2016，房?jī)r(jià)是漲還是跌？

去庫(kù)存，中國(guó)的樓市應(yīng)該是研究解決三四線城市的去庫(kù)存問(wèn)題。如何去庫(kù)存，對(duì)地方政府來(lái)講是一個(gè)很大的問(wèn)題，恰恰是三四線城市最依賴(lài)土地財(cái)政。

2015年，中國(guó)樓市似乎有些動(dòng)蕩不安，房企們大動(dòng)作不少，小動(dòng)作不斷；樓市政策也是一波未平一波又起，一直未曾停歇；房?jī)r(jià)、成交量更是經(jīng)歷了一次驚心動(dòng)魄的“觸底回升”式反彈回暖。

進(jìn)入2016年，這股暖風(fēng)能否依然強(qiáng)勁？房?jī)r(jià)是漲還是跌？新年伊始，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家大膽預(yù)測(cè)，以期在紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)亂象中窺探出中國(guó)樓市新一年的軌跡。

政策：繼續(xù)向暖

“驚艷”一詞用來(lái)形容2015年的樓市成交情況并不為過(guò)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示，新房方面，2015年50個(gè)代表城市月均成交接近2970萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%，絕對(duì)量為歷史同期最高水平。二手房方面，十大城市二手住宅累計(jì)成交110.92萬(wàn)套，同比大幅增長(zhǎng)63.53%，增幅高于新房。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)稱(chēng)，這是信心提振締造的一場(chǎng)盛宴。

2015年宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行，增速減緩，房地產(chǎn)基調(diào)也從“警惕”、“抑制”，逐漸變?yōu)榱恕爸С帧薄ⅰ按龠M(jìn)”，降息5次，降準(zhǔn)3次，二套房首付比例降低，營(yíng)業(yè)稅5改2，二套房首付比例下調(diào)，公積金新政……從中央到地方，各種利好政策頻出，樓市的2015年是個(gè)名副其實(shí)的“政策年”。

“2016年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將會(huì)像去年一樣，進(jìn)一步放松是個(gè)大趨勢(shì)。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2016年，樓市政策有望繼續(xù)向暖。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2015-2016年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展模式，需要房地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展模式配合。總體上看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面趨于好轉(zhuǎn)，2015年的市場(chǎng)邏輯也將在2016年繼續(xù)得到演繹。尤其考慮到2016年房地產(chǎn)供求政策會(huì)趨于寬松、市場(chǎng)預(yù)期也逐漸向好，樂(lè)觀情緒較之2015年會(huì)增強(qiáng)。

政策寬松已成共識(shí)，一線城市是否“松限”，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)分歧。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中明確提出“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施”，有分析人士以此為由，對(duì)“一線城市取消限購(gòu)”抱有樂(lè)觀想法。

不過(guò)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，2015年，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策的四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，尤其是北上深成交量和價(jià)格都明顯上漲，深圳去年12月房?jī)r(jià)同比升幅更接近驚人的50%。“控制房?jī)r(jià)是重要調(diào)控目標(biāo)，北上廣深限購(gòu)全面解禁，條件并不具備。”

“去庫(kù)存才是2016年房地產(chǎn)的工作重點(diǎn)。”2015年，包括土地成交量、新開(kāi)工量、開(kāi)發(fā)投資額等指標(biāo)非常低迷，全國(guó)商品房庫(kù)存壓力繼續(xù)增大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月19日公布的2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比11月末增加2217萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加128萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬(wàn)平方米。

對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，一二線城市等經(jīng)濟(jì)活力足的區(qū)域需求尚未完全飽和，三四線城市等經(jīng)濟(jì)活力不足的區(qū)域則已經(jīng)供給過(guò)剩，2016年全國(guó)樓市的去庫(kù)存壓力仍然很大。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，我國(guó)將會(huì)出臺(tái)有利于去庫(kù)存的政策，包括稅費(fèi)減免、降準(zhǔn)降息等內(nèi)容。隨著戶(hù)籍制度的調(diào)整以及居住證相關(guān)政策的落地，也會(huì)為我國(guó)樓市帶來(lái)新的增量需求。

據(jù)悉，在樓市去庫(kù)存上升為2016年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)和目標(biāo)之后，多個(gè)中央相關(guān)部委都已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)籌與樓市去庫(kù)存相關(guān)的政策和實(shí)施手段。從目前的情況看，與去庫(kù)存有關(guān)的供地和土地政策已經(jīng)率先明晰起來(lái)。

房?jī)r(jià)：一二線漲 三四五線跌

2016，房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？這是人們最為關(guān)心的問(wèn)題。專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的地域性特征，目前一線城市和重點(diǎn)二線城市整體需求、購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)比較旺盛，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)仍難以全面滿(mǎn)足需求，再加上這些城市高價(jià)地頻出，預(yù)計(jì)2016年它們的房?jī)r(jià)將會(huì)因結(jié)構(gòu)性原因出現(xiàn)小幅上漲。而一些供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的三四五線城市，房?jī)r(jià)在2016年有可能出現(xiàn)下探趨勢(shì)。

