房?jī)r(jià)上天與深圳資本迷局

近期，一張深圳地鐵站點(diǎn)房?jī)r(jià)圖在深圳的朋友圈傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，尤其是穿過(guò)香蜜湖、后海、蛇口等豪宅片區(qū)的地鐵二號(hào)線，簡(jiǎn)直就是一條黃金線，多個(gè)站點(diǎn)附近房?jī)r(jià)近10萬(wàn)元/平米。很多外地的網(wǎng)友直呼：“深圳房?jī)r(jià)這是要上天的節(jié)奏！”“深圳人民真有錢！這么高的房?jī)r(jià)真是深圳人民可以接受得了嗎？還值得投資嗎？

上市公司借房產(chǎn)操縱股價(jià)？

“3.25新政”推出后，深圳房?jī)r(jià)有所回落，但市場(chǎng)交易相對(duì)其他省市依舊活躍，高端地產(chǎn)價(jià)格仍然堅(jiān)挺。《CM華夏理財(cái)》記者從業(yè)內(nèi)人士處獨(dú)家獲悉，深圳房?jī)r(jià)居高不下與上市公司熱衷“囤房”不無(wú)關(guān)系，深圳的房子可能已成為個(gè)別上市公司操縱股價(jià)的金融工具。

中原地產(chǎn)高級(jí)銷售經(jīng)理汪先生向記者介紹，目前深圳新開(kāi)的一手樓盤暫時(shí)沒(méi)有明顯的降價(jià)，這些樓盤定價(jià)都非常謹(jǐn)慎，一般會(huì)和周邊樓盤保持同步。目前，深圳市場(chǎng)兩極分化，買賣雙方正在博弈，剛需購(gòu)房需求受到遏制，但豪宅投資不受影響。蛇口、前海、香蜜湖片區(qū)的豪宅價(jià)格依舊高企，蛇口半島城邦2016年4月1日開(kāi)盤，均價(jià)10萬(wàn)元一平方，香蜜湖的波托菲諾三期開(kāi)盤均價(jià)12萬(wàn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資深人士連先生向記者透露，他認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)居高不下的主要原因，是深圳房子被上市公司作為投資對(duì)象，實(shí)際上已經(jīng)成為上市公司操縱股價(jià)的金融工具。相比較而言，早前流傳做貿(mào)易的香港老板為了把人民幣換成美金出境，把房子高價(jià)轉(zhuǎn)讓給他們的二奶保姆和司機(jī)，這種套貸的方式其實(shí)只是小兒科。

相對(duì)深圳，廣州人口更多需求更盛，為什么么廣州的房?jī)r(jià)一直上不來(lái)，只有深圳的一半？

連先生拋出的觀點(diǎn)讓人腦洞大開(kāi)：“我和幾位上市公司的老板討論過(guò)，認(rèn)為真正讓北京、上海、深圳房子炙手可熱的原因，是這幾個(gè)城市的商品房因其稀缺性和保值性，成為不少上市公司的固定資產(chǎn)投資的對(duì)象，上市公司常用囤積房產(chǎn)的手段來(lái)操縱公司股價(jià)與市值。”

眾所周知，國(guó)內(nèi)上市公司有不少都集中在北京、上海和深圳。上市公司的資產(chǎn)報(bào)表有一項(xiàng)就是固定資產(chǎn)投資，上市公司可以通過(guò)調(diào)整固定資產(chǎn)投資來(lái)達(dá)到控制公司股價(jià)的目的。

連先生向記者舉了個(gè)例子，上市公司通過(guò)關(guān)系，以公司名義用比較便宜的價(jià)格買下一整棟老舊小區(qū)的商品房，或者在價(jià)格較低時(shí)候買下一整棟新商品房。到手后，平時(shí)可以把這些房子作為員工宿舍或者對(duì)外出租獲得一定收益。通常過(guò)一段時(shí)間后，一線城市的房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，比如房子的買入價(jià)去年是兩萬(wàn)元一平，今年已經(jīng)漲到四萬(wàn)元一平。“當(dāng)公司股價(jià)較低需要上漲時(shí)，他們便把這些房子賣掉，相當(dāng)于固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)了100%收益，以此刺激公司股價(jià)上漲；當(dāng)公司股價(jià)過(guò)高需要抑制時(shí)，公司就以低于成本價(jià)格把房子賣給自己的員工當(dāng)福利，或者賣給以其他名義注冊(cè)的公司，宣布固定投資失敗，以帶動(dòng)股價(jià)下跌。”

值得注意的是，上市公司這類固定資產(chǎn)投資的地方，一般只認(rèn)北京、上海和深圳市三個(gè)城市，因?yàn)檫@三個(gè)城市升值快，變現(xiàn)容易，資金流轉(zhuǎn)快。這也就比較合理地解釋了為什么廣州同為一線城市，需求旺盛，但房?jī)r(jià)卻一直比較穩(wěn)定漲上不來(lái)的原因。

