波特理論下的流動性過剩促使 房地產市場價格產生極化效應的動因分析

波特的鉆石理論非常適合分析產業極化效應產生的動因。但是，該模型一般用于研究生產型產業的集群，對于第三產業，特別是房地產行業的分析，比較少見。因此，筆者就波特理論下的流動性過剩促使房地產市場價格產生極化效應的動因做一簡要分析。

一、房地產行業的生產要素

房地產行業屬于資金密集型產業，資金在房地產投資中占據重要地位。但是，資金這一生產要素，僅僅是初級生產要素。資金生產要素可以為房地產行業提供初始的優勢，但是，僅僅依賴資金這一生產要素，房地產企業的發展是不穩定、不可持續的，是不能幫助房地產企業形成市場競爭力、進而持續發展壯大的。并且，過量的流動性往往造成沒有效率的資源配置。結合當前中國房地產現狀，在高勢能比梯度區域周圍以及中低勢能比梯度區域，往往會形成大量的“睡城”、“鬼城”，一定程度上就是資源無效配置。

高級要素與基本要素之間存在著復雜的關系。基本要素開創的先期優勢，將隨著在高級要素方面的投資得到加強和擴展。反過來講，基本要素方面的劣勢地位會形成一種向高級要素方面投資的壓力。結合當前中國房地產現狀，高勢能比梯度區域往往在現代通訊、信息、交通等基礎設施，受過高等教育的人力、研究機構等方面存在優勢，因此，當投資者將大量的閑置資金投入房地產企業，該區域的高級生產要素將會很大程度提高資金生產要素的利用效率，因此，資金優勢將會通過高級生產要素的運作大大加強，形成區域乃至全國的競爭優勢。

二、房地產行業的需求條件

一是生產要素優勢。高勢能比梯度區域取得了得天獨厚、特別是高級生產要素方面的優勢，產業自然在市場競爭中會遙遙領先，因此，與中低勢能比梯度區域相比，該區的人均可支配收入也會顯著高出很多。投資者大量的資金頭寸為尋求保值增值的投資渠道，紛紛將流動性注入了該區的房地產市場。與之相比，中低勢能比梯度區域的房地產市場，投資者缺乏流動性，因而房地產出現了供大于求，價格下降的趨勢。二是消費升級。中低勢能比梯度區域的富裕者，為了更好的教育、醫療與日常消費體驗，以及更好的法治與公共治理環境，在向大城市移民。因此，本區域房地產市場始終處于供不應求的狀態，房地產價格持續看漲。與之相比，中低勢能比梯度區域的房地產市場，富裕投資者移民帶走大量流動性頭寸，導致該區域房地產缺乏流動性補給，人們對該區房地產價格預期看跌。三是機會升級。高勢能比梯度區域一般會有更好的就業與商業機會。廣闊的機會，吸引著來自本區域和其他區域的優秀人才，人口的迅猛增加，催生了本區域房地產租賃市場的火爆，房地產租賃價格持續走高。與之相比，中低勢能比梯度區域由于缺乏良好的就業與商業機會，該區租賃市場不被看漲，因而也無法帶動房地產價格持續上漲。

三、輔助產業

房地產業與生產性的產業不同，其輔助產業包括支持性產業和相關產業，這些產業在前向方面的關聯性表現不是很顯著，但是更多地表現在后向和橫向方面。房地產業的支持性產業包括房地產服務的中介機構、律師事務所、會計機構、評級機構、信息收集機構以及電子通信機構，等等。輔助產業能夠有效彌補極化過程中房地產市場供需的信息不對稱，促進房地產市場的專業化服務發展。而房地產機構也可以將非核心業務方便、放心地剝離，以便節省開支，增加收入。因此，發達的輔助產業可以帶來房地產市場的極化效應。

四、企業戰略

波特在企業戰略層面提出兩個觀點。第一，不同的區域有著特色各異的“管理意識形態”，這些“管理意識形態”幫助或妨礙形成一個區域的競爭優勢。例如，在高勢能比梯度區域里，高學歷，特別是 MBA、EMBA 學歷背景的人，在房地產行業最高管理層占據重要的地位。而在中低勢能比梯度區域里，高學歷背景的人，這種高級生產要素本身就很稀缺，大部分高層管理者并不具有現代公司治理理念。而這些高學歷背景的人，更善于通過資本運作，在資本市場直接融資，以及更具有和銀行等金融機構談判的能力，從而更容易獲得源源不斷的流動性。他們也更加注重財務回報最大化和股東權益最大化。因此，他們所領導的房地產企業具有顯著的競爭優勢。 第二，一個行業中存在激烈的國內競爭與該行業保持競爭優勢二者之間存在密切的聯系。例如，在高勢能比梯度區域里，聚集了萬科地產、保利地產、恒大地產、龍湖地產、碧桂園地產、首開集團等數十家全國大型房地產企業。激烈的競爭就像是一種“全面戰爭”狀態，其中許多企業以至不能實現利潤，而是以強調市場份額為目標，這些房地產企業處于不斷地超越競爭對手的拼搏中。競爭給這些房地產企業帶來創新、改進質量、降低成本、通過投資提升高級生產要素等一系列壓力。這一系列壓力反過來，促使它們成為更具有競爭力的房地產企業。 因此，企業戰略的差異引導了房地產市場的極化過程。

在波特理論下，流動性過剩促使房地產市場價格產生極化效應的動因還包括外部性條件及企業所處的國家政策機遇等諸多方面，筆者以上僅從生產要素、需求條件、輔助產業、企業戰略等方面進行了分析，以期由點及面、以略代詳，簡略認識流動性過剩促使房地產市場價格產生極化效應的動因。