“2016年，分化是房?jī)r(jià)主旋律。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志分析認(rèn)為，一線城市不斷趨高的地價(jià)和房?jī)r(jià)在2016年不會(huì)改變。相對(duì)于一線城市的高歌猛進(jìn)，二線城市相對(duì)低調(diào)，房?jī)r(jià)漲幅平穩(wěn)波動(dòng)，三線城市低迷成常態(tài)，房?jī)r(jià)持續(xù)在負(fù)區(qū)間徘徊，分化加劇。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林分析認(rèn)為，目前還找不到可以取代這個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的“大火車(chē)”。房地產(chǎn)現(xiàn)在占GDP的12%～13%，再加上相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，比如建材、建筑、機(jī)電、裝修，估計(jì)占到中國(guó)GDP總量四分之一到30%，這么大的火車(chē)頭現(xiàn)在不跑，想要靠別的產(chǎn)業(yè)推上去，效果不大。所以他也看好2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)難下跌。

“一線城市20年之內(nèi)一定是不斷上漲。”王健林給出了一個(gè)大膽預(yù)測(cè)，理由就在于土地供給有限，人口還在不斷流入。他認(rèn)為，二線城市當(dāng)中相當(dāng)部分也沒(méi)有問(wèn)題。以武漢為例，武漢去年銷(xiāo)售面積2600萬(wàn)平方米，連續(xù)兩年成為中國(guó)銷(xiāo)售面積第一的城市，核心原因就是人口持續(xù)流入。

在他看來(lái)，中國(guó)的樓市應(yīng)該是研究解決三四線城市的去庫(kù)存問(wèn)題。“如何去庫(kù)存，對(duì)地方政府來(lái)講是一個(gè)很大的問(wèn)題，而且恰恰是三四線城市最依賴(lài)土地財(cái)政。”

當(dāng)然，中國(guó)樓市從來(lái)不缺唱空的聲音。財(cái)經(jīng)評(píng)論員牛刀可謂“語(yǔ)不驚人死不休”。2015年10月，他大膽放言2016年中國(guó)房?jī)r(jià)將暴跌80%，博得眼球。作為“唱跌派”主要代表，牛刀一直對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)抱以消極態(tài)度，牛刀稱(chēng)中國(guó)樓市泡沫一定會(huì)破滅，而且必然是拉美式加日本式。

作為“空軍一號(hào)”的重要人物，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠已經(jīng)看空中國(guó)房地產(chǎn)近十年，近期依舊悲觀。他認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。

地市：一線城市 競(jìng)爭(zhēng)加劇

無(wú)論是看漲還是看跌，分析人士都提到了一個(gè)因素，地價(jià)。地價(jià)推高房?jī)r(jià)，這是看漲派的邏輯；經(jīng)濟(jì)下行，地王頻出，泡沫風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，這是看跌派的推論。

2015年，隨著樓市的逐漸回暖，多個(gè)城市高價(jià)地頻出，地王不斷涌現(xiàn)。從一線城市土地的成交價(jià)格看，在2012年達(dá)到近五年最低點(diǎn)后，2013年迅速反彈向上，2014年延續(xù)了2013年的上行趨勢(shì)，2015年在政策的刺激下，更是加速攀升。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，一線城市土地成交均價(jià)為10436元/平方米，同比上漲46.8%。2014年一線城市土地成交均價(jià)為7429元/平方米，2015年成交價(jià)不斷攀升，全年土地成交均價(jià)漲至13745元/平方米，同比增幅高達(dá)85%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，2015年，一線城市房市井噴式回暖，二線城市企穩(wěn)回升，導(dǎo)致地市于下半年步入加速回暖通道。“土地價(jià)格上升動(dòng)能明顯，這主要是因?yàn)橐痪€城市土地資源稀缺帶動(dòng)地價(jià)上漲，二線城市投資價(jià)值顯現(xiàn)，激發(fā)了企業(yè)在重點(diǎn)城市高度競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，最終持續(xù)導(dǎo)致高價(jià)地和地王的頻現(xiàn)。”

土地市場(chǎng)的火爆程度，在溢價(jià)率指標(biāo)上表現(xiàn)得更為顯著。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2015年，土地市場(chǎng)年初時(shí)節(jié)相對(duì)低迷，二季度之后企穩(wěn)回升，溢價(jià)率呈現(xiàn)同樣的變化趨勢(shì)：年初較低，二季度點(diǎn)燃啟動(dòng)的火種，下半年直線拉升，12月份土地成交溢價(jià)率達(dá)27.2%，加速向歷史最高點(diǎn)靠攏。

