2016 年房地產投資熱點七問

張婕婕

2016 年，投資客請看一線城市核心區、學區房，而傳統旺區商鋪、商業物業寫字樓以及三四線城市郊區就要避之不及了。

國家統計局公布數據顯示，1月京滬深穗四城房價同比分別上漲11 . 3%、21 . 4%、52 .7%、10%；2月一線城市房價同比漲幅明顯，環比漲幅繼續擴大，二手房交易活躍。

“股市不能進，基金不靠譜，黃金搶不到，還是買房有得拿”呼聲再起，購房者裹著被子連夜排號，開發商和房主坐地價漲，日光盤、地王重現江湖。

2016年接下來房產投資往哪走？究竟哪些房回報率會節節升？《投資與理財》整理了房產投資人最關心的七大熱點問題，并一一解答。

熱點問題一：一線城市房價還會漲嗎？

隨著城市化推進，很多內陸小城市成為人口凈流出區。一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。

全國政協委員、新華聯集團董事局主席傅軍認為，一線城市房價上漲是必然，一是國家出臺相關政策鼓勵購房；二是剛性需求還在，尤其是改善性住房需求很大；三是1. 5億農民工進城后也逐步購房；四是一線城市的土地越來越緊張。

華泰證券研報認為，深圳和上海在2015年的成交量和成交價格漲幅大大超過北京和廣州，深圳此前交易需求釋放過于猛烈，或使得其后續上漲受限；而上海去庫存周期均低

于6個月，且房價漲幅相對溫和，未來或有繼續上拉空間。

熱點問題二：三四線城市房產避之不及嗎？

當前，人口、資源流到大城市，同時，地方政府缺錢，大量賣地，導致三四線城市房產供過于求，房價一蹶不振，“去庫存”壓力很大，未來將有部分新城淪為空城。

2015年，“深圳直轄”的傳言泛濫，在“深中通道”將開工等信息刺激下，不少經驗不豐富的投資客，紛紛去惠州、中山買房，如今部分人開始擔心自己掉進“坑里”，給自己造成很大的損失。

熱點問題三：逆城市化到農村買房能賺嗎？

有人說，在北京年薪50萬的家庭，買房只能買到郊區。那么，便宜的郊區好，還是咬咬牙買交通便利的市區呢？

實際上，很多國家在充分城市化之后，會出現逆城市化，也就是城里人到農村買地，建別墅。

業內人士預計，未來10年到20年，中國很難出現這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農村居住的人，商業配套不成熟，交通不便，居住環境相對不安全，仍建議選擇品質好、城市核心區域的住宅。

高和資本董事長蘇鑫認為，一線城市房產投資風險已經急劇加大。比如，北京五環六環的房子，本來也只是用來居住的，供應量很大，不具備投資屬性。

熱點問題四：買新房還是二手房？

二手房市場，特別是京滬二手房市場已遠超一手住房市場。綜合看，一線城市北上廣深地產市場已經培育多年，二手房必將成為更重要力量，城里可選范圍更廣。

熱點問題五：投資哪類公寓回報率高？

投資房產回報主要靠兩方面，一是租金，二是房屋升值。

有數據統計顯示，房產投資，公寓是最具投資潛力的投資類型。世界各地許多城市的公寓都在溢價出售，主要推動力就是一直猛漲不跌的租金。

與市區相比，郊區公寓的投資回報率則偏低，大部分只在2%左右，這樣的年收益率甚至不如存定期。如果貪便宜選擇遠郊小公寓，今后的出租情況更是未必理想。

熱點問題六：新政下學區房還有升值潛力嗎？

一線城市哪種房子最貴？當然是學區房。

新的房地產廣告法規定以后開發商的宣傳廣告中不允許出現“學區房”的字樣，教育部也正在考慮推行多校劃片，是不是以后學區房就不值錢了呢？

當然不是。正是由于這個原因，多校劃片可能會給重點學校的學區房降溫，但是跟重點學校一塊兒劃片的周圍學校的學區房價格就很有可能上漲，這個范圍可比之前的學區房范圍大得多。

值得注意的是，《通知》明確提出“片區確定后，應在一段時期內保持相對穩定”。當前，如果不買學位房，孩子一定不能上好的學校，而買了學位房，孩子能上好學校的概率就大很多，所以，一線城市學位房仍然值得買。

熱點問題七：寫字樓、商鋪回報率幾何？

電商時代，“提貨消費”逐漸被網購取代，商鋪價值只剩“體驗式消費”，如電影、培訓、滑雪場等。

傳統旺區的街鋪，單價較高，將成為最危險資產；而人口流失城市或新區更是難以為繼，“三代養一鋪”的悲劇隨時可能發生。

而一線城市，普遍存在同樣檔次住宅比寫字樓更貴的情況，一是因為商業房沒有學位，也無法落戶；二是商業房產使用年限短；三是物業管理費、水電費更高，一般不能通煤氣。

當前，在家辦公、分散辦公漸成風尚，寫字樓剛需成色不足。