關于加速房地產去庫存的對策與建議

我國經濟由高速增長步入中高速增長的新常態階段，全國房地產開發投資增速日漸下行，房地產業逐漸成為拖累經濟增長的重要因素之一，2016 年我國經濟工作的主要任務之一是化解房地產庫存。文章對沈陽市房地產市場實際情況進行調研獲取資料，總結沈陽市房地產市場現狀、庫存壓力等問題，分析問題產生的原因，進而結合實際情況提出切實可行的沈陽市加速房地產去庫存的對策和建議。

一、沈陽市房地產市場調研情況說明

（一）調研對象

本次調研對象主要針對對房地產市場有重大影響作用的三大群體：政府機構、房地產開發企業、消費者。

（二）調研時間

2016年3月5日—2016年5月5日

（三）調研方法

1.文案調查法。通過互聯網、官方統計數據、政府工作報告等了解我國房地產市場宏觀政策及沈陽市過去10年有關房地產政策及相關供需情況。

2.深入訪談法。對沈陽沿海國際房地產開發有限公司、沈陽中海興業房地產開發有限公司、沈陽萬錦香樟樹房地產開發有限公司、沈陽碧桂園房地產開發有限公司、沈陽優家置業房地產中介和沈陽市政府進行深入訪談。

3.問卷調查法。以正在樓盤看房的消費者、主要交通站點（地鐵站、公交車站）及市中心繁華地段流動人員為調查總體，從中進行隨機抽取1000名消費者作為調查的具體對象，當場發放和回收問卷。

（四）調查結果分析

1.沈陽市當前房地產業現狀。全國商品房待售面積不斷上升，在2015年行業整體竣工量減少的背景下，全年的房屋待售面積仍高達71853萬平方米，較2014年增長了近一億平方米，其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。在2015年一線和部分二線城市銷售創新高的情況下，待售面積仍在增長，實際也體現出“冰火兩重天”的現狀，說明部分三、四線城市的庫存問題到了非常嚴峻的程度。

2.房地產開發商投資情況。我市開發投資規模仍保持逐年擴大態勢。2015年，全市完成房地產開發投資4226.3億元，比上年增長8.1%。其中，住宅投資完成1962.7億元，與上年持平；寫字樓投資完成906.6億元，增長20.8%；商業、非公益用房及其他投資完成1357億元，增長13.2%。

3.消費者需求情況。

（1）樣本性別構成情況：1000名調查對象中男性消費者為473人，占總數的47.3%；女性消費者為527人，占總數52.7%，調查對象對性別的選取差別不大。

（2）消費者的年齡組成：在1000名調查者中25—30歲250人，31—40歲344人，41—49歲246人 ，50歲以上為160人，調查消費群體主要體現為消費群的主力—中青年。

（3）消費者的職業構成情況：大學生150人 ，公務員212人，工人235人 ，農民122人，公司職員121人，自由職業者160人。

（4）不同人群購買率情況：通過調查分析大學生購買率占8%，公務員占25%，工人占19%，農民占8%，公司職員占21%，自由職業者占19%。

（5）可接受價格情況：有44.60%的被訪者能接受3000---3500元/㎡； 有36.36%的人接受2500—3000元/㎡。

（6）消費者購買認知途徑：通過調查發現消費者購買認知途徑中報紙占11.12%， 電視占8.15% ，雜志11.18%， 電臺占9.16%，戶外廣告占20.18%，朋友介紹占17.26%，互聯網占32.97%。

二、房地產業庫存化的問題及原因

（一）房地產市場供過于求

地方政府受益于土地財政推波助瀾，無止境地拍賣土地，激勵開發企業進行大規模的房地產開發；不斷上漲的房地產價格既強化了這種無序開發行為，也誘使全社會的各種投資投機需求瘋狂的追逐。然而，房價過高使得有購買能力的有效需求明顯不足， 房地產市場出現了嚴重供過于求的局面。

（二）房地產市場新增需求總體有限

一般說來， 15-59歲勞動年齡人口 （特別是其中25-45歲的人口）是住房剛需的主要來源。近年來，我國人口老齡化趨勢明顯。國家衛生計生委數據顯示：自2011年我國 15-59 歲勞動年齡人口達到峰值后日趨下降，2014 年已經降至9.3億，2014 年底老齡化人口數量已達 2.12億人，而0-14歲低齡人口占比僅為 16.5%，明顯低于世界平均26%的水平。雖然2015 年二孩政策已經放開，但短期內難以影響房地產市場的需求端，因此房地產市場新增需求總體有限。

（三）房地產相關的部門產能過剩

我國經濟中普遍存在的產能過剩問題，與房地產庫存過高后導致的投資增速下降過快、需求不足有直接的關系。國家統計局數據表明，2015年全國房地產開發投資同比名義增長2.0%，創歷史新低。而在2013年，全國房地產開發投資基本保持在20%左右的速度。房地產開發投資增速的大幅回落，是影響GDP增長和產業需求的主要因素，從而導致許多與房地產相關的部門嚴重過剩。

三、關于沈陽市加速房地產去庫存的對策與建議

（一）加強政府政策引導，減輕房地產企業賦稅

要解決房地產庫存量的問題，應首先制定和完善相關行業的政策法規，形成靈活有效的制度約束規范；其次，應加強行業審批力度以及監督措施，對沒有資質的企業堅決制止，對違法違規經營的企業嚴厲懲處，努力營造和諧健康的房地產市場；第三，政府應通過免稅和去稅的手段切實減輕房地產企業稅費壓力，切實降低房價居高不下的問題，使得老百姓能夠買得起房。

（二）政府應激發農民工市民化住房需求

政府應通過戶籍改革加快農民工市民化進程，拓寬政策幫助農民在城市定居，激發房地產市場有效需求，釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求，著力消化房地產庫存。政府可以通過財政補貼支持購買力較低的農民進城買房，把公租房擴大到非戶籍人口，打通供需通道，消化庫存。同時政府可以推動住房公積金制度改革，將農民工和個體工商戶納入住房公積金體系，大力發展住房租賃市場，推動住房租賃規模化、專業化發展。

（三）政府購買消化

加大政府收購力度，打通商品房市場與棚改安置房、公租房和租賃市場之間置換。對于由政府財政資金投資的房屋征收拆遷安置工作，政府要明確專人負責購買商品房轉安置房工作，并堅持在平等自愿的基礎上，盡可能多地引導房屋被征收人選擇貨幣安置、實物調換。支持從租賃市場籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。將符合條件的非戶籍常住人口納入公租房保障范圍。商品房與公租房的打通，由政府收購存量商品房，并盡量不再新建。

（四）通過房地產企業并購消化

一些中小房地產企業經營效益低下，融資能力不足，資金鏈緊張，可能誘發區域性房地產風險和金融風險。因此，應鼓勵這些城市房地產企業通過并購重組做強做大，提高產業集中度，增強抵御市場風險的能力，共同破解資金鏈和供求鏈的問題。

（五）通過互聯網等新技術促進房產買賣公開化透明化運作

作為國家重要的發展戰略——“互聯網+”，備受國人關注，因此傳統的房地產企業應努力提升自身的創新能力，積極運用互聯網等信息技術，從用戶需求做起，到房產產品設計、銷售融資模式都應積極借鑒互聯網思維，并能夠有效利用云計算技術等先進的信息技術，加強用戶的房產需求研究和房產定位研究，提升房產市場供給能力的創新，努力實現房產供給的公開透明化運作，為有效減少房地產庫存量以及房地產后續發展做出積極貢獻。