“現(xiàn)在地價(jià)貴得邪門(mén)兒！”房地產(chǎn)大佬孫宏斌直言，地價(jià)高企，風(fēng)險(xiǎn)凸顯，“小心拿地。”

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房企回歸一線，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，面對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊，即使地價(jià)很高，房企們也還是不會(huì)手軟。上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，“2016年土地平均購(gòu)置價(jià)格增幅將進(jìn)一步擴(kuò)大，全年增長(zhǎng)10%左右。”

熱點(diǎn)城市掃描

北京：結(jié)構(gòu)錯(cuò)配加劇 2016價(jià)漲量穩(wěn)

當(dāng)房山區(qū)域拍出每平方米3萬(wàn)元的樓面地價(jià)時(shí)，北京樓市呈現(xiàn)出六環(huán)內(nèi)全城豪宅化、六環(huán)外泛豪宅化的局面。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，自2011年至今，想在北京5環(huán)內(nèi)買(mǎi)一套靠譜的新建住宅，每年平均下來(lái)需要花的錢(qián)分別是450萬(wàn)元、482萬(wàn)元、560萬(wàn)元、600萬(wàn)元以及800萬(wàn)元。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2016年可能得花985萬(wàn)元，逼近1000萬(wàn)元門(mén)檻。

更重要的是，北京五環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)越來(lái)越稀缺，早已是地王高產(chǎn)區(qū)，地價(jià)屢創(chuàng)新高。2015年成交的五環(huán)內(nèi)住宅土地，樓面價(jià)全部超過(guò)了“5萬(wàn)元+”，售價(jià)預(yù)計(jì)將不止超過(guò)“8萬(wàn)元+”，而是頂豪供應(yīng)將密集出現(xiàn)。

而與供應(yīng)形勢(shì)相悖的是，目前來(lái)說(shuō)，北京置業(yè)的偏向主要為中低價(jià)的改善型產(chǎn)品。“豪宅化趨勢(shì)使得北京樓市在總量去化的問(wèn)題之上又新添了結(jié)構(gòu)性的去化問(wèn)題。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，2016年下半年到2017年將會(huì)有大量的豪宅進(jìn)入市場(chǎng)，樓市供給側(cè)的這一變化與需求側(cè)以改善型購(gòu)房為主的現(xiàn)實(shí)并不匹配。因此，從豪宅到整個(gè)樓市， 2016年北京樓市的去化形勢(shì)都不容樂(lè)觀。

深圳：信貸驅(qū)動(dòng)的另類(lèi)繁榮難延續(xù)

2015年深圳的樓市，走出了有異于北上廣三個(gè)一線城市的另類(lèi)曲線，在全國(guó)普遍低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)的情況下依然一枝獨(dú)秀，領(lǐng)漲全國(guó)。深圳規(guī)劃國(guó)土委的成交數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新建住宅價(jià)格32898元/平方米，為歷史最高值，同比漲幅37.2%；新房成交66450套，同比大增58.7%；成交金額2225.8億元，同比暴增130.4%。

2015年，深圳樓市成交活躍，新房全年成交價(jià)、成交量和供應(yīng)量三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。并領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)13個(gè)月之久。

在四個(gè)一線城市中，深圳樓市之所以能夠走出所謂的“獨(dú)立行情”，觀察人士分析認(rèn)為，這一切得益于深圳在2014年底-2015年放開(kāi)信貸，使得深圳在2015年的住房貸款突破6000億元。

深圳樓市是典型的“高杠桿樓市”。根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年底全國(guó)住房貸款余額是11.5萬(wàn)億元，深圳以全國(guó)百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。

購(gòu)房者從各種渠道湊來(lái)的資金，包括信用卡套現(xiàn)、銀行信用貸、小額貸甚至是抵押消費(fèi)貸款等，有的以高達(dá)10倍的杠桿入市。這樣買(mǎi)房，不是為了能租個(gè)好價(jià)錢(qián)，目前深圳房屋租售比在2%-3%。這樣買(mǎi)房就像加杠桿炒股一樣，賭的就是深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋狂上漲。

據(jù)了解，目前，當(dāng)?shù)氐脑S多購(gòu)房者仍停留在高增長(zhǎng)的慣性里，對(duì)2016年的深圳樓市仍然抱著必漲的信心。但也已經(jīng)有不少樓市觀察者指出，2015年深圳的行情已經(jīng)過(guò)度透支了未來(lái)的潛力，2016年的深圳樓市將難現(xiàn)2015年的火爆行情。萬(wàn)科副總裁譚華杰就曾對(duì)媒體公開(kāi)表示，深圳樓市去年以來(lái)的暴漲，透支了未來(lái)幾年的漲幅，“接下來(lái)兩三年估計(jì)漲不動(dòng)了。”