農村集體經濟組織內部成員之間農村房屋買賣合同效力認定之淺探

對于農村集體經濟組織內部成員之間因進行房屋買賣從而取得了多處宅基地的買賣合同是否有效，學界目前有兩種觀點，一種認為應受到“符合宅基地申請條件”的限制，而筆者認為不應受此限制，即使購房者不符合“一戶一宅”條件，其買賣合同仍為有效合同。

隨著農村改革的深入推進和城鎮化進程的不斷加快，農村房屋買賣愈加頻繁，隨之引起的糾紛也越來越多。而由于我國現行法律對此類問題的規定不完善，導致了在審理在農村房屋買賣案件時往往會出現相同案件不同判決的結果。其中農村房屋買賣的爭議焦點集中在了：對于農村集體經濟組織內部成員之間因進行房屋買賣從而取得了多處宅基地的，其買賣合同是否有效？即：農村集體經濟組織內部成員之間簽訂的農村房屋買賣合同之效力，是否應收到宅基地使用權取得條件——“一戶一宅”條件的限制？對于這一問題，司法實踐中往往存在兩種不同意見。

一種觀點認為，購房者應受到《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款“一戶一宅”條件的限制，購房者只有符合宅基地審批條件的，合同才有效。另一種觀點認為無需受此條件限制，只要是本集體經濟組織內部的成員進行的房屋買賣行為，就應認定買賣合同有效。

支持第一種觀點的學者認為，由于農村宅基地與國有土地相比，其福利性、對象特定性明顯，非本集體經濟組織成員不能取得本集體宅基地，即使本集體經濟組織成員宅基地的取得也應符合一定條件。因此，本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的效力，取決于買受人是否符合申請宅基地的條件，即受“一戶一宅”條件的限制，若不符合“一戶一宅”則買賣合同無效。但同時這部分學者也認為應當放寬對“戶”的理解，不能一刀切地以戶籍為準，要充分考慮買受人是否已經有成年子女。他們認為《土地管理法》關于“一戶一宅”的規定應當屬于強制性效力性規定，如果不符合“一戶一宅”的規定，就不應該認定為有效。在合同效力與物權效力區分的觀點之下，合同也因違反法律的強制性規定而無效。

筆者認為，農村集體經濟組織內部成員之間農村房屋買賣合同的效力不應受到“符合宅基地申請條件”的限制，即使不符合“一戶一宅”的條件進行的房屋買賣，其買賣合同仍然是有效的。

雖然《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規定了：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”但仔細研讀便可發現，這并非對房屋買賣合同效力的禁止性規定，而只是物權變動的登記條件。對“一戶一宅”的規定，應是對申請宅基地的限制，而對于通過購買房屋而取得宅基地的，則不應受“一宅一戶”的限制。也就是說，對于同一集體經濟組織內部成員之間買賣農村房屋的情況，并不適用此款。

我國《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”我國現行《房屋登記辦法》也規定：“申請村民住房所有權轉移登記的，應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料”。以上是對出賣、出租房屋后又申請宅基地的禁止規定以及對集體土地范圍內房屋轉移登記的規定。由以上兩條規定可以看出，農村村民對住房進行出賣和出租的行為是為法律所允許的，法律并不禁止同一集體經濟組織內部成員之間的農村房屋轉讓，只是該轉讓需要經過集體經濟組織同意，且不允許出賣后再申請宅基地。

筆者認為，法律之所以允許農村房屋轉讓，是因為即使在轉讓后該房屋所在地的宅基地仍然屬于集體經濟組織，不僅不會損害集體經濟組織的利益，反而房屋的轉讓會有利于利益的雙贏，實現經濟利益的最大化。

再者，集體經濟組織內的農村房屋本質上是房屋所有者的合法私有私產，在不違反法律法規的前提下，權利人有權根據自己的意愿處分私有財產，這是我國《物權法》賦予的當事人的合法權利，該法第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立無權、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。”作為同一個集體經濟組織內部成員，雙方間簽訂的農村房屋買賣合同正是上述條款中的“變更、轉讓不動產合同”，是雙方在遵循自愿原則的前提下簽訂的、是當事人真實的意思表示，合同雙方主體均為該經濟組織內部成員，且不違反法律的禁止性規定，該合同理應當認定為有效。

另外，《安徽省高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》也對如何此類問題的解決進作了指導：“非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應當認定為無效合同。但買受人在一審法院辯論終結前取得出賣人所謂的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認定合同有效。”由此可見，安徽省高院也對合同無效的認定持謹慎態度，認為應當認定合同有效。

綜上，筆者認為，農村集體經濟組織內部成員之間農村房屋買賣合同效力不應受符合宅基地申請“一戶一宅”條件的限制，只要是同一集體經濟組織內部的成員在平等自愿且不違反法律禁止性規定的情況下簽訂的房屋買賣合同，即使不符合“一戶一宅”條件，其房屋買賣合同也應認定為有效合同。這不僅符合法治精神，同時也有利于實現“物盡其用”的功能，維護良好穩定的社會秩序。

（作者單位為天津師范大學）