民國房產調控因何成空調

抗戰時成都和重慶人滿為患，從上海、南京、杭州、廣州等淪陷區逃出來的人民跋山涉水來到這里，卻找不到合適的住所。成都、重慶一房難求，房價高到驚人地步。為了解決上述“房荒”問題，國民政府出臺一系列政策，對住房市場進行嚴厲調控，包括限制房租、打擊炒房、清理空置、興建廉租房等。可是有沒有達到預期的效果呢？

限定租金防止房東漫天要價 抗戰以后，國民政府修訂《土地法》，對住房進行估價，規定每所房屋的租金最高只能超過其現值的存款利息的一成。譬如說，您在成都有一套房子，市價100萬，把100萬存入銀行，一年的利息大約3萬元，假如您把這所房子租出去，每年收取的房租最高不能超過3.3萬元（即不能超過房屋現值存款利息的一成），不然房客可以去有關部門投訴你，說你違反《土地法》，抗拒“限租令”。

這條法令的初衷，是防止房東漫天要價，防止他們無限度地抬高房租，無限度地增加房客的居住成本。但是實施起來非常之難，因為房屋估價是一項浩大的工程，甭說人力物力極為缺乏的抗戰時期，就是在信息技術比較發達的今天，政府也不可能對每一所正在出租的房屋都給出合理的估價，即使勉強進行一回大規模的普查和估價工程，也無法保證估價結果總是具備時效性。眾所周知，房價每年都在變動，甚至每天都在變動，想讓估價結果真實可靠，必須每隔幾個月都要重新來一次普查和估價，目前看，還沒有哪個國家能做到這一點。

限制了房東卻管不住二房東 既然估價工作難以實施，那么用房屋現值存款利息作為計算依據來限制房租的法令自然也就成為一紙空談。于是當局又改換手法，出臺《房屋租賃條例》，規定每一年度的租金漲幅不能超過上一年度租金的四成。也就是說，假如一所房屋去年的租金是1萬元，那么今年的租金就不能超過1.4萬元。換句話說，政府限制了房租環比上漲的速度和幅度，試圖讓房租每年最多只能上漲40%。

民國時房屋出租，房東和房客都有一本“經租賬”，上面白紙黑字寫著每月的租金數目和欠租情形，還有房東的私章和房客的手印，政府很容易就能查清歷年的房租，假如房東把租金調得過高，房客可以拿著經租賬起訴，一告就贏。所以《房屋租賃條例》上的限租令很有效，它一出臺，房東果然不敢隨意抬高房租了。

問題是，抗戰時貨幣貶值的速度和物價上漲的速度超乎想象，在通貨膨脹最嚴重的時代，法幣一天比一天不值錢，而房產稅一天天在上漲，按40%的幅度抬高房租之后，房東不但賺不到錢，連支付房產稅都未必夠。重慶有一家三利房地產公司，老板哭訴：“現在全部住房一年所收房租尚不夠繳納一季之房捐，心力不足，應付不起！”在這種情況下，房東出租房屋的積極性大減，市面上的住房供應急劇下滑，房荒變得更嚴重了。

事實上，在當局嚴厲限制房租的時期，房客的負擔并沒減輕：限租令只限制了房東，卻管不住二房東，一些投機客在抗戰初期租入大量房屋，然后轉租給其他房客，轉租時房租并不增加，但卻要向其他房客收取驚人的“頂費”（即轉手費）。1940年，成都市面上一間衛浴齊全的西式洋房，年租不上萬元（法幣），而頂費卻高達30萬元，相當于幾十年的房租！你還別嫌貴，因為住房實在短缺，你拿不起頂費，有人拿得起，從上海和香港逃過來的有錢人多著呢！

由此可見，抗戰時的限租政策明顯違背了經濟規律，它只是從表面上限制了房租，實際上讓房租漲得更高更快（如果把頂費分攤進去的話）。

始終沒能解決房荒問題 國民政府限制房租的同時，唯恐房東們嫌房租太低而拒絕出租，所以又用加倍征收房產稅的方式打擊空置房：凡是住房面積超過法定標準（該標準由各地參議會自主劃定）的業主，都要將多余部分出租，否則按現有房產稅的一倍征收“空房捐”，并處罰金若干。

該政策實際上也落空了，因為打擊空置房之前必須先普查空置房，而國民政府一直忙于戰事，始終沒有進行一次像樣的普查。找不到房子的民眾呼吁政府“調查余屋”，而調查卻“為時數年未見行動，迄今吾人尚未聞何處有余屋公告”（當時報紙上的評論）。

截至抗戰勝利，國民黨出臺的調控政策雖多，卻始終沒能解決房荒問題，倒是到了1946年，房荒突然在重慶自動消失了（同時卻又在上海和北京重演了一場更嚴重的房荒，截至1949年才宣告結束）。這是因為抗戰勝利后大批機關從陪都遷出，從各地來川的難民也紛紛返回家鄉，昔日人頭攢動的鬧市成了空城，對住房、對飲食、對服裝、對娛樂的需求統統減少，除了機票、船票和火車票成了搶手貨之外，任何物品都在降價。

民國海派作家秦瘦鷗的小說為我們重現了抗戰勝利后四川的蕭條情形：“房價大跌，米價大跌，四川的地主們在叫苦。服裝公司大減價，百貨公司大拍賣，書店買一送一，只有黃金和美鈔直線上升。不少機關、銀行、商店已開始緊縮，大量裁員，原在街頭巷尾擺雜貨攤、食品攤或挑擔叫賣的小販們生意都一落千丈，快找不到主顧了。數十萬人面臨失業、挨餓和破產。”

也就是說，房價是降了，但是人民并沒過上幸福的生活。摘自《河北青年報》