關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的方法分析

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)階段我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要大量的啟動資金，較長的開發(fā)建設(shè)周期，并且鑒于房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)有的特性，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程較為復(fù)雜、開發(fā)出來的產(chǎn)品直接面向商品化市場。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有的特殊性必然決定了其存在復(fù)雜多變的納稅問題以及可以運(yùn)用靈活多變的避稅策略來實(shí)現(xiàn)利潤最大化。合理避稅是指在法律允許的情況下，通過合理的方法達(dá)到減少納稅目的的行為。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，市場競爭越來越激烈，如何通過有效途徑合理避稅成為企業(yè)的重要議題。本文從闡述合理避稅的內(nèi)涵出發(fā)，重點(diǎn)從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部和外部兩個方面探討對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合理避稅；方法；分析

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)躍升為國家重要產(chǎn)業(yè)之一，在市場經(jīng)濟(jì)中地位越加凸顯，但面對日新月異的社會變化和市場競爭，依然要不斷增強(qiáng)自身競爭力。作為企業(yè)重要的財(cái)政支出部分，稅收直接影響了企業(yè)效益和利潤。因此，如何通過合理手段避稅，進(jìn)一步降本增效，不斷壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對房地產(chǎn)企業(yè)而言也越來越重要。

一、企業(yè)合理避稅的重要內(nèi)涵

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，廣大企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中獲得利潤的同時，也面臨著越來越艱難激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，尤其賦稅帶來的負(fù)擔(dān)減少了企業(yè)利潤，減弱了企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。為增強(qiáng)企業(yè)競爭能力和發(fā)展?jié)摿ΓS多企業(yè)積極籌劃合理避稅。合理避稅又被稱為稅務(wù)規(guī)劃，指的是在法律許可范圍內(nèi)，企業(yè)利用稅法、相關(guān)規(guī)定給與的減免、獎勵稅收等渠道，經(jīng)過精心周密部署，有序規(guī)劃各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為，實(shí)現(xiàn)減輕、免去賦稅從而降低企業(yè)成本的重要手段。與逃稅的違法性質(zhì)不同，企業(yè)合理避稅是被法律和道德觀念接受的行為，不會受到制裁，甚至值得鼓勵。對企業(yè)而言，要在經(jīng)濟(jì)浪潮中長期保持不敗之地，就需要節(jié)省稅負(fù)提高競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)具有周轉(zhuǎn)資金大、建設(shè)周期長、經(jīng)營復(fù)雜等特點(diǎn)，行業(yè)的特殊性質(zhì)決定了合理避稅的必要性，對于提高經(jīng)濟(jì)效益和保持競爭優(yōu)勢都具有非常重大和深遠(yuǎn)的意義。

二、企業(yè)內(nèi)部的避稅策略

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，可以充分運(yùn)用稅收政策，通過貨幣的時間價(jià)值、利息的扣除方式、合作建房方式來進(jìn)行合理避稅，具體情況如下：

（一）通過貨幣的時間價(jià)值合理避稅

貨幣的時間價(jià)值指的是資金在周轉(zhuǎn)過程中伴隨時間推移而發(fā)生的價(jià)值增值或者貶值現(xiàn)象。針對貨幣價(jià)值具有時間性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住這一現(xiàn)象，統(tǒng)籌分析貨幣價(jià)值在流轉(zhuǎn)過程中的變化規(guī)律，充分了解貨幣變化的時間走向和趨勢，從而做到在合理的時間范圍內(nèi)交納稅款。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式交納企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于文件規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。這種避稅方式不能改變交納稅額的總量，而是根據(jù)時間變化帶來的不同貨幣價(jià)值實(shí)現(xiàn)較少繳稅的做法。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該要認(rèn)真研究分析貨幣時間價(jià)值的變化規(guī)律和內(nèi)在本質(zhì)，最大限度發(fā)揮時間差的避稅作用。

（二）通過利息的扣除方式合理避稅

對借款利息進(jìn)行分析，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)時，可以通過比較兩種情況下的利息費(fèi)用高低，選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)證明，以達(dá)到節(jié)稅目的。如果房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

（三）通過合作建房方式合理避稅

根據(jù)國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

三、企業(yè)外部的避稅策略

企業(yè)可以在外部通過創(chuàng)造節(jié)稅平臺，實(shí)現(xiàn)合理避稅，主要有納稅主體的新設(shè)分立、分散經(jīng)營收入兩種情況，具體情況如下：

（一）納稅主體的新設(shè)分立

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)公司先將房屋壓低價(jià)格賣給自己成立的銷售公司，銷售公司最終賣給客戶，從而實(shí)現(xiàn)減稅。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的售價(jià)較低，增值額較少，從而少繳或不繳土地增值稅。而銷售公司對外銷售，只繳營業(yè)稅，不繳土地增值稅。

另外，財(cái)稅文件中明確規(guī)定，物業(yè)管理相關(guān)單位的全部收入減掉業(yè)主或者代承租者支付的水、電和燃?xì)庖约白饨鹨院蟮挠囝~為營業(yè)額。從中可見物業(yè)管理公司可代收諸多費(fèi)用且差額繳稅，稅率較低。房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)展成立物業(yè)公司，分解出代收費(fèi)用，交給其代收管理，避免納入營業(yè)額中增加納稅金額，達(dá)到合理有效降低企業(yè)開支、增加營業(yè)利潤的目的。

（二）分散經(jīng)營收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額計(jì)算繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，只需繳納3%的營業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅為5%，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

如果通過以上的收入轉(zhuǎn)移方法過程中存在困難，就應(yīng)該考慮從成本角度轉(zhuǎn)移稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司可以從分立公司借取資金，交予分立公司一定的費(fèi)用，或者房地產(chǎn)公司租用分立公司的房產(chǎn)等資源，向其交付租賃費(fèi)用以增加成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。此外，還可以通過將資金轉(zhuǎn)入一些特殊行業(yè)來實(shí)現(xiàn)合理避稅。將資金、地產(chǎn)用來創(chuàng)辦和建造一些福利機(jī)構(gòu)，諸如福利院、學(xué)校等，安排企業(yè)的退休員工入院，或者招收員工的子女入校，解決老人養(yǎng)老和幼兒教育問題，增加企業(yè)的知名度。這類機(jī)構(gòu)的收入不需要交納營業(yè)稅，因此極大減少了房地產(chǎn)的稅款，同時也對內(nèi)增強(qiáng)了員工的歸屬感，對外樹立了企業(yè)的良好形象。

四、結(jié)語

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各個領(lǐng)域的競爭愈來愈激烈，企業(yè)的利潤空間逐漸被壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢，爭取獲得更多的經(jīng)營利潤，就要通過合理避稅減少稅費(fèi)支出，不斷提升競爭力。如何合理避稅，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合內(nèi)外部情況不斷總結(jié)。在企業(yè)內(nèi)部可以通過貨幣的時間價(jià)值、利息的扣除方式、合作建房方式減稅，在企業(yè)外部可以通過納稅主體的新設(shè)分立、分散經(jīng)營收入避稅。但無論在企業(yè)內(nèi)部還是外部，房地產(chǎn)企業(yè)都要把握好形勢，充分利用稅收政策，達(dá)到減少稅收開支、提高經(jīng)營利潤的最終目的。

參考文獻(xiàn)：

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