中國房地產市場何去何從？

就一線城市房價來看，長期的政策需要反思房地產傳統供地制度的局限性，加深認識和探索房地產供給側結構性改革的緊迫性，提高市場供地調整和反應能力。

中國的房地產市場，實際上在前一段時間出現了回落，并被看作了整個中國經濟的回落。但是到了今年年初，房地產價格出現了明顯的整體性的正增長，環比的數據也在支持這樣一個判斷。

對于這個問題，我認為有兩點需要注意：第一，這次的回升，在不同的城市群是不一樣的，分化很嚴重。比如，1月份一線城市同比增速已經飆升至接近24%，而二線城市大概是2.5%，三線城市依然在負增長，一二三線城市冰火兩重天，差別非常大；第二，進一步分析一線城市的飆升，彼此的情況也有差別，基本上可分三類，廣州和北京的同比增速相對比較低，在10%左右，上海處于第二梯隊，為18.2%，深圳情況比較驚人，增速高達52.7%。

上述是同比的數據，環比的數據同樣呈現這種特征。環比數據的這種變化意味著，如果沒有一個外部力量使之發生變化的話，這種形勢會進一步發展。伴隨著20%到50%的增速，房地產市場會怎樣？這一問題必然會帶來很多議論，其中大部分可能是一些質疑的、批評的、甚至比較尖銳的責難。曾有個專家幾乎是用毒瘤或者癌癥這樣的詞語來形容房價上升的不合理性。

這些批評有一定的道理，但我認為，還是應該冷靜分析現在情況發生變化的背后到底有什么原因。在我看來，其背后原因是多重的。首先，從供給側來看，近年來政府主導的住宅土地供應在大幅度減少，這從供給面導致了房價上漲。其次，穩健略偏寬松的宏觀環境，有利于房地產市場企穩回升。特別是針對前一段時間房地產的困難，包括央行、住建部、銀監會、財政部密集出臺了四輪刺激政策，包括信貸、公積金、營業稅以及證券化等都對推動房地產的復蘇起到了重要的作用。第三，股市不振，原來大量炒股的資金流向房地產。此外，互聯網金融的“創新”，比如首付貸等也助推了房價高升。

另外，還應該特別注意一個變量，即中國土地供給制度。中國經濟保持較高速度增長，人口、財富等向大城市集中是必然規律。一線城市房地產需求量大，但是由政府主導的土地供給并沒有很好地適應這一需求。最直接的表現便是，一線城市的供地不同程度地減少。以上海為例，2011年之后土地供就逐漸下降，2015年的土地供應不到2011年一半。事實上不僅是上海，北上廣深四個城市過去兩年土地供應平均比前幾年下降了25%到30%。今年前兩個月的土地供應還在進一步下降。

綜合考慮這么多因素，盡管這輪房價上漲比較出乎意料，但也是可以理解的。

這輪上漲回升在政策面會帶來什么樣的變化？一個主流的觀點是，盡管房地產去庫存任務艱巨，下行壓力大，但中國仍處于一個工業化和城市化的高速推進期，房地產市場需求還是存在的，但房價漲得過快過猛，不可持續。中國資產貨幣化加深的同時，出現一些局部的資產泡沫化，會對宏觀經濟會帶來負面影響，甚至對企業家精神造成某種不利的侵蝕。

就一線城市房價來看，除了調整金融政策外，在短期，需要調整房地產的政策，有針對性地采取一些措施來遏制房價過快上漲，特別是要增加一線城市的土地供地。長期的政策則要反思房地產傳統供地制度的局限性，加深認識和探索房地產供給側結構性改革的緊迫性，提高市場供地調整和反應能力，可探索農村的經營性建設用地，跟城市建設用地同地同價，獨立向城市供應；也可以考慮農民的宅基地是否可以作為輔助性的供地渠道，以此增加供給彈性。

（注：本文由本刊記者劉彥華在對作者采訪基礎上整理而成，僅代表作者個人觀點）