之下的不足，同時(shí)也能夠促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)該制度還是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向?yàn)橹鲗?dǎo)，并對(duì)內(nèi)部逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)化和科學(xué)化的改變，因此便能夠在源頭上創(chuàng)新商業(yè)銀行的發(fā)展模式。此外，還需注意的便是既要不斷減少地方政府干預(yù)程度，又要借鑒吸收發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)管理模式或者思想，以便于促進(jìn)商業(yè)銀行的良好健康可持續(xù)性發(fā)展。而且政府還需重視房地產(chǎn)企業(yè)的融資優(yōu)化方式，并設(shè)立專業(yè)房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)，以便于能夠全面有效的研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀或趨勢(shì)，并能夠及時(shí)的采取相對(duì)應(yīng)的措施，以有效避免金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。最后，政府還應(yīng)當(dāng)注重思想道德建設(shè)，不斷強(qiáng)化相關(guān)組織機(jī)構(gòu)的自律意識(shí)，并使其遵守相關(guān)法律法規(guī)，在內(nèi)部實(shí)施透明化管理，以便于在社會(huì)各界樹(shù)立良好的形象。第二，政府應(yīng)當(dāng)積極的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的證券化發(fā)展和降低房地產(chǎn)上市的標(biāo)準(zhǔn)，以便于能夠加快其上市速度。最終保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取其所需要的資金，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好健康可持續(xù)性的發(fā)展，同時(shí)還需設(shè)立相關(guān)監(jiān)督管理部門(mén)，以防止房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨?，最終保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)講。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意防范融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，并盡量降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)朝著不正確的方向發(fā)展的概率。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也需要不斷優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理的處理好融資之間的關(guān)系，并選取符合自身實(shí)際所需要的融資規(guī)模和根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)制定所需的融資額度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)合理估計(jì)實(shí)際建設(shè)過(guò)程當(dāng)中的規(guī)模，并為其制定合理的融資規(guī)模，以避免出現(xiàn)規(guī)?；虼蠡蛐〉那闆r，從而沒(méi)有將資金的作用發(fā)揮到最大化。同時(shí)在確定融資期限的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)也需要做出相應(yīng)的管理工作，全面準(zhǔn)確的預(yù)估融資成本和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，以便于能夠及時(shí)的做出相對(duì)應(yīng)的解決措施。從而減少房地產(chǎn)企業(yè)所受到的損失。第二，創(chuàng)新性使用信托這一融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓新的融資渠道。房地產(chǎn)信托主要是指信托基金專門(mén)以不動(dòng)產(chǎn)或者經(jīng)營(yíng)企業(yè)為目標(biāo)的信托資金，在一般情況之下，其主要是由兩個(gè)或者兩個(gè)以上的委托人將自身所擁有的合法的資金通過(guò)資金信托的方式轉(zhuǎn)移到信托投資公司。然后授予信托基金在資金所有者的意愿下，為獲得最大收益或者其他特定目的而對(duì)房地產(chǎn)信托基金進(jìn)行處理、運(yùn)用和投資使用的行為。而且其中的不動(dòng)產(chǎn)主要是包括房地產(chǎn)的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)以及物業(yè)管理權(quán)等相關(guān)的權(quán)利。因此房地產(chǎn)信托為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓了新的融資渠道，而且是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和金融信托業(yè)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，其跨度大且適用性廣泛。有助于房地產(chǎn)企業(yè)良好健康可持續(xù)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)信托的主要形式有以下幾種：第一，以借貸、債券融資或者股權(quán)融資的方式為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金。第二，通過(guò)階段性購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，后來(lái)便是以出售的方式來(lái)融資資金。第三，雖然與上市融資、企業(yè)債券以及股權(quán)融資等相比較而言，其所受到的限制較多，且在某些方面也是存在著較大的不足，但是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，房地產(chǎn)信托比其他類型的融資渠道具有不可比擬的優(yōu)點(diǎn)。最終還需在內(nèi)部培養(yǎng)專業(yè)性信托融資人才，以便于能夠有效面對(duì)其所存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而降低企業(yè)所受到的損失。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，并為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)作出了不小的貢獻(xiàn)。但是在經(jīng)過(guò)本文對(duì)其的研究分析之后，卻發(fā)現(xiàn)在發(fā)展前景大好的背景之下存在諸多問(wèn)題，若是這些問(wèn)題沒(méi)有得到及時(shí)的解決，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成較大不利影響。因此本文便是著重從國(guó)家和房地產(chǎn)企業(yè)自身這兩個(gè)角度出發(fā)，不斷創(chuàng)新其融資方式，以便于房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，從而為自身在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上占有一席之地，最終促進(jìn)自身良好健康可持續(xù)性發(fā)展。

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