土地估價中市場比較方法的改進對策

[摘要]本文中通過詳細分析了現階段土地估價中應用市場比較方法存在比較實例選擇困難、估價修正主觀性較強、結果確定缺乏科學性等存在問題，并就此問題提出了建設實例資料庫、規范因素修正機制、提升結果確定科學性等改進對策。旨茌以此提升土地估價的準確性、科學性、說服力，并由此為促進土地估價行業良好發展提供一定的理論技術助力。

[關鍵詞]土地估價；市場比較；問題；改進

隨著近年來土地資源逐漸緊缺，用地壓力在不斷增加，土地價格也在隨之不斷攀升。在此環境影響下，土地估價工作的重要性也逐漸開始受社會各界人士的廣泛關注。因而，如何保障土地估價質量，提升估價科學性，增強估價說服力也成為了相關行業工作人員亟待深入探究的研究課題。市場比較方法是在土地估價中較為常用的估價平法，但其現階段中應用質量可見仍會受各類因素所影響，這就要求土地估價行業的相關工作人員應重視全面了解市場比較法應用中存在的問題，并積極探究相關的改進對策。

1、土地估價中市場比較方法的存在問題

1.1比較實例選擇較困難

在土地估價工作開展中應用市場比較方法時，首先需要收集與估價對象類似的近期交易土地資料，并根據其了解相關土地在當下市場中的正常行情，這就要求相關工作人員應掌握與估價對象土地用途、目的等相似的可比實例[2]。但由于現階段我國土地評估市場仍未發展至一定規模，估價人員通常只能通過互聯網查找相似案例或是參考自己經受案例來選擇可比實例、而由于估價人員工作經驗、互聯網信息繁雜等因素影響，其比較實例選擇方法可見明顯缺乏全面性。再加上在可比實例選擇過于困難當中，一些估價人員會鉆土地估價缺乏切實可比案例的空子，為招攬業務而提供與實際市場行情相差甚大的估價結果。從而導致了土地估價缺乏規范性、準確性與合理性，這對行業的長期發展可見也形成了較為不利的負面影響。

1.2估價修正主觀性較強

由于市場比較法在土地估價中應用時并無確切的量化判斷標準存在，其評估過程多通過估價人員綜合估價理論基礎、自身估價經驗等因素來實行。但在實際估價開展中可見，不同估價人員因從業時間、工作習慣、工作看法等因素影響。因而在估價同一影響因素修正中，不同估價人員會采用不同的修正系數，這也就導致了相應的估價結果可能更多的會受估價人員主觀意識的影響形成偏差。加之市場比較方法實際應用中只是對可能影響估價結果的因素作修正，未考慮到評估目的、土地用途等影響因素對土地估價的影響，繼而出現估價結果與土地實際用途要求偏離的現象。

1.3結果確定缺乏科學性

在應用市場比較方法對土地進行估價過程中，其估價結果會參考可比案例結果、影響因素修正后數據來獲得相應信息，然后估價人員還需綜合收集信息做計算處理來獲取相應估價結果。而在現階段的估價結果計算當中多使用求平均差的方式來進行結果確定，其方式使用中可見僅是求出可比案例相加后的平均數，計算中并未考慮其案例與估價土地的相似處，還有可比案例價格參考對估價土地結果的影響程度。從而導致估價結果缺乏一定的科學性，還同時會讓客戶感覺估價結果缺乏可信性，由此難以達到預期的工作完成度。

2、土地估價中市場比較方法的改進對策

2.1重視建設實例資料庫，優化土地估價準確性

為加強土地估價的準確性，提升其相關工作開展的效率，土地估價行業應重視積極采用信息化技術來優化可比實例尋找過程。現階段個土地估價機構都建立了自身機構內可尋找信息、分享工作經驗的實例資料庫，由于土地估價仍是較大范圍的一項工作，所以仍需盡可能為估價工作尋找完整性與真實性更高的可比實例。但當下土地估價行業仍未完善相應的共享機制，以至于可用信息流通大大受限。因而，政府相關管理部門應加強對土地估價行業進行引導，幫助各機構進行溝通，并建設實例資料庫，確保使各機構能夠通過其資料庫進行可比實例共享與行業信息交流。從而可以此有效地提升估價工作尋找可比案例效率，并可通過信息交流以切實地優化土地估價的準確性。

2.2規范因素修正的機制，加強土地估價科學性

由于土地估價中還需對各項影響因素進行修正，而不同估價人員因自身工作認知因素而導致修正結果受主觀意識影響較明顯。為改進此存在問題，則需對影響因素的修正作一定的規范機制建立，其規范化機制中可包括農用土地受土力肥力影響等因素修正浮動，商業用地則需對當地經濟發展與人均消費能力等作重視修正，而住宅用地則重視從環境、交通等因素作修正。其因素修正機制規范中可包括土地所處環境、土地交易日期、土地實際用途等各項因素，估價人員應在估價過程中綜合考慮各項影響因素來選擇與該區域相似度較高的可比實例。在此過程中可通過灰色關聯度理論、指數平滑法、層次分析法進行預測、修正，以確保各方面影響因素修正的規范性，并有效地保障了估價結果的科學合理性。

2.3提升結果確定科學性，強化估價結果說服力

由于土地估價需經不同可比實例進行比較，并在其過程中需作大量修正，因而其結果獲取過程中需經大量運算，以往常用的求平均數與中位數等方法實際應用中可見明顯缺乏一定的科學性。茌改進其問題過程中，我們可以考慮通過加權打分等方法進行可比實例影響因素修正，其方法可通過將可比實例分別進行修正與計算，并獲得相應權重結果后匯總數據，以此可有效地保障了各個可比案例權重的科學性，繼而強化了估價結果的說服力。

結語：

綜上所述，在土地估價中應用市場比較方法時仍存在實例選擇缺乏可比性、修正因素受主觀性影響強、最終結果確定方法缺乏科學性等應用問題。在此認知基礎上則要求相關工作工作人員應重視應用建設實例資料庫、規范修正機制、完善結果確定方法等方法。以此才可確保能夠有效地提升土地估價的工作效率，優化其工作開展的準確性、科學性與說服力，從而促使了土地估價行業得以不斷進步，并促進了相關行業的經濟得以順利發展。