前海房?jī)r(jià)可達(dá)30萬(wàn)？

深圳房?jī)r(jià)去年以來(lái)的瘋狂上漲，除了資金杠桿因素之外，人口猛增致使商品房長(zhǎng)期供不應(yīng)求也是一個(gè)重要原因。居民居住需求旺盛、投資意識(shí)較強(qiáng)以及對(duì)房?jī)r(jià)上漲積極的預(yù)期，這幾種因素疊加使得深圳房子矜貴得像皇帝女不愁嫁。甚至有地產(chǎn)人士大膽預(yù)測(cè)，前海自貿(mào)區(qū)的房?jī)r(jià)在三五年內(nèi)將達(dá)到30萬(wàn)元一平米。

深圳經(jīng)濟(jì)以高科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為主。近日，深圳市政府副秘書長(zhǎng)李干明透露：“深圳每年吸納高校畢業(yè)生超過(guò)10萬(wàn)人，目前全市注冊(cè)商事主體超過(guò)了147萬(wàn)戶，成為全國(guó)每千人擁有商事主體最多的城市。深圳鼓勵(lì)大眾創(chuàng)新，草根創(chuàng)業(yè)，是國(guó)內(nèi)創(chuàng)客群體最多、最集中的三大城市之一。”單單南山科技園區(qū)就擁有各類孵化器46家，在孵企業(yè)多達(dá)2860家，累計(jì)孵化成功的企業(yè)近3000家。大量來(lái)深創(chuàng)業(yè)就業(yè)的年輕人，就是深圳房子的潛在買家，他們一旦創(chuàng)業(yè)成功，財(cái)富就會(huì)以幾何級(jí)數(shù)增加，形成強(qiáng)大的購(gòu)買力。

中原地產(chǎn)的汪先生，以他自己的投資經(jīng)驗(yàn)跟記者分析，投資商品房要考慮回報(bào)率，除了地段，還是地段。他說(shuō)，深圳的房子投資回報(bào)率是鄰深片區(qū)的兩到三倍，他自己也投資南山科技園和海岸城周邊的房子，因?yàn)檫@兩個(gè)地段的商品房投資回報(bào)率高，升值快，保值好。

南山科技園是整個(gè)深圳市單位GDP產(chǎn)值最高的區(qū)域，園區(qū)內(nèi)聚集了一大批享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的知名科技企業(yè)，年產(chǎn)值上億元的企業(yè)超過(guò)260家。科技園內(nèi)每棟樓的年產(chǎn)值相當(dāng)于國(guó)家一個(gè)貧困市縣全年的產(chǎn)值。在這棟大樓上班的年輕人，今年身家10萬(wàn)，明年就可能是1000萬(wàn)。這樣的草根逆襲，財(cái)富往往以數(shù)十倍放大，如此強(qiáng)大的可能性和購(gòu)買力是其他省市很難比擬的。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年深圳戶籍人口355萬(wàn)，常住人口1138萬(wàn)，但實(shí)際管理人口近1500萬(wàn)人。較之其他一線城市，深圳年輕人多，2015年15歲-44歲的年輕人占了深圳人口的71%。這些年輕人大都是外地移民，在深圳本地沒(méi)有房子可以繼承，急切需要在深圳買房扎根，結(jié)婚生子。深圳現(xiàn)有的庫(kù)存房源只夠銷售7個(gè)月，其中南山區(qū)庫(kù)存去化時(shí)間只需要4個(gè)月，而鹽田、寶安、龍崗的去化時(shí)間也只不過(guò)是5-6個(gè)月左右。

中原地產(chǎn)的汪先生表示，深圳當(dāng)前不存在去庫(kù)存的壓力，需要面對(duì)的是供不應(yīng)求導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。深圳城市配套完善，環(huán)境空氣好，商品房資源稀缺。對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的投資人士來(lái)說(shuō)，越是限制越是機(jī)會(huì)，市場(chǎng)越是恐慌才越容易找到價(jià)格洼地，買到質(zhì)量更好地段更優(yōu)更加保值升值的物業(yè)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的好壞很大程度上取決于政策。只要政治格局穩(wěn)定，國(guó)家GDP保“6”，深圳GDP增速就可能在6.5%左右；加上M2放大貨幣乘數(shù)，居民可支配收入增加，購(gòu)買力變強(qiáng)，就不用擔(dān)心樓市新政的影響，有能力的投資者依舊可以放心投資深圳的房產(chǎn)。

按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，前海自貿(mào)區(qū)的房?jī)r(jià)在三五年內(nèi)將達(dá)到30萬(wàn)元一平米，周邊的蛇口、前海南、寶安中心區(qū)的商品房目前依舊炙手可熱。