不是所有房產都能繼承

張 蕾 李曉東

從如今的繼承案件來看，房產案件占有相當大的比例。然而由于我國房產類型多樣，造成了繼承案件中房產處理的復雜性。為此，律師針對生活中常見的房產類型可能涉及的繼承問題，專門進行了總結歸納。

第一類

擁有所有權的房產，此類房產又可分為單獨所有、共同共有和按份共有。

單獨所有 指個人擁有房產的完全產權。在此情況下，房屋的繼承比較簡單，該公民的繼承人有遺囑的按遺囑繼承，沒有遺囑的按法定繼承。

共同共有 一般存在于家庭關系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情況下，先要將房屋屬于共有人的部分刨除，剩下死者所有的部分作為遺產，由死者的相關繼承人繼承。比如，夫妻共同所有的房屋，一方去世后，先將房屋屬于另一方的一半份額分離出去，剩余的一半份額才由死者的繼承人繼承。

按份共有 和共同共有不同的只是死者對房屋擁有產權的份額在生前即是確定的，死后只有這部分份額屬于死者的合法遺產，由死者的繼承人繼承。比如，房產是兄弟共同購買的，購買時支付的金額不同，兄弟之間按照出資金額占房屋全款的比例按份額共有房屋，其中一個兄弟去世，他的繼承人只能繼承死者所占有的房屋份額。還有一些夫妻，在婚姻存續期間就約定財產的具體份額，比如約定房屋丈夫占40%，妻子占60%。同樣，一方去世后，其繼承人只能繼承屬于死者的份額部分。

值得注意的是，現實生活中還存在著公民尚未完全取得所有權便突然死亡遺留房產的情況。比如公民在簽訂完房屋買賣合同后，在辦理過戶手續取得產權登記證前突然死亡，這種情況下，繼承人可先繼承合同權利，待房產證取得后，再繼承房產。

第二類

只擁有使用權的房屋，除了普遍商品房外，還有央產房、軍產房、公租房等。由于這類房屋政策性很強，能否繼承主要看政策的規定。

一些央產房、軍產房等屬于只有使用權，可以繼承的房屋，但不能上市交易。當然，繼承的也只能是使用權，即死者的多位繼承人對該房屋共同擁有的使用權。

公租房則屬于只有使用權但不能繼承的房屋，此類房屋的性質是租賃，對于租賃的房屋，公民不擁有所有權，而且使用權也不能繼承。但是，有一些公租房，在原有承租人死亡后，同住同戶口的繼承人可以向房屋所屬單位申請變更為新的承租人，繼續承租居住該房屋。而有些公租房不能變更承租人，原承租人死亡后，除配偶可繼續居住外，房屋所屬單位原則上應收回該房屋。

還有一種就是城鎮居民購買的農村集體土地上的房屋，即所謂的“小產權房”，也不能繼承。按照我國現有的法律和政策，國家不允許城鎮居民購買農村集體土地上的房屋，更不承認此類房屋的產權。所以，這種房屋不屬于《繼承法》中規定的公民的合法財產，因此不能繼承。

第三類

農村宅基地及宅基地上的房屋。

宅基地只有本集體組成成員才可申請取得，而且有“一戶一宅”原則，所以，它的繼承還關系到繼承人的身份問題。如果繼承人和死者一樣均是本集體組織成員，其繼承死者的宅基地和房屋一般都是沒有問題的。如果繼承人不是本集體組織成員，則無權繼承宅基地使用權，但建造在宅基地之上的房屋是可以繼承的。