央行放水 一二線房價高燒難退

今年一二線城市房價上漲速度之快，遠遠超出了市場預期。政策鼓勵購房希望助力三四線城市加快去庫存的同時，不經意中也催熱了一二線樓市。在一二線樓市的帶動下，新房價格指數全面上揚。

克而瑞公布的最新數據顯示，今年三月中國288個城市住房（新建商品房）價格指數為1139.8點，指數較二月上升13點，環比上漲1.15%。

分析師認為，房價快速上揚，除了有地方出臺政策鼓勵引導住房消費的原因，也與貨幣供應增加，大量資金流入房地產領域有不小的關系。據央行4月15日公布的金融數據，中國市場廣義貨幣僅三月份就增長了13.4%，而今年一季度中國社會融資規模增量累計達到6.59萬億元，比去年同期多1.93萬億元，創下歷史同期最高水平。

今年股市疲弱，債市相對飽和，為達到保值增值的目標，不少資金流入了房地產市場。“資金推動，是今年房價上揚一個重要的背景。”一家投資公司高層說。

政策唱多，資金涌入樓市

春季房價大漲后，很多人關心房價接下來的可能走勢。業內人士認為，這恐怕有必要先回顧一下房價什么時候開始飆上去的，以及價格猛漲背后的原因。

對在北上廣深的投資人和購房者來說，當他們還沒完全反應過來時，房價已向上猛躥。這樣的行情來得實在令人始料未及。上海的劉先生原本打算春節后先賣掉手中在當地中環的房子，再換一套靠近內環面積更大一些的房產。但他沒想到市場變化得如此之快，打亂了他的換房計劃。

劉先生告訴記者，他原本準備三百多萬就出手的房子，春節后才剛過幾個星期，在中介掛出來的價格已經漲了七八十萬。連自己都不敢相信房價會漲得這么快。不過自己看中的房子因為更靠近市中心，價格漲幅更大。

“如果按沒漲之前的價格，換房的價差還不是很大，只需要再加差不多30萬就可以買到了。但因為看中的房子價格上漲幅度更大，現在需要再加近60萬才可能買到。因房價快速上揚，換房需要補進去的價差更大了。”劉先生說。

其實房價并非從今年開始上漲，自去年五月以來，一線城市房價已經一路上揚，但漲幅相對較平緩。然而在今年二月后，一線城市房價的漲勢呈現出加速上揚的態勢。

據克而瑞公布的數據，上海、深圳三月份房價環比漲幅均高于3%。二線城市的漲幅，甚至超過了一線。蘇州房價環比漲幅高達3.89%，位居三月全國房價漲幅榜首；南京、武漢、合肥等熱點城市的環比漲幅也超過了2%。

房價因何突然暴漲，易居中國執行總裁丁祖昱認為，今年一季度樓市就開始火爆，這在歷史上是非常少見的。但火爆很大程度也是政府推動起來的，因為今年與樓市相關的政策出得特別早。

“政府從一月份就開始出政策，不僅有地方政策，也有全國性政策。中央發力很早，先是把首套和二套首付比例下調，之后又再下調契稅和營業稅，使包括一線城市在內的很多城市在契稅營業稅方面都受益。”丁祖昱表示，由于地方和中央都“唱多”，業內大部分人認為今年的政策肯定是一邊倒、全面利多，因此，資金首先大量進入一線城市。

而二線樓市為何也突然火了？仲量聯行住宅部總監周靜認為，上海主要是因為滬深兩市的政策調控令大量需求外溢到周邊城市。“像蘇州的供應量原本就不多，加之短期涌入的大量需求，令當地的房價出現大幅上漲。”周靜說。

天量資金不收，房價難跌

房價是不是已經到頂，接下來價格會不會調整，一二線樓市是否還有投資價值？就此疑問，投資界人士認為，應該從貨幣供應和政策走向的角度，來進行更深入的解析。

高和資本董事長蘇鑫指出，本輪房價上漲，資本推動占了很大一部分原因。“沒有天量的貨幣供應，以及政策導向，房價也不會漲這么快。”蘇鑫表示。

央行4月15日公布的金融數據報告顯示，中國市場廣義貨幣僅三月份就增長了13.4%，狹義貨幣則增長了22.1%。至3月末，廣義貨幣（M2）余額144.62萬億元，增速分別比二月末和去年同期高出了0.1個和1.8個百分點。從貸款數據來看，一季度人民幣貸款增加了4.61萬億元，同比多增9301億元。分部門看，住戶部門貸款增加1.24萬億元。

在投資人士看來，房價快速上漲，很大程度上是貨幣供應量增加在房地產領域的一個表現。貨幣供應快速增加，存款利息偏低，大量資金在尋找出路。當各地出臺政策去庫存的同時，不少資金涌入了被認為更有投資前景的一線城市，意欲通過投資房產跑贏CPI，來實現資金的保值增值。一線城市的高檔房和豪宅，成為這部分資金首先追逐的目標。豪宅往往具有引領市場行情的作用，當豪宅出現量價齊升的態勢后，又帶動了改善性住房的價格。

一位分析師指出，當巨量資金尋找出路的時候，能夠承載巨量資金的國內市場，除了股市、債市，就只剩下了樓市。因匯市管制較嚴，流入的資金量相對有限。經過前幾年地方債和企業債發債的高峰期，今年債市對新增資金的容納量已沒有前幾年那么大。大宗商品期貨市場自去年以來就持續低迷，目前仍未走出谷底。而當下股市的疲弱，也讓資金不敢入市。

今年春天，上述幾個重要的資本市場的疲弱，使資金找不到合適的出口。這期間恰值政府鼓勵樓市消費，從而讓資金堅定了看多房地產市場的信心。

目前，雖然房價已經漲得讓人看不懂，但基于政府導向與寬松的貨幣環境，一季度已經上漲的房價暫時可能不會回調。至于樓市是否仍有投資價值，業界認為，應視不同城市和不同地段的物業來判斷。

高力國際研究部董事謝靖宇分析指出，由于像上海這樣一線城市，住宅市場需求基數仍然相當龐大，眾多擁有本地戶籍的剛需置業者基本不會受到新政的影響。“受政策調控影響，短期內滬深等地的成交量和價格可能會有小幅調整，但從中長期來看，這些城市房價上揚的趨勢并不會改變。”謝靖宇說。

而對于二線城市，業界認為投資應相對謹慎。

在周靜看來，經過一季度的快速上漲，今年繼續大幅上揚的可能性變小，一些熱點二線城市甚至可能面臨調控。“那些對新增人口吸納能力較強，且房產供求相對平衡的城市，漲幅也許會放緩，但仍不失長期投資的價值。但產業優勢不明顯，漲幅又過快的城市，應審慎投資。”周靜說。