貴陽市棚戶區(qū)改造貨幣化安置調(diào)研報告

【摘要】2015年2月，全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗交流會在內(nèi)蒙古包頭召開，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，應大力推進棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進行安置；指導督促商品住房存量較多的城市出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。按照這一思路，貴陽市積極探索，采取鼓勵貨幣安置和項目現(xiàn)場搭建商品房超市等方式，推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置，取得了一定成效。

【關(guān)鍵詞】棚戶區(qū)；改造；貨幣化；安置

一、棚戶區(qū)改造貨幣化安置情況

2011-2014年，累計改造64727戶，選擇貨幣化安置的19724戶，占改造戶數(shù)的30.47%。2015年棚戶區(qū)改造項目20708戶，選擇貨幣化安置的10903戶，貨幣化安置比例為52.65%。2016年貴陽市棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置比例確保不低于50%，力爭達到70%。

二、棚戶區(qū)改造貨幣化安置的主要做法

（一）鼓勵選擇對貨幣補償。在棚戶區(qū)改造過程中，對選擇貨幣補償?shù)模凑帐袌鲈u估價補償，補償標準不低于在同類地段購買同面積普通商品住房的價格。在此基礎(chǔ)上，為讓利于民，貴陽市出臺了《貴陽市國有土地上房屋征收補助和獎勵辦法》，對選擇貨幣補償?shù)模≌课輰嵭性u估單價上浮30%補助；對一環(huán)內(nèi)被征收住宅房屋選擇貨幣補償?shù)慕o予每平方米800元購房補助。

（二）政府搭建居民自主購買住房平臺。在調(diào)查摸底、充分尊重群眾意愿的前提下，政府組織選擇貨幣補償且有購房需求的被征收人通過市場自主購買住房，滿足個性化住房需求。并通過商品房超市與房屋征收啟動時間同步入駐項目現(xiàn)場、專題房交會等方式，搭建服務平臺，鼓勵、引導信譽良好、無不良記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進入商品房超市公布房源信息，供被征收人選擇購買。組織相關(guān)部門提供交易手續(xù)集中辦理、住房信貸等服務。進入商品房超市的房地產(chǎn)企業(yè)要給予適當價格讓利優(yōu)惠。

（三）政府購買房源作為安置住房。按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第〔590〕號令）精神，群眾在房屋征收過程中，可選擇實物安置與貨幣補償。如南明區(qū)為滿足群眾選擇實物安置的需要，采取陽光操作并通過招標方式擇優(yōu)選擇戶型合理、功能齊全、配套完善、質(zhì)量合格、價格優(yōu)惠的普通商品住房作為安置房房源。二是采購一批45-50平方米左右的普通商品住房作為解決住房困難和經(jīng)濟困難群眾安置房源。

（四）全市統(tǒng)籌安置房源。一是對全市范圍內(nèi)存量商品房進行統(tǒng)計，出臺商品房政府采購實施方案，采購存量商品房用于棚戶區(qū)改造安置，消化存量商品房。二是對全市剩余安置房源進行統(tǒng)計，統(tǒng)籌用于安置，盤活政府存量資產(chǎn)。

三、棚戶區(qū)改造貨幣化安置的綜合效益

一是通過貨幣化安置，可減少群眾過渡安置時間，可避免給群眾生活和工作帶來不便和可能會產(chǎn)生較高的過渡費用。二是安置房從用地、報建到建成竣工交付使用至少需要3年時間，采取貨幣化安置，可節(jié)約安置房建設(shè)的人力和物力成本。三是貨幣化補償有利于實現(xiàn)拆遷安置戶分散居住，避免因集中居住引發(fā)的群體性問題和穩(wěn)定風險。四是貨幣化安置可有效引導群眾向一環(huán)以外的地區(qū)疏解、安居和置業(yè)，降低主城區(qū)人口密度，減輕城市承載壓力，有利于城市轉(zhuǎn)型升級。五是貨幣化安置可促進棚戶區(qū)改造與利用存量商品房的有效銜接，既完成了安置，又消化了庫存，對于盤活資金和活躍經(jīng)濟都有積極作用。

四、棚戶區(qū)改造貨幣化安置面臨的主要困難和問題

（一）部分實施項目鼓勵采取貨幣化安置后，存在較大資金缺口。由于部分棚戶區(qū)改造項目是貸款實施的，前期申請銀行棚戶區(qū)改造貸款時，按照當時政策，棚戶區(qū)改造項目項目實行實物安置位置為主，大部分項目實物安置占70%以上，少數(shù)項目實物安置達80%—100%。對于這類項目，在國家層面鼓勵采取貨幣化安置后，群眾選擇貨幣化安置的比例遠大于可研編制時的比例，導致了項目總投資的增加，形成了新的資金缺口。

（二）政府用于棚戶區(qū)改造的成本增大。從實際工作情況看，鼓勵群眾選擇貨幣化安置項目的總投資遠大于主導群眾選擇實物安置項目的總投資。同時，在制定征收補償方案時，群眾選擇貨幣化安置得到的實惠應適當大于選擇實物安置所得到的實惠，才能引導群眾選擇貨幣化安置方式。在鼓勵采用貨幣化安置后，政府用于貨幣化安置的資金投入與實物安置成本相比較高，棚戶區(qū)改造成本增大。

（三）棚戶區(qū)實施主體融資壓力增大。由于鼓勵采取貨幣化安置后，棚戶區(qū)改造項目的總投資增加較多。

五、有關(guān)建議

（一）統(tǒng)籌好棚戶區(qū)改造項目周邊商品房源。一是根據(jù)相關(guān)部門適時提供的商品住房庫存房源信息，為棚戶區(qū)改造項目做好意向安置房源的初步儲備。二是對市、區(qū)平臺公司現(xiàn)有安置房源和新建安置房源進行全面統(tǒng)籌，最大限度地滿足實物安置地點多元化需求，同時也盤活平臺公司資產(chǎn)。

（二）進一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比例。在一環(huán)內(nèi)城市棚戶區(qū)改造項目中，進一步優(yōu)化安置方案，鼓勵和引導被征收戶選擇貨幣安置。

（三）進一步加大棚戶區(qū)改造項目選購超市工作。在總結(jié)完善三馬片區(qū)工礦及城市棚戶區(qū)改造項目商品房選購超市工作的基礎(chǔ)上，同時對租住在棚戶區(qū)改造項目范圍內(nèi)的農(nóng)民工，在商品房超市購房解決居住的，與被征收戶同等享受商品房超市入駐企業(yè)的優(yōu)惠。

（四）嚴格控制棚戶區(qū)改造項目新建安置房數(shù)量及規(guī)模。一是貴陽市一環(huán)內(nèi)棚戶區(qū)改造項目原則上不再建安置房。二是貴陽市一環(huán)外的棚戶區(qū)改造項目，結(jié)合棚戶區(qū)居民安置意愿和項目實際，以整合安置房源進行安置和貨幣安置為主，嚴格控制安置房新建數(shù)量和規(guī)模。

參考文獻

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作者簡介

蔣旻祥，男，1976年11出生，貴州省開陽縣人，房地產(chǎn)估價師，土地估價師；現(xiàn)在貴陽市棚戶區(qū)改造辦公室